新西兰买房子做投资,傻瓜都能发财!


在新西兰


我是房地产投资的坚定拥护者,我认为:买房子做投资,永远不会亏本,傻瓜都能发财!

观点需要理论支撑,而不是空喊口号,只要算一下帐,就知道我说的是不是有道理。

为了说清楚道理,不至于混乱,我首先确定几个原则和锁定几个数字。

原则:
1)长线投资的原则。别用这个问题来反驳我:我买了房子2年后价格下跌了怎么办?我这里说的是长线投资。
2)必须有现金流支持。虽然最后的结果是盈利,但是在投资过程中,需要一定的现金流去支撑。
3)平均每年房价上涨7%,这是逾百年的新西兰房屋历史数据。不涨反跌怎么办?没办法,过去逾百年的历史数据就是这个涨幅,轮到你买房了就不涨了,就下跌了,只能怨你倒霉。

锁定的几个数字:
1)投资30年
2)贷款33万,首付10万
3)租金回报550
4)贷款利率8%
5)存款利率7%
6)首付款10万或以上

好,现在开始算账。

假如买一套43万的房子,首付10万,贷款33万,租金回报550每周,贷款利率8%,每月还利息(不还本金)近2200元,租金cover贷款,如果觉得租金达不到550,可以适当增加几万首付,这样就减少了贷款利息,我这里是为了计算上的方便。

地税2000,其它杂费2000,空租期和房屋维修等再加上6000,每年需要另外垫加1万。
你的首付10万元,如果不买房,存进银行,每年将会获得利息,扣除税之后,有5000元,这5千元的损失,加上垫加的1万,合计每年需要你另外添加1万5千,所以强调要有现金流支持。

按照每年平均(请注意,平均!所以强调长线投资)7%,

假如你坚持1年, 你的房子就价值460100元
假如你坚持2年, 你的房子就价值492307元
假如你坚持3年, 你的房子就价值526768.49元
假如你坚持4年, 你的房子就价值563642.28元
假如你坚持5年, 你的房子就价值603097.24元
假如你坚持6年, 你的房子就价值 645314.05元
假如你坚持7年, 你的房子就价值690486.03元
假如你坚持8年, 你的房子就价值738820.05元
假如你坚持9年, 你的房子就价值790537.45元
假如你坚持10年,你的房子就价值845875.07元
假如你坚持11年,你的房子就价值 905086.32元
假如你坚持12年,你的房子就价值968442.36元
假如你坚持13年,你的房子就价值1036233.3元
假如你坚持14年,你的房子就价值1108769.6元
假如你坚持15年,你的房子就价值1186383.5元


假如你坚持20年,你的房子就价值1663964.1元

假如你坚持30年,你的房子就价值3273269.2元

当你坚持了30年的时候,你的这栋房子已经价值327万!

327万-10万-33万-(1.5万X10年)=269万

30年你的净盈利是269万

269万/30年=8.967万

平均每年净盈利接近9万!


你一定会问:30年后,房子真的会涨到300多万吗?会的!你知道30年前的房子是多少钱吗?基本都在5万以下!


这个算数其实还没有算完,不过已经不需要再继续往下算了,现在就已经足够了。


哪位感兴趣,我们一起来探讨。

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??????????

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楼主这分析是比较适合傻瓜的,比如那些只买1个投资房。

真正致富的是买5+以上的房子,而且只用一个首付(谁有那么多10万当首付呢?)

楼主不如帮大家分析下怎样做个no money down deal吧? 这样才是致富的道路。

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LZ不知道有通货膨胀吗?那有这么简单就算利润的

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5点质疑:

1、百年的数据?哪来的?

2、为什么没有考虑30年累积的通货膨胀率?

例如,1980年(30年前)一块钱能买到的东西,现在要花4.29元才能买到(历史数据,过去30年平均每年通胀率为5%. source:New Zealand Reserve Bank Inflation Calculator  http://www.rbnz.govt.nz/statistics/0135595.html)按照这个参数,现在花43万买的房子,30年后若低于184万,就是亏本。

3、43万变成327万使用了复利计算,那么每年1万的开支和10万的首付是否也应以复利计算?

例如,10万首付,假如用作存款 @ 你假定的7%的利率 ,  放30年后 = 错过的机会成本76万
每年1万元的开支,假如用作存款 @你假定的 7%的利率 / 连续投入 30年 = 错过的机会成本94万

4、327万 - 76万首付机会成本 - 94万开支机会成本 - 30万贷款 =  30年后盈利127万。30年后的127万扣除通胀相当于现在的29万。

作为对比,假如你从现在开始每年存3000元,按照你假定的7%利率,30年后,扣除通胀也差不多是29万—— 也就是说,按照你设定的参数,在30年间投入了这么多时间精力之后所取得的收益,扣除通胀之后,差不多只相当于每年盈利3000元。

5、哪家银行现在可以申请到只还利息的房屋贷款?

