在新西兰
如何为你中意的房子估价
很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。
如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。
我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。
大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？
1. Land Cost
首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.
2. Building Cost.
以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。
3. Builder的利润率
这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。
这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。
举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。
1. Land Cost
E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.
2. Building Cost.
100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。
| Asset | Cost | Book | Depreciation | Total | Book | |||
| Value | Rate | Amount | Depn | Value | ||||
| | | | | | | | | |
| Building | 1 | 200,000 | 200,000 | 3% | 6,000 | 6,000 | 194,000 | |
| 2 | 200,000 | 194,000 | 3% | 5,820 | 11,820 | 188,180 | ||
| 3 | 200,000 | 188,180 | 3% | 5,645 | 17,465 | 182,535 | ||
| 4 | 200,000 | 182,535 | 3% | 5,476 | 22,941 | 177,059 | ||
| 5 | 200,000 | 177,059 | 3% | 5,312 | 28,253 | 171,747 | ||
| 6 | 200,000 | 171,747 | 3% | 5,152 | 33,406 | 166,594 | ||
| 7 | 200,000 | 166,594 | 3% | 4,998 | 38,403 | 161,597 | ||
| 8 | 200,000 | 161,597 | 3% | 4,848 | 43,251 | 156,749 | ||
| 9 | 200,000 | 156,749 | 3% | 4,702 | 47,954 | 152,046 | ||
| 10 | 200,000 | 152,046 | 3% | 4,561 | 52,515 | 147,485 | ||
| 11 | 200,000 | 147,485 | 3% | 4,425 | 56,940 | 143,060 | ||
| 12 | 200,000 | 143,060 | 3% | 4,292 | 61,232 | 138,768 | ||
| 13 | 200,000 | 138,768 | 3% | 4,163 | 65,395 | 134,605 | ||
| 14 | 200,000 | 134,605 | 3% | 4,038 | 69,433 | 130,567 | ||
| 15 | 200,000 | 130,567 | 3% | 3,917 | 73,350 | 126,650 | ||
| 16 | 200,000 | 126,650 | 3% | 3,800 | 77,149 | 122,851 | ||
| 17 | 200,000 | 122,851 | 3% | 3,686 | 80,835 | 119,165 | ||
| 18 | 200,000 | 119,165 | 3% | 3,575 | 84,410 | 115,590 | ||
| 19 | 200,000 | 115,590 | 3% | 3,468 | 87,877 | 112,123 | ||
| 20 | 200,000 | 112,123 | 3% | 3,364 | 91,241 | 108,759 | ||
| 21 | 200,000 | 108,759 | 3% | 3,263 | 94,504 | 105,496 | ||
| 22 | 200,000 | 105,496 | 3% | 3,165 | 97,669 | 102,331 | ||
| 23 | 200,000 | 102,331 | 3% | 3,070 | 100,739 | 99,261 | ||
| 24 | 200,000 | 99,261 | 3% | 2,978 | 103,717 | 96,283 | ||
| 25 | 200,000 | 96,283 | 3% | 2,889 | 106,605 | 93,395 | ||
| 26 | 200,000 | 93,395 | 3% | 2,802 | 109,407 | 90,593 | ||
| 27 | 200,000 | 90,593 | 3% | 2,718 | 112,125 | 87,875 | ||
