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我们正在考虑搬迁州际，目前位于维多利亚州的 PPoR 房产拥有约 35 万美元的资产。强烈考虑在搬到哪里购买。如果我们这样做，维多利亚州的房产将成为投资房产，昆士兰州的下一个房产将成为 PPoR。
我对此很陌生，并且对它的运作方式有点困惑，一位抵押贷款机构告诉我以下内容：< /p>
我们可以使用维克财产作为抵押，这意味着您可以借用全额购买价格加上新购买的费用。 如果您需要资金作为押金，您也可以用维多利亚州的房产兑现。
所以...我已经有一些现金可以用来支付押金..我可以从维多利亚州的房产中提取更多现金存款？
进一步借贷部分如何运作？如果我将我的财务数据输入在线计算器，我会得到一个金额...是该金额减去当前抵押贷款...加上维多利亚州房产的购买价格吗？
所以说以下内容：
当前以$50万购买的房产
当前抵押贷款$30万
借款能力（收入）$60万
所以我可以借$80万吗？ 20% 的存款来自可用现金和股权？
评论
在线计算器不准确，不同银行的借贷标准也不同。
您的最佳选择就是联系银行的房屋贷款机构并要求他们计算。如果这不是您想要的结果，请找一个好的抵押贷款经纪人，因为他们可以找到适合您情况的最佳贷方。
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almondy23 写道...
当前以 50 万美元购买的房产
当前抵押贷款 30 万美元
借贷能力（收入）60 万美元
如果您当前的房屋价值 500 美元如果贷款金额为 30 万美元，您将拥有 20 万美元的股本，但其中只有 10 万美元是可用的。
这是因为您通常可以借到高达 80% 的价值，而无需支付 LMI。
例如如果您以 60 万美元购买房产，则可能需要总共 62 万美元来支付印花税、律师费等。
一种选择可能是针对新房产获得 48 万美元的贷款。
您当前的房屋支付 10 万美元
并用储蓄支付剩余的 4 万美元
银行需要确信您有能力偿还当前 30 万美元的贷款，加上 2009 年的新贷款48 万美元和 10 万美元。
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almondy23 写道...
我们可以使用 Vic 财产作为担保，这意味着您可以借用全额购买价格加上新购买的成本。 如果您需要存款资金，您还可以用维多利亚州的房产兑现。
所以我可以借 80 万美元吗？ 20% 的存款来自可用现金和股权？
使用您房屋的股权仍然意味着您借用了额外的资金。
银行将依靠您房屋的估值来确保当前的价值足以为债务提供担保，但您仍然需要能够满足服务标准，以表明您有能力还款。
在线借款计算器实际上仅用作指导（或营销工具）。
我有偏见，但我鼓励您与经纪人谈论您的计划，以便他们可以回答您的问题并了解您的选择。
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almondy23 写道...
当前以 50 万美元购买的房产
当前抵押贷款 30 万美元
借贷能力（收入）60 万美元
所以我可以借80万美元吗？ 20% 的存款来自可用现金和股权？
G'day
看起来您有 10 万美元的股权可供使用（假设您能够借到高达 80% 的资金）的财产价值）。
您可以用这 10 万美元支付新房的押金/费用 - 除非您有其他现金可以贡献，否则您将面临一些贷方抵押贷款保险 (LMI) 的打击，因为10 万美元并不能抵销 80 万美元购买的 20% 定金 + 关税。
你能借到 80 万美元吗？这里没有人知道——影响因素不仅仅是你的资产。您的收入/债务/支出也需要评估。
干杯
Jamie
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O.P.
Palladium Finance 写道...
银行需要确信您有能力偿还当前 30 万美元的贷款，加上 48 万美元和 10 万美元的新贷款。
所以...这是否意味着您的收入需要足以支付这笔金额？
Palladium Finance 写道...
