在新西兰
-------------- 15年4月25日 (北岸大地分割盘全面暴涨前夕)-------------
进入4月份以来，北岸好区大地有分割潜力的物业进一步加速上涨.
37 forrest hill road, Milford CV110, pre-auction offer是187.5万, 买家抢到了210万
35 Sydney Street, Hauraki , CV130 卖了251万
http://harcourts.co.nz/Property/723316/GL24748/10A-Becroft-Drive 这快位于forrest hill学区的417的空地，看看明天４月２６日会拍到多少钱？
随着unitary plan的影响逐渐深入人心, 买家更多的关心的是物业的增值潜力, 比如是否这套物业在未来的terrace house and apartment zone, 未来的趋势是要吗你能分割，要么你和邻居组合起来分割或是可以重建公寓,terrace house之类的了.
就像大家常说的，你单核不能带队夺冠，那么你就加盟我们球队成为冠军的最后一块拼图，而在当下的北岸，这样的趋势会越来越明显，尤其是在takapuna 和 northcote这２个区，好了，让我们继续见证着历史洪流给奥克兰带来的变化．
--------------15年3月18日更新-------------
昨天晚上19:30 去现场感受了一下80 Velma Road, Hillcrest的拍卖现场,就在glenfiled shopping mall旁边的Ray White的办公室, 人非常多,大概50人吧，大家都是为了这1个房子去的, 6组人叫价,CV 84万，房东122万接的pre-auction offer, 5分钟之内抢到了177万成交，房东是肯定高兴的, 多拿了55万纽币. 同一条街也是昨天16:00提前拍卖成交的,32a velma road, hillcrest, 抢到171.5万.
北岸的交通越来越糟糕 联想近期milford更加疯狂的拍卖,抢夺近CBD的学区房才是今年的趋势？如果这个假设成立, Hillcrest和milford今年将大涨!!!
--------------15年3月1日更新-------------
今天去现场感受了一下11 Otakau Road,Milford的拍卖现场,人非常多,当拍卖师宣布pre-auction offer仅仅196.5万的时候(毕竟前几周28 Quebec Road,Milford都拍到了201万), 我观察了一下，现在5-7组买家(全是中国人) 眼睛都闪现着光芒,这个价格确实都低于预期,大家都磨拳搽掌,跃跃欲试, 从196.5万到210万这个区间大家都1万5万欢快的加着, 到了210万以上,还剩两组中国同胞在较劲, 从他们出价节奏可以看出不管是中介的掌控还是买家自己参加拍卖的经验都体现的淋漓尽致, 1000,1000的试探,还是一次5000,10000的尝试给对方造成心理压力,拍卖师风趣的push也是给现场增辉不少,最近出pre-auction offer的买家以232.1万的价格有惊无险的拿下,这个成交价格低也是在230-250万这个预期的区间之内, 毕竟这套3+1的home + income的房子租金能高达1000一周,但是投资客们更多的是关心土地价格以后的大幅增值，毕竟在milford这条接近Golden Mile的好地段,去年3房1卫100平米的小半幅地都已经有过127万的成交记录了. 从阿铁一直以来的对北岸各区的跟踪观察记录显示, Milford的各分割大地,过去12个月的增幅已经达到了40-60%,相信这股趋势会继续蔓延下去. The land is the King!!!
列举几个近期大地成交价的例子:
合法home and income的大地的 (15年的成交价格):
11 Otakau Road, Milford – 处于Urban区, 1012的地，有分割成3块地的潜力, 15年3月1日拍到了232.1万
28 Quebec Road, Milford – 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，15年2月2号拍到了201万
不是home and income类型的大地 （14年的成交价格）
11 Marsh Ave, Forrest hill – 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，14年12月13日拍到了168.6万
38 Gordon Ave, Milford –处于Suburban区900的地， 有分割成2块地的潜力，14年10月28日拍到了176万;
13 Raines Ave, Forrest hill --处于Suburban区855的地， 有分割成2块地的潜力，14年11月22日拍到了165万
18 Marama Street, Castor Bay, 处于Suburban区1050的地， 有分割成2块地的潜力，大地旧房，大路冲, 房东私卖于14年9月11日233万成交
61 Jutland Road, Hauraki -- 处于Suburban区890的地， 有分割成2块地的潜力，14年08月30日拍到了170万
167 east coast road, Castor bay, 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，13年2月拍到了167万，洋人房东与14年2月再次出售，同袍193万拍卖拿下.
--------------15年2月10日更新-------------
新的一年即将到来, 新西兰过去一年良好的经济表现和相对其他西方国家更宽松的移民政策, 吸引着更多的同胞前来新西兰定居.
