新西兰对国内房价的看法


在新西兰


对新西兰的房市关注十多年了,也试水了几次。近六七年来,对国内的房价也比较留心,曾经跟人讨论过,今天借剑客浪心同学的话题,系统的说说,权当顺便整理一下自己的思路。
我对国内房价总的观点是,有泡沫但不严重,以后短中期内会以调整为主。因为不是专业研究人士,这里就不摆数字了,只按大家日常接触到的信息和感觉为基础了。
一,有泡沫
国内的房市确实是有泡沫的,从几个方面可以说明房价抛离了其实际价值。
1,空置率高,回报率低。我们从媒体的报道知道,国内很多的城市,房子卖出去了,但很多房子没人入住。据我跟国内的亲友了解,他们(中年人)大多手里有两套房,或者更多,从一线到四线城市都是,而且很多人多余的房子大都不出租,因为出租的回报率很低,麻烦还浪费装修费用。象在北上广,一套均价200到300万的房子,市场租金一般才四五千块钱,扣去开销后回报才1%上下,远低于市场平均回报率,也低于房贷利率。空置率高说明房子的供应已经超过需求,当然这不等于说需求完全得到了满足,但可以说有购买能力的需求基本得到了满足。回报率低,说明作为投资,房子的价钱超过了价值。很多的人投资或者投机房子,主要是看在房价上涨方面,但从历史知道,这正是泡沫的一个特征。
2,房价收入比过高。中国的这个数据(很多地方超过10倍了),要比西方高出近一倍,很多年轻人的收入是买不起房子的。脱离了购买力的市场价格,就是有泡沫了。这个问题,在一线城市也许不是问题,因为它的稀缺性,其需求很大程度上并不来自本地的购买力,全国各地和海外的有钱人都会推高这里的房价。而广大的二三四线城市,这就算是个问题了。
3,产生泡沫的原因
A,  投资途径的缺乏。这些年大家收入上升很快,手里余钱很多,但投资途径缺乏,除了极少数自有实业的家庭之外。股票没分红,价钱也没起色,赚钱的是少数;贵金属和艺术品也已经炒得很高了。
B,政府控制不力,地方政府甚至乐观其高,以增加收入和政绩。
C,房价从来没有大跌过,很多人有房价只涨不跌的错觉。国内的商品房市场从无到有,房价也几乎从零起步,所以这短短的20多年,房价不光没有全面性的跌过,而且涨势远超物价,到处可见的买房致富成功案例掀起了巨大的追随效应。

二,泡沫不严重
但这个泡沫并没有一些唱空人士说的那么严重,曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯说中国的房产泡沫是迪拜的千倍,预言中国即将崩溃,真不知道这样的经济学家是怎么练成的。我认为中国的房产市场崩溃的可能性极低,因为
1,房价收入比虽然看起来高,但并不危险。因为国人的灰色收入比较高,房价收入比没有看起来那么高,还因为中国人的储蓄率高,比之西方国家高十倍有余,所以中国本来就可以支持更高的房价收入比。
2,房价高,也是把未来一段时间的收入增加预期计入了。国人的人均收入连续几十年以超过10%的比例上涨,这是世界上少见的。很多的买房者把这个打入了购买力预期,而至少从5-10年的短中期来看,他们的预期是很有可能是正确的。
3,中国的房市抗跌能力是西方不能比拟的。
A, 自住的比例高,90%比60%,一旦房价下跌,自住的没有割肉止损的压力。看看现在大跌的城市,只有温州和鄂尔多斯这些地方就知道了。
B,国内的首付比例高,一般是4成左右,即使房价跌了,也不会愿意让银行收走。不象美国以前的5%首付,甚至零首付,房价一跌,一些买家即使能供也选择断供,而很多的法拍房的出现又进一步冲击市场价格。
C,国内亲友支持功能是西方没有的。西方一旦遇上经济衰退,就会出现一些被裁员失业的人断供,而银行收回的房子再投放市场,价钱就要大打折扣,拖累房市。在中国,即使某人丢了工作供了房,家人朋友也不会坐视他的房子被银行收走的,总有人会伸手帮助他度过难关的。这样的亲友财务互助,是西方社会不具备的。
4,房价上涨的因素不会顿时消失。除了出生率下降会导致需求减少之外,别的因素(比如投资途径,政府调控)都是政府掌控的范围内,而政府是不会坐看房市崩溃的。即使是出生率下降导致需求减少,也有人们改善居住条件的抵消。以发达国家情况来看,人们一般到人均居住面积100平米左右,才不再追求更大的房子了,中国还大有潜力。
5, 房价暴跌的诱因基本没有。对二套房征税会有平抑房价的作用,但不至于太大,因为中国的房屋自住率高,投资比例不高,受影响的房主比例不大。而且政府推行这样的新税种,会在个别地方先行试验,知道不会产生严重后果才会推广的。
至于贪官转移财产卖房导致崩溃,就更是天方夜谭了。中国的公务员虽然数量大,但绝大部分是教师和普通办事人员,他们是没有什么机会贪的。即使是官员,不是实权官员也没有多少油水的,吃点喝点收点小礼,就是一般官员的灰色收入了,对买多套房是没有太大的帮助的。所以贪官手里的房子,只占市场极少极少的比例,大家都被个别案件的炒作误导了。而且即使极少数巨贪,贪墨所得未必敢买房,买了大都也会有遮掩手段,不怎么怕财产不明罪的。

