O.P.
需要一些帮助或指导如何计算我在房产销售中赚了多少钱。
我在这篇文章 (/thread/974p17w0) 中澄清了资本利得税的计算，但我不确定 ATO 计算是否是计算投资回报率的正确方法。
我希望有人能够根据下面的简化场景提供见解。
购买价格– $500,000
押金 – $100,000
P&I 还款 – $2,399 每月，$28,788 每年
租金收入 – $1,700 每月，$20,400 每年
租金费用（业主公司、维修、市政费等） – $15,000 每年
利息费用@ 6% – 每年 24,000 美元
为了简单起见，我们假设上面的数字在 5 年内是静态的，并且我排除了销售费用。
5 年后，剩余贷款余额为 256,060 美元，房产售价为 700,000 美元。
要计算我的投资收益，以下方法正确吗？
投资回报率
= 售价 ($700k)
- 押金 ($100k)
- 还款额 ($28,788 x 5 年 = $143,940)
- 租赁费用 ($15,000 x 5 年 = $75,000)
- 利息支出（$24,000 x 5 年 = $120,000）
+ 租金收入（$20,400 x 5 年 = $102,000）
- 贷款余额支付（$256,060）
= $107,000
以百分比表示，则为
$107,000（回报）/$593,000（扣除花费的资金）= 18%
如果这不正确，应如何计算回报？
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astronaut4524 写道...
以下方法正确吗？
< p>是的。尽管您没有考虑返回的时间范围。 200% 的投资回报率听起来不错，但如果你需要 100 年才能获得它，那就不然了。也许更好的比较是年度投资回报率，在您的情况下，每年 18% / 5 年 = 3.6%。这就是单利。
如果您将其复利，那么五年内每年的投资回报率为 3.4%
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您还没有包括资本利得税或您的年度税收减免和潜在回报。
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随着时间的推移，还可以申请折旧并减少成本基础。
还款包含P&I，可能只需要计算利息作为成本而不是资本还款。
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astronaut4524写道...
>如果这是不正确的，那么回报应该如何计算？
不需要考虑购买存款、本金偿还、贷款支付等复杂化，因为你已经分离出了重要的元素——利息。 您会得到相同的结果。
= 销售价格 ($700)
- 购买价格 ($500)
- 利息付款 ($120)
+ 租金收入 ($102)
- 租金费用（75 美元）
= 5 年 107 美元
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其他写道...
< p>无需复杂化减去资本利得税。这将取决于他们出售当年的收入。
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O.P.
@pgdownload – 年化投资回报率很好，我已将其添加到实际计算中.
评论
O.P.
Rob182 写道...
您尚未包括 CGT 或您的年度税收减免和潜在回报.
我进行了简化，因为目的是了解投资回报率逻辑。
我将资本利得税捆绑到我所说的“销售费用”中。
租金收入和租金支出将是净额，所以扣除税款后，我认为这应该可以涵盖它？
评论
O.P.
2126 Dr Who写道...
随着时间的推移，还要求折旧并减少成本基础。
所以这是一栋老建筑，所以只有炉灶、地毯等物品需要折旧。在我的情况下，它的金额可以忽略不计，但如果我要包括在内，它会是 5 年期间索赔的折旧总额吗？
评论
O.P.
其他写道...
无需考虑购买存款、本金偿还、贷款支付而使其复杂化，因为您已经分离出了重要的元素——利息。 你得到了相同的结果。
谢谢 - 这与 @2126 Dr Who 所说的类似，因为我通过保赔还款和利息而获得了双倍收益。
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astronaut4524 写道...
在我所谓的“销售费用”中，我捆绑了 CGT
在你的 OP 中，你声明了你已排除销售费用？如果您想要准确的投资回报率，我不知道如何排除这些费用，特别是因为它们将成为您回报的重要组成部分。
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Rob182 写道...
减去资本利得税。
取决于您是否正在寻找税后或税前申报表。
astronaut4524 写道...
我进行了简化，因为目的是了解 ROI 逻辑。
计算 ROI 的最准确方法是分析投资整个生命周期内的现金流出和流入，同时考虑这些交易的时间。 Excel XIRR 函数可用于此目的 – 它为您提供年化百分比回报。
评论
astronaut4524 写道...