奥克兰的Unitary Plan目前还没有最终改定稿实施,慢则3-5年，快则1-2年, 让我们继续保持跟进.
Single Housing Zone: 只允许35%,既然这种类型的zone将来是向豪宅区演进, 大比率覆盖,高密度,分割不是他的主要特点, 而地块的综合利用(游泳池, 网球, 花园,假山,流水)才是其未来发展方向. 如果是这5-10年是抢大地分割的时代,那么未来富人们是会去追求这种真正的urban Life Style 生活档次的.
Mixed Housing Urban & Suburban: 目前的政策是在满足一些条件的情况下可以最大允许50%的覆盖, 未来民宅的主流zone. 300-400是中密度生活方式,是广大老百姓可以负担的house生活方式.
Terrrace House and Apartment Zone: 最大允许40%,因为是高层发展,所以即便40%也可以容纳很多居住需求,但是配套的car parking and garden, drive way,frontage也是有相应的要求的, 也是未来CBD和各个区域中心的未来建设主流. 澳洲的terrace and apartment经过了上百年的发展, 老百姓对于这种类型的物业的接受程度要比新西兰高很多,不过随着奥克兰的房价不断攀升,部分人群只能迫于现实去居住购买此类型的物业(交通生活便利,易于出租).
--------------14年2月18日更新-------------
感谢 网友"一日方茗"给大家提供了进一步的解释,后续的争夺焦点是不是会更集中在900m2左右极其以上的地呢? 拭目以待
Unitary Plan Team回复了在PAUP下entrance strip是否包含在net site area的问题
http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=2561403&fromuid=300052
--------------13年10月1日更新-------------
今天是LVR政策实施的第一天,再加上昨天Unitary Plan的正式公布,可以说奥克兰的房地产翻开了新的篇章,好戏拉开了序幕.
建议大家多读读Unitary Plan的详细说明(就如其他网友所说大家比较关心的是Part 3 -> Chapter I -> 1 Residential Zones
http://unitaryplan.aucklandcouncil.govt.nz/Pages/Plan/Book.aspx?exhibit=PAUPSept13-- 政策说明部分
http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan//FlexViewer/index.html --- Zone MAP, 输入你家地址可以查到你家具体划到那个zone
简单说来,大家比较关心的是如下3类;
1) Mixed Housing Urban, 可以建10米高, 300割一块(无条件限制), 250割一块(门宽等条件限制);
2) Mixed Housing Suburban,可以建8米高,400割一块(无条件限制), 300割一块(有门宽等条件限制);
3) Single housing zone:不能割, 但是可以加建minior dwelling,可以建游泳池，网球场, 以后往豪宅的发展方向. 之前北岸bay区有一些大地买的时候是在4A或是4B区,在新的规划下面被划成了single housing zone (比如54 Aberdeen Road,Campbells bay,前段时间186万拍掉的,现在被划到了single housing zone,但是现行政策可以割2块;), 所以开发商会留下直接建大豪宅呢,或者就会在3年之内按照现行标准将其分割掉, 让我们拭目以待, 而有些房子800多的地,4B区,现在不能割,被划到了urban以后,以后是可以割3块(满足一定的条件情况下).
--------------13年9月7日更新-------------
随着市长林布朗先生的妥协 (http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=11116284),新的UnitaryPlan修改后,低于1200的地只能按照400m2一块来割, 之前大量800一下的地都以非常高的价格被拍掉了,我在想这些人可能受此政策的影响较大, 可以预见,后续的买家或是投资客应该会将目光放在850+平米的land上了,其实这样的严格条件从某种程度上来说对于城市规划是良性的,你想,600-750都可以割了,地的价格也上不去了,土地也是商品,商品的价格是否能上去有很大一部分是要看其稀有度的,之前南区200就割一块的一刀切方法确实有点不太妥. 退一步讲,就算UnitaryPlan通过,也有3年的过渡期,在这期间,北岸大部分的民宅区还是会继续沿用老的4A,4B zone来实行分割,西区会特殊一些,目前的投资分割潜力在于原西区citycouncil的规划是250-450之间的都可以割,具体按照设计情况来灵活掌握,后续是否会有更多的人将眼光投向西区呢?让我们拭目以待,也欢迎大家补充讨论一下中区和其他区目前的分割情况和相关政策.