三,房价短期内是盘整为主,稳中有降。
综合以上分析,我认为国内的房市,房价已经明显高出其价值,而且现在很多人已经意识到了这个问题,政府也在主动打压。所以房价不太可能大幅上涨了,下行压力大于上升压力。但由于其各种抗跌能力,注定房价不会出现断崖式的大跌崩溃,最可能的情况是调整阴跌(阴跌就是名义上上升,但幅度小于通胀率)。
这个房价走势,只是普遍的大势。少数特殊的城市,可能会因为自己的特殊情况,出现大涨(一线城市,或者重大政策利好城市),或者大跌(之前投机过度的城市,或者人口大量流失的城市如克拉玛依)。

本人不是专业的学者或者从业人员,所言只是基于自己的观察,判断不准的可能性很大,请有兴趣的坛友指教,拍砖者望轻砸。其实,即便是专家,又有多少人能预测准的,君不见时刻有多军和空军的专家在到处切磋开骂,乃至打赌开片哈。

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非常同意你的观点
一直在喊房产脱离收入比要崩盘的人,忽视或者说故意忽略了一个事实,而且这也是官方不能摆到明面上来说的事实。
那就是贫富差距不断扩大。没错,很多人买不起,但是事实上买得起的人还很多。国内储蓄比和收入比远远不是官方的数字。商品房就是商品,任志强说的没错,它就是给有钱人造的。它的价格不取决于平均收入,而取决于买得起的人的收入。

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谢谢捧场哈

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LZ的文章,是网上摘抄,并稍加改动的吧

嘿嘿,写得不深入

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不关注国内的,不过写了那么多,帮顶一下

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呵呵,观点或者有受别人影响,内容都是自己码的。如果有跟别人重合请告知

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溜灵的老鼠就是好老鼠

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我就是轻信了租售比/收入房价比这种东西。。。

又一个finance free的机会被错过了。。。帝都的房价是无解的,不要想任何西方经济的理论去解释帝都

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西方经济理论不象自然科学理论那样有精确的模型可以计算推导,所以错的几率任然很大。他们连西方自己的经济都指导不好,预测不了,就更加不要说去解释天朝的经济了。
这么多年的中国崩溃论,除了部分是因为政治立场需要的忽悠之外,也是确有部分是以西方的经济理论去预测天朝碰出的满天金星哈

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国内房价没跌的主要原因是政府在大量印钱。没有直接冲击市场是因为大部分都放在了国家建设上。在由一些既得利益者慢慢地花出来。就像温水煮青蛙。但是还是让大家感到了钱的贬值。不能放银行,只能投资。租金回报低总比在银行里负增长好。欧美知道这一点,但他们自己现在也是一团乱麻。所以就顺水推舟。让中国也加入印钞机的行列。但他们有的是办法来对付国内的官僚经济学家,等他们走出低谷时就会攻击中国。放心,房价不会跌,300万还是300万的房,不过300万人民币到时就只可以买两包大米了。

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中国真印了那么多钱吗,为什么人民币相对于几乎所有的货币还是升值的呢?而且从90年代后期开始,中国的通货膨胀就一直是温和的(2-6%)。比平均工资是上涨慢那么多呢?