| 28 | 200,000 | 87,875 | 3% | 2,636 | 114,761 | 85,239 | ||
| 29 | 200,000 | 85,239 | 3% | 2,557 | 117,318 | 82,682 | ||
| 30 | 200,000 | 82,682 | 3% | 2,480 | 119,799 | 80,201 评论 好文，顶一下！ 评论 Thanks for sharing. Just wondering why Land Value is also included when calculating Builder的利润率, rather than building cost alone? Sorry for not typing Chinese as @ work... 评论 The benchmark I research is for those builders purchased land, build building on land. Hope I've answered your question. 评论 这是有争议的地方， 只是我懒人的做法。 更为精确的做法是： 去查E-Value报告中那10幢房子最新的CV，看CV里Land占CV多少， 然后将这%乘以成交价，从而得出Land的价格， 再除以Land面积， 得出每平方米Land的价格。 评论 现在卖家市场的价格是demand-driven不是value-driven，如果太坚持房子价值，在市场恢复平稳之前很难买到房。另中国builder每平米绝对低于2000. 评论 但value是最终决定投资成败的。所以如果是自住房无所谓， 但投资房的话， 应该是要计算value的。 评论 和cv区别能有多大？就cv上乘以1.17来的更方便，过太多不给就走人 评论 见多必识广。 评论 Lease 出品，必是精品，先顶，在看 评论 很棒，谢谢， 评论 好文 评论 说的不错！ 评论 3%折旧率是否还应该具体考虑房屋本身的状况而定? 评论 大多数房子也就3-4%的折旧率，因为房子是耐用品，不是象手机那样更新换代很快的，并且3%是原来IRD规定的房屋折旧率。 评论 不错不错 评论 Thanks for sharing 评论 lease老兄投资眼光精准，在市场上屡有斩获，现在又把自己估价的独门秘技拿出来分享，赞一个！ 关于房屋估计的问题有个疑问想探讨一下。楼主举例是用周围房屋的近期成交价来做参考的，认为其他买家是按照比例来支付地价和房屋价格的，那么其他买家是否也把房屋价格按照折旧后的估值来计算呢？按照楼主的计算方法，老房子的building其实是不值多少钱的（事实也的确如此）那么其他买家支付的价格中地价的比例是否远远超过楼主的设定呢？这样一来楼主对于地价的估算就有了很大的误差。 我一直觉得builder这个词的含义不该那么混乱，狭义就是指建房的木工工人，最多延伸到承建商，可很多人包括楼主都把发展商也称为builder了，比如楼主把地价也加到builder的成本里面来计算利润，明显是把builder当做开发商了。关于新房造价，2000一平对于一般洋人承建商是个很正常的价格，这里面已经包括了承建商的利润，绝不仅仅是他支付的人工和材料成本。developer和承建商是不同的角色，利润范围也不同。作为投资客invester最好把这几个概念理清楚。 抛砖引玉，希望大家继续探讨旧房的估价标准！ 评论 谢谢你的补充， 我这一估值模式是在4-5年前开发出来的， 当时房产成交价中地价占50%左右的情况比较普遍， 所以我将这一百分比沿用至今。的确目前市场上房子成交中地的比例一般要高于50%， 可能会达到60-70%， 甚至更高， 但是， 我依然用50%使得我的估值方法更加conservative, 如果用此方法依然可以买到价值范围内的房子的话， 其实可以说是捡了便宜。 关于builder， 这是我使用的词汇不妥，我其实是指Developer. 正常情况下， Developer的profit margin 是在15-20%之间。 评论 感谢楼主总是提供极有价值的信息给大家！ 评论 RV上明明有对地的估价，为什么不用？ 评论 为什么不考虑现在IRD对房子折旧设定为0？意味着IRD认为房子能50－100年内能用下去 评论 你说的是CV吧， CV是每三年评估一次，去年和现在的市场， 用2011年对地的估价显然不再合适。 评论 你觉得Building折旧为0合适吗？ 评论 很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修 按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了 评论 很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修 按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了 评论 你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645，所以并非是每年花6000刀。当然实际没有人每年花这个钱， 但你也说了， 可能每5-10年来一次大的整修， 而这一整修可能要花好几万， 那样本质上是把每年的折旧加在一起一次性的使用了。所以每年有一定百分比的折旧是合理的， 0折旧不可能合理。 评论 5/10年一次大整修的费用平均下来加上每年的maintenance费, 每年6000说不定还不够呢 评论 你那个是Diminishing value，如果用这个要用4%的，3%就是Straight line 坚决的储备银行，两年之内不要想了新西兰这两年，希望回涨的可能性变低了 评论 从没指望回涨， 不腰斩就谢天谢地了 评论 别多想了，用脚投票跑路澳洲吧。物价油价房价房贷都比这边划算，机会工资福利抗癌药都比这边丰厚 ... ASB预计2％衰退新西兰比之前预期1％高一倍；今年就算是可以洗洗睡了。 