下面是几个西区当前在市场上拿出来卖的盘:
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-633136333.htm -- 1022m2 land
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-631159644.htm -- 736m2 land
http://www.trademe.co.nz/property/residential/sections-for-sale/auction-634660631.htm -- 439的地在卖
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-632914024.htm --1184m2land 中午12点提前拍掉,64.8万
西区大地的例子:
statesmanstreet, Henderson, 95.4万拍出,CV54, 1533m2的地
289 great north road,Henderson, 154万拍出,CV65,2707m2的地
北岸大地的例子:
24 Kowhai Road,Mairangi Bay 135.56万拍出去，CV68,809m2的地
51 Parr Terrace, Castor bay 141.5万拍出去， CV78,786m2的地
12B Sunrise Ave, Mairangi Bay 138.9万拍出去, CV67,898m2的地
7 Summit Drive,Torbay, 130万拍出去,CV61,1070m2的地
Note:目前的Unitary Plan还没有最终定稿,后续有可能会发生一定的变化.
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分析得很给力，顶一个
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这TMD好贴阿，精华了，西区要火！！！！！！
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买大地的真的都是为了分割啊？
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不一定的,很多人喜欢大地，并不是一定为了要分割, 但是有分割潜力的房子价格确实会越来越高, 话说前段时间Hutchinson Avenue,New Lynn那个大地的房子也卖到了接近130万.
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北岸Bay区还有不少海景大地，也有学区，按此情况很有潜力。
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艾玛，哪一个啊？印象中NL超过100万的屈指可数
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longbay 比torbay还远, 以后只能去看看Gulf Harbour, Red Beach那边了.
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好一点户型的都是115-140这个价格区间, 还只是500左右的地,不过话说回来,现在新房放那个区都不便宜, Mt Albert 新房都120-135这个区间了.
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这种炒作都是炒个预期，就像国内楼盘吵地铁，股票，说，地铁2年内楼下开通，价格的最高点并没有在地铁开通那一年，而是会在地铁开通前。
等到这个plan真正实行的时候，你看看你同条街人人都在搞分割，那个价格是不可能上去很离谱的。
真正得利的是卖家，趁这2年，可以把手中的长线大地放掉，套现了去投资其他的。
市场在变，现在分割许可的地少，可是2年后，市政规划延续到西区，南区，密度压力不再那么大，可分割的资源增多，这三大措施，保证了aucklanders 生活安居乐业，因为政府不会鼓励炒房地产来维持经济，民生不稳。
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所以政府要提高标准,不能让人人都割的现象出现,如果真的200一块就可以割了,奥克兰都在割, 热火朝天啊,builder,分割师,勘测师,水工电工,一起迎来未来的黄金10年
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政府的真正目的是 居者有其屋，而不会倡导40%的人拥有了奥克兰90%的房屋，目前的政策正在疏导这种不平衡，面对暂时的市场紧缺，我想市长john总理都有点玩不过来，不过西方的自由经济，不会有太多的“高压压制管制”，他们会尽可能的疏导，当supply变多，就会适当的稳定了，不会出现疯抢的恐慌心理了。
把人口平均分配到各个区域，均衡发展，才是他们想要的，而不是100万人全部挤在中区，其他区越来越乱。
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是，还是大地爽。
就是没钱呀
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LZ解释一下为什么对820左右的地有价格影响？400一平可以分的不是依旧可以分吗？倒是800以下的有影响
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还要有driveway吧？
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amry bay， arkles bay，多滴很呢
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同问。。。。
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那个Plan上好像没有提除掉driveway后400一分
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Plan上确实没有提的那么细,其实我说的820不等于一定就是820平米,是一个大概的值,如果是"一"字形的地Drive Way可能占的必烈小一些,如果是"1"字形的可能Drive Way占的比例大一些,但是其实设计得好,drive way也是可以算到后面那家的总面积里面的,关系都不是很大,所以800以上理论上都是可以分的,但是会存在某些800刚出头的地因为地形和设计的原因导致不能分.
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对嘛，分不能分还是得看具体情况，好的情况805都行，不好的850都不一定，应该改一下你说的话
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看来西区想不火都难啊
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哦吔!!!不满十个字不满十个字
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是的,细节很多,但也很难说的很具体,买地这事要心细啊.
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好区的大地尤其是不能分割的在将来会更为稀缺，因为能分割的地方被发展商买来逐渐分的越来越小，邻居之间距离越来越近，房子密度越来越高，相反有钱人都向往深宅大院的生活，那么中区北岸BAY区沿海一带，REMUERA, ORAKEI,ST HELIERS等不能分割的大地会有更多有钱人的追捧， 因为这样的大地越来越罕有了。。
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終究地大還是王道阿..
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Unitary Plan昨天正式公布出来了,前段时间高价买入的地有些倍划到了single housing zone, 如果想分割的话,3年之内还是可以的,大家买地要看清楚了.
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感谢 网友"一日方茗"给大家提供了进一步的解释,后续的争夺焦点是不是会更集中在900m2左右极其以上的地呢? 拭目以待