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确实,租房的房租低完全不能说明任何问题,房价涨5倍,房租涨500太正常.
这些东西究竟能不能靠理性和数据分析出来真的好难讲

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中国是最充满机会的地方。。。

如果问那里的砖头最值得买。。。

会毫不犹豫的说中国北上广。。。

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租金房价比对西方国家可能有用,但对复杂的天朝就是另外一回事了。
就是在西方,这个数字也只能对大面分析有用,对一些大都市就不一样了,因为大都市的买家并不只由本地而来。

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它们应该是与纽约伦敦东京一样的房价水平才合理。

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国内房价高,还有一个原因就是小孩读书需要户口和房产证,如果没有就只能进最差的学校。

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户口和就学,可能对房价有利多的影响---买房可以办户口;但也有利空的影响,限制了更多人涌入城市。我赶脚还是利空影响更大一些似地。

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人民币升值是有原因的,欧美国家逼迫人民币升,可以消灭大量的民企,人民币升,出口利润就薄,事实上的通胀又带来成本的上升。现在国内的钱都在房地产上,因为做实体产业回报低。炒作房子利润大。贪官们也乐得升值,这样可以多买国外资产,领导阶层(除了习李)是没人关心国家将来的经济的。现捞为主。但是以后一旦欧美国家时机到了,就会把这个气球戳破,让中国严重陷入衰退。至于国家报的通胀率,那是领导说多少就多少,别当真。国内真如果是5-6%的话,就不会是唐高宗,蒜你狠了。

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我不同意您的观点,但估计我们都说服不了对方,就不继续讨论下去了,过几年看事实吧。

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1,喊跌得外国专家是因为他要炒新闻,有利益相关的。不然中国房价跌不跌和他有屁关系。
2,中国房价要跌的可能性有2种:
一,政府出台愚蠢的政策,继续扩大泡沫,同时经济转型又不成功。
二,等到10年后人口红利消失,那时候,不只是房价,还有养老金等都会出现问题。问题的关键是中国解放后突然生太多人了,而且之后也不可能保持人口的长期增长,否则环境是肯定容不下的。新生人口减少这,就会给经济带来很大压力外国

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十年后的事,现在说不太清。至少近期是没有多少崩盘的机会的哈

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这么多字,不容易啊

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你回来了,还是翻墙?

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很多年前就有这个说法, 房地产绑架了中国经济

你让它破灭,重新建立健康的市场,有房子的不干
你不让它破灭,那只能让泡沫越来越大,永远不健康

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中国的房价是西方学者所无法理解的。文化差异太大,几十年来都是我们在向国外学习,而西方学者对中国的了解很肤浅。我觉得国内长期向好,但短期问题太多而且会遇到麻烦。比较倾向于2018年左右面临难关,之后或走入几年低谷或一直很稳定。局部战争爆发的可能性会在十年内增高。

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您这话好像90年代很多人对中国体制的描述,“不改革等死,改革找死”,但这么多年过去,土共还活得好好的,至少这段时间比起世界上所有的主要国家都活得好。
很多时候问题是有,这么大的国家,问题是免不了的。但这些问题都没有严重到危及根本的地步,发展中可以化解的,比如说,房市可以慢慢冷却,把泡沫挤出去。

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中国是个发展中的大国,从来就不乏问题,一直都是在发展中解决问题,在解决问题的过程中成长。
而现在还是中国的上升期,国内矛盾都不至于太激化,这届政府又很注意防范西方的插手分化,所以我觉得近一二十年还是会比较顺利的发展的。别看网上似乎不满情绪很高,其实那都是一些人在过度发泄而已,真实生活中大家都忙着挣钱花钱,乐呵着呢。

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如果这样倒好了

既得利益者会承认有泡沫会配合还是阻挠呢。。。。

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