O.P.
几年前，我在家里租了一个房间一年。当时，该房产是我与分居的前伴侣共同拥有的。然而，由于我住在该房产，所以我是收到租金的人。那一年，我还收到了 Centrelink 付款。
随后，我通过家庭法庭和解获得了房屋剩余 50% 的份额。搬出去后，我把整个房子租了四年。此后，房子进行了八个月的装修，目前再次出租一年。
如果我现在决定出售房子，我是否需要缴纳资本利得税（CGT）我在居住期间出租一个房间并收到 Centrelink 付款的那一年？如果是这样，CGT将如何计算？我是否需要估价师在房间租赁停止之前和之后提供房屋的书面市场价值？资本利得税是否只适用于出租房屋的比例？
而且，由于该房屋当年是联名共有的，我是否只需要缴纳一半的资本利得税？另外，家庭法院的和解如何影响我当年的资本利得税负债？
此外，如果我只出售房屋的一半份额，我是否只需要支付那一半份额的资本利得税？
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考虑到房屋在租赁四年后有八个月没有出租，我认为在我搬出并出租房屋的这些年里，我不需要缴纳资本利得税。这是我唯一的财产。预先感谢您的指导。
评论
请咨询会计师以获取准确的数据和建议，因为这里有几个移动部件
我的 2 美分
1) 出租房间。
pcris 写道...
如果我现在决定出售房子，我是否需要承担资本收益当我在居住期间出租一个房间并收到 Centrelink 付款时，当年的税费 (CGT) 是多少？如果是这样，CGT将如何计算？我是否需要估价师在房间租赁停止之前和之后提供房屋的书面市场价值？资本利税仅适用于出租房屋的比例吗？
是的，在该房产首次产生收入时对其市场价值进行历史评估。
资本利得税收益将是分配给出租了多少空间，即房间和公共空间的公平份额。
然后，资本利得税将根据该空间出租的时间与您在首次产生收入后拥有该房产的时间进行分配。即 1/1y+4y+8m+1y
2) 出租整个房产
我认为我不需要为我搬出的那些年缴纳 CGT，而且房子是考虑到它在租赁四年后已经有八个月没有出租了，所以被出租了。这是我唯一的财产。
我假设您搬出后，就在其他地方租房，因此评论这是我唯一的财产？
如果是这样，您可能会将其提名为根据从您搬出之日起 6 年的规则，您用于 GCT 目的的 PPR。
因此，唯一的 CGT 责任可能是您出租部分财产的时间
< BR>评论
Darin123 写道...
我假设您搬出后，您就在其他地方租房，因此评论这是我唯一的财产？
如果是这样，您可能会根据自您搬出之日起的 6 年规则，将其指定为用于 GCT 目的的 PPR。
这种情况怎么样：
购买2024年1月买房子，然后整栋出租两年，到2026年1月，房子不是PPR。
2026年2月搬回来（房子现在是PPR），2026年1月做房屋评估，并在 2034 年 2 月出售房屋
我只在出租的前 2 年支付 CGT 吗？
1 月 24 日至 1 月 26 日期间获得 2/10 x CGT 收益
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公式正确吗？
评论
jnu123 写...
2/10 x CGT 增益1月24日至1月26日期间
公式正确吗？
1月24日至2月34日期间的2/10 x CGT收益
基本上有8年可以豁免CGT（因为它是您的 PPR）
1 月 26 日的估值对于 CGT 而言没有任何意义。
所有权期间的房产估值仅在 PPR 转变为投资房产时使用（然后成本基础重置），而不是相反。
评论
pcris 写道...
如果我决定现在卖掉房子，当我在居住期间出租房间并收到 Centrelink 付款时，我是否需要缴纳当年的资本利得税 (CGT)？
是
我需要缴纳资本利得税 (CGT)吗？需要估价师在房间租赁停止之前和之后提供房屋的书面市场价值吗？
不需要，但是成本基础在第一次租赁时会重置为市场价值，所以您应该有那时的估值。
然后，您将计算出出租的房屋的百分比，并需要根据此和时间段分配资本收益，并考虑成本基础费用 - 包括居住在那里的时间。
因为根据家庭法转让，您获得了配偶的权益，您将被视为从一开始就是唯一所有者。
我认为我不需要为我搬出的年份支付资本利得税，并且房子是考虑到在租赁四年后八个月没有出租，所以已出租。
为什么会这样假设？
如果出租，则假设需要缴纳资本利得税。但是，您可能有机会对全部或部分财产使用 6 年规则，以在搬出后将其保留为主要住所。
所有这些都很棘手，因此请获取一些税务建议。
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评论
jnu123 写道...
2024 年 1 月买了房子，然后将整栋房子出租两年，到 2026 年 1 月
无法完全申请主要居所豁免
2026 年 2 月搬回
“返回”是什么意思。您以前住在那里吗？
如果您没有在 2026 年 1 月进行房屋评估，s118-185 ITAA97 将适用
这不可能使用它，因为它已经产生了收入
1 月 24 日至 1 月 26 日之间的 2/10 x CGT 收益
您从哪里得到“10”？
看起来您拥有它 12 年，租用了 2 年，并在其中居住了 10 年，因此任何收益的 2/12 都需要纳税。
不要忘记，您必须计算出基本成本费用，包括居住在那里 10 年的利息和利率等。
通常也适用 50% CGT 折扣。
评论
pcris 写道...
如果我现在决定卖掉房子，我在居住期间出租房间并接受 Centrelink 的那一年是否需要缴纳资本利得税 (CGT)付款？
如果您当时没有任何 ppor，我想您可能会使用 6 年规则。
Centrelink 在这里无关紧要。
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