https://www.rnz.co.nz/news/business/488133/recession-to-be-deeper-longer-than-expected-asb-bank-predicts 评论 去2和5市场买菜就知道了，一开始价格叫挺高，后 ... John Key对房价和贷款利息的预测。新西兰大家看一下这篇文章。 https://www.newshub.co.nz/home/money/2022/12/sir-john-key-unveils-his-predictions-for-the-economy-in-2023.amp.html John Key还是非常专业和有经验的，原来是美国美林银行的，比Jacinta不知道强 ... Relab上标的”土地开发限制条款” 啥意思？新西兰是不让分割吗？还是不让推倒重建？ 评论 距离市区160KM是重点 评论 地契上面限制开发的convenant。详情要调出来相应的transfer来看。你的律师会帮你弄 评论 LAB 沒有說這是地契上的 而土 ... 官宣腰斩！储备银行：疫情或导致失业率达18%，新西兰http://money.china2au.com/na/2020-05-27/423072.shtml 【天维网援引Stuff消息，Frank编译】储备银行警告称，如果冠状病毒引发进一步的经济封锁，失业率可能会上升至18%，房价可能会下降一半，银行 ... Hobsonville那边的联排新房是不是都很不好卖？新西兰感觉那边配套也不行，房子不大又贵，密度高，就是新。 评论 没地的不要碰 评论 主要价格，那边他妈连车位都没有，还贼丑。 评论 话说联排有几个不丑的，都是集装箱。 评论 你们爱 ... chatgpt指点了我一下，突然不想换双层玻璃了新西兰我问chatgpt 50平米的房间15平米的窗子和门，从单层玻璃换成双层，冬天室内温度能高多少，告诉我高1-2度。我还以为能高个10度呢，花2-3万高2度对我来说太亏了，简直冤大头，一开始我 ... 请问这种房顶的旧房可以买吗？新西兰看起来都是原本，就是不知道会不会有漏水和保暖的问题。还请大家指教。 评论 这是装饰板还是就直接是屋顶啊 评论 冬冷夏热 下雨声音大 但也不是那么严重 相对来说 反正我是住了 ... 出价怎么定价呢？新西兰暗标和议价，除了参考附近房屋售价以外还有什么定价的基准或者参考因素呢？觉得homes估价偏高参考价值在现在的市场不大 评论 分析屋主心里和竞争对手出价的可能性 评论 2017年cv向 ... 2019年8月的房子，比现在涨了多少？新西兰有20%吗？ 看现在市场价格基本跌到了2020年中左右，那2019年中比现在呢？ 评论 新的带地的房子还在2022年5 评论 比2019年还是高15%到20%的 评论 应该没有了，一直留意pinehill的新房，基本就 ... agent要涨房租，我应注意什么？新西兰agent说重新评估了我的房租， 要把房租从＄５５０ 涨到＄６１０， 会不会涨的有点多？我应该怎么回复他？我有点担心房客会搬走，我挺依赖这个房租还贷款。大家什么意见？ Re: Ren ... 房屋水管新西兰出租屋现在热水管漏水，室内室外看不到任何积水。已经有3个水工看过，一个detector测过，都找不到漏水点或漏水区域。求问有没有人可以推荐超级水工过来挑战一下。房子在东区，水 ... 房客说出租房车库门被小孩扔砖头怎么处理？新西兰还有一个问题，agent说，房客说出租房车库门被小孩扔砖头， 我该怎么回复？需要让agent找人去刷一下漆吗？ I am updating you as I have been advised from the tenant,the tenants heard few rocks being thrown ... 新房和老房新西兰首套房买家 现在有一个2011年的free hold 四房，400多的地室内210和一个全新的free hold 五房，220的地一样的室内面积 老房子是拍卖新房是暗标，都不如议价方便 老房肯定要换地毯，装空调 ... 下一个房市周期把房子都买了，不做搬运财富的新西兰现在对房子深恶痛绝，下一个房地产高点，只留一个奥克兰自住，还有一个湖景房（180度大湖景我还一天都没住过，住够了也卖）。一年到头，手那点房租一部分给康嫂了，一部分给保 ... 永久绿卡买房问题咨询新西兰请问下，关于永久绿卡买房的问题。 本人永久绿卡，想在新西兰购个人住房，不满足在前12个月在新西兰183的规定，所以要向OIO申请consent，查了下审批后的要求有一条是： be present in ... 有没有墨尔本的房产中介可以加微信 谢谢新西兰政策一出，有想去墨尔本的打算，想先了解一下房子，有微信的可以留下微信号，加一下微信 谢谢 补充内容 (2023-4-23 12:51): 顺便问下有没有澳洲的华人论坛 类似新西兰天维网这样的？ ... 25 Sovereign Place, Glenfield, Auckland. 9 0万新西兰cv. 150多万 这房子怎么了 评论 A rat hole你说怎么了 评论 啥老鼠洞啊？ 补充内容 (2023-4-24 13:28): 地800多呢 评论 照片里面彻底废了啊，没三五十万都搞不定 评论 看来北岸还是坚挺 这破房 ... 政府终于听见中介们的呼声开始救市。LVR降低。新西兰政府正式官宣降低LVR限制。各位觉得未来房价会如何走？ The Reserve Bank's decided to loosen the loan to value ratio (LVR) restrictions. 评论 官宣了？链接呢？？？？ 评论 先说说我的观点觉得没啥影响 ... 阿三的房子能买吗新西兰最近看了个flatbush的2011年的房子还算不错 刚刷了漆，屋况也维持得不错 就是屋主是印度人，去看的时候屋里貌似有香薰， 不知道真正住进去会不会一股咖喱味。。。 评论 现在阿三会在 ... | ||