但您仍然需要能够满足服务标准，以表明您有能力还款。
是的，我是这么认为的......我不太确定您的第一套房子的安全概念...... .您可以“兑现”部分股权，但仍需要证明您的收入足以支付？
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您需要证明您有能力还款您正在申请的任何贷款，尤其是“现金提取”贷款。您无法兑现股权真实哎呀，你能做的就是用房产抵押贷款。有些人没有意识到这是借钱，特别是当使用“获取股权”等短语时。
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almondy23 写道...
所以......这是否意味着您的收入需要足以支付这笔金额？
是的，您的工资加上您从投资房产获得的租金将需要偿还您当前的债务加上拟议的贷款。根据银行的计算，如果利率比当前提供的利率增加 3%，您需要有能力还款。
是的，我是这么认为的...我不太确定您的第一套房子的安全概念...您可以“兑现”您的部分资产，但仍需要证明您的收入可以覆盖它？
是的，“兑现”是一个表达方式经常使用，这可能会错误地给人留下您正在使用自己资金的印象。事实上，您会增加房屋抵押贷款以用于另一次购买。
另一种“套现”方式是出售房产。还清贷款和销售费用后剩下的钱，你可以随意使用。
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O.P.
谢谢大家的回复和见解，我大概明白了好一点了。这周我与银行贷款经理交换了几封电子邮件，并举行了一个 1 小时的会议。希望能够得到更好的想法。
已经设置好了，不会出售现有的房产，它具有坚实的增长潜力，我们可能希望在未来的某个时候搬回自己的房子。
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almondy23 写道...
相当不错，不出售现有房产，它具有坚实的增长潜力，我们可能希望搬回来在未来的某个时刻我们自己。
使用抵押贷款经纪人，如果您的贷款人不这样做，那么可能会有一个贷款人会这样做。
确保您的贷款经理不会这样做交叉担保财产和贷款——他们会试图说服你这样做，但这只会对他们有利，对你没有好处。
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O.P.
Finance_Guy 写道...
交叉担保财产和贷款
好的，当然，这到底意味着什么，交叉担保财产和贷款？
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股权并不能提高借贷能力，它只能替代存款和其他成本的储蓄。您的借贷能力反映了您的收入。将您当前的房产转变为投资将会增加收入，具体取决于您可以出租的价格。您仍欠 30 万美元的还款。您需要检查借款能力估算是否包括当前房产的租金。 （租金收入不按 100% 计算）
如果根据贷方的说法，您可以负担 60 万美元，那么这是您除了当前还款之外还能从他们那里承担的最大债务。股权不是免费的钱，它是由您现有财产担保的债务。如果您以股本借款 10 万美元，您的借贷能力就会降低至 50 万美元。当您没有 10 万美元存款时，您会使用它。
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嗨，almondy23，您为什么不聘请抵押贷款经纪人呢？他们通常是免费的，并为您完成所有计算。他们甚至可以通过几家银行（他们认为最好的）为您获得预先批准，并给您数字。这只是我的建议，因为我总是浏览它们并发现它们很棒。如果您需要第二意见，请与 2 联系。只是一个想法...
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almondy23 写道...
好吧，这到底意味着什么？交叉担保财产和贷款？
交叉抵押是指使用多个财产作为多个债务的担保。这使银行可以控制如何减少债务以保护自己的利益。
例如
房屋 50 万美元
投资房产 60 万美元
总债务 88 万美元
如果房产是单独担保的，您可能会您的房屋有 40 万美元的抵押，投资有 48 万美元的抵押。如果你想卖掉你的房子，你只需要偿还 40 万美元。
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O.P.
嗯，我今天看到了抵押贷款机构，有了更好的了解和了解也引用。我只需要提供我们要搬到的新地点的雇佣合同，加上我们现有房屋用于投资/租赁的房地产报价，然后我们就可以借到相当多的金额。 10％的现金需要支付房地产押金，剩余押金通过增加当前房产的贷款作为股权提取。
如前所述，贷方最初确实将选项作为交叉抵押抵押贷款结构，但也很高兴讨论建立单独的贷款账户。
什么两者的优缺点？他们说我可以保持现有贷款不变（转为投资），然后为新的 PPoR 州际公路添加新贷款，从当前新贷款中获取更多资金，以确保新贷款为购买价格的 80%。
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