< p>以百分比表示，则为107,000 美元（回报）/593,000 美元（扣除支出的资金）= 18%
投资回报率定义为（当前价值 – 成本）/成本
您是如何获得 593,000 美元的费用？
- 押金（10 万美元）
- 还款（28,788 美元 x 5 年 = 143,940 美元）
- 租金费用（15,000 美元 x 5 年 = $75,000)
- 利息支出 ($24,000 x 5 年 = $120,000)
+ 租金收入 ($20,400 x 5 年 = $102,000)
- 贷款余额支付 ($256,060)
您投资的实际金额（成本）为 $100k 存款 + $143.94k 还款 + 75k 费用减去收入 (102k) = $216.94k
当前净值为 700k – 256k = 435k
因此投资回报率是 (435k-216.94k)/216.94k = 100.5%
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这篇文章已编辑
B4dger 写道。 ..
所以投资回报率是(435k-216.94k)/216.94k = 100.5%
尚不清楚还款和利息是否重复计算。但考虑到还款加上贷款余额支付总计正好为 40 万美元（最初借入的金额），我认为还款只是主要组成部分，利息是最重要的（因此年度抵押贷款还款总额为 52,788 美元，而不是 28,788 美元）。因此，使用此方法的投资回报率是：
(443.94k-336.94k)/336.94k=32%（$700-$256.06=$443.94 而不是 $435）
我发现最简单的方法是用现金流量来思考：
第 0 年：-$100,000
第 1 年：-$47,388
第 2 年：-$47,388
第 3 年：-$47,388
第 4 年：-$47,388
年5：396,552 美元
如果您将其放入电子表格中，则会得出每年 9.5% 的 IRR。这是57%的化合物。 （在我从不同的电子表格中得到相互矛盾的结果后进行编辑，并从头开始尝试谨慎安排时间。）
OP 可以澄清我是否误解了他们的费用。
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John_S 写道...
如果您将其放入电子表格中，每年的 IRR 将为 9.5%。
当然，如果您尝试像一开始就投入所有资金一样进行计算（一体式计算隐含地这样做），您将获得较低的 IRR。至：
第 0 年：-$336,940
第 1 年：$0
第 2 年：$0
第 3 年：$0
第 4 年：$0
第 5 年：$443,940
这将产生每年 5.7% 的 IRR 或 32% 的复合利率，这在上述数字的大致范围内，与我上面所做的快捷计算相同。
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您是否也忘记了存款的机会成本？
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购买资产的机会成本是您可能购买的其他资产反而。您计算每项资产的投资回报率，以比较您可以购买的资产。
在计算投资回报率时包括每项资产购买的机会成本会创建循环引用。
>
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John_S 写道...
尚不清楚还款和利息是否重复计算。但考虑到还款加上贷款余额支付总计正好为 40 万美元（最初借入的金额），我认为还款只是主要组成部分，利息是最重要的（因此年度抵押贷款还款总额为 52,788 美元，而不是 28,788 美元）。< br>列出不包括利息的还款额有点奇怪，但看起来你是正确的。
（$700-$256.06=$443.94 而不是 $435）
哎呀，输入的是 265 而不是 256。
总投资回报率是 32%，这似乎更现实。
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mbreno 写道...
你是吗还忘记了存款的机会成本吗？
IRR 计算告诉您，您的总投资（包括存款）赚取了 9.5%，您会将其与机会成本（即您的替代投资选择）进行比较，以决定哪个是更好的。但您没有将其包含在 IRR 计算本身中。
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O.P.
Rob182 写道...
在您的OP你说你已经排除了销售费用吗？如果您想要准确的投资回报率，我不知道如何排除这些费用，特别是因为它们将是您回报的重要组成部分。
怪我糟糕的解释。我在实际计算中包括了销售费用，你是对的，你不能排除它们。我认为，通过保持简单（简称为销售费用），可以更容易地尝试回答根本问题，即如何计算投资回报率。
资本利得税包含在我的销售费用中，我相信你的另一点（年度减税和潜在回报）也将被考虑为租金收入租金费用将是净额，因此是扣除税款后的费用。
好问题，谢谢。
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