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我当然知道有通货膨胀,并且通货膨胀恰恰是要投资房地产的重要原因。

假如你没有投资房地产,通货膨胀也同样存在,面对通货膨胀,你买了房地产,就能享受到通货膨胀给你带了的益处,假定你30年后卖房子,就把所有的通货膨胀都体现出来了。如果你不买房地产,就只能眼睁睁地看着通货膨胀,除了加重你的生活负担,你没有任何办法,30年后,你也就是感叹而已:那时候,1公升汽油才。。。。。。

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很多银行都可以只还利息,只不过审批的条件比以前严格了而已

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看着像是托~~~~~~~太夸张了

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真按楼主这算法,世界上就没穷人了。

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通过这种方式破产的也大有人在吧

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托是肯定了,只是我还没有想好托谁呢。

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穷人还是有啊,还不少呢。
1)没有胆量采用这种投资方式或者选择了其它的错误投资方式,结果血本无还
2)没有首付
3)没有现金流
4)比傻瓜还傻,不明白这个道理

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有,原因如下:
1)没有现金流支持
2)没有坚持长线投资
3)管理不善,比如租金没有全额收到,房产损坏严重,操作时出现其它的无谓重大失误

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这....
有点夸张...

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同意楼主,投资房子可能是笨人致富的最聪明的方式了。聪明人可以在职场,赌场,股市,生意赚, 笨人却总在职场,赌场,股市,生意赔。唯一不辜负笨人(本人)的也就是房子了。以上是笨了多年的肺腑之言。

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双刃剑啊。。。。。。。

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问题的关键是才开始的那10万!

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呵呵。。。。。。。

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你知道30年后269万还能买几斤猪肉吗?

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能买几斤猪肉不知道,但是我知道,这些猪肉的万分之一就能砸死你。;lol;

那你告诉我,一栋房子的钱能买几斤猪肉?30年前的一栋房子钱能买多少肉?今天一栋房子的钱能买多少猪肉?你就能知道30年后,一栋房子能买多少猪肉了。

有一点是肯定的,假如你没有这个投资,你只能买0斤猪肉。

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30年前的房子平均价格是3万5,当有人说投资30年之后会涨到35万的时候(10倍),也有和你一样的人说“太夸张了”,30年后的今天,房子的实际价格远远超过了35万。

现在你投资一个43万的房子,30年之后涨到327万已经是保守计算了,按照10倍的计算标准,应该是430万以上。

因为这里还有其它因素,比如,时机因素。

买房时你可以尽你所能挑选低价的时候,卖房的时候可以选择高价的时候,不过我们今天不讨论这个因素。

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新西兰的房地产市场没有国内那么活跃

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很有意思的帖子

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开始无聊了。。。

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赶紧都来投资房地产吧~以后想投资都晚了~哈哈哈哈~
这是楼主的中心思想吗??

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碰到严厉的老师,你的回答就是0分。

我的中心思想,就是告诉有能力的,又想投资,苦于找不到合适的投资方式的人,投资房地产是一个可以考虑的方式。

投资的渠道有很多,每种投资方式各有其特点,选择最适合自己的。

并且,投资房地产,永远不晚,华人成规模的来新西兰的,也就是最近10来年的事情,在我的故事库里,已经投资房地产并取得巨大成功的故事,已经很多,未来,走房地产投资之路的人肯定还是大有人在,现在不具备条件的,可以慢慢积累,现在没想明白的,可以慢慢想。

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我关心的是现在40几万的房子能租到550这个价位吗?

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1. 不投资房地产  兄弟一定还能吃上猪肉  相反  投资房地产  也许能大鱼大肉  但跳楼的也不是没有

2. 不论30年还是100年  房子升值再多  也就是一套房子的钱  卖了再买  也变不成两套房子

3.投资房地产  不是你这么投的  你根本不懂房地产 随便举个例子  你这个房子都几百万了  地税还是2000? 43W现在能买几年新的房? 30年后这个房子会破旧到什么程度? 不过真正投机房地产的人是喜欢你的  长期套牢

4.说白了你这个话题无非是一个简单的金融学概念:现在价值/未来价值

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继续关注论战

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不是花40几万随便买个房子就能有550的租金,但是稍加钻研,买个能达到550租金的房子不是太难。

1)地不必太大,不太小就好。400多平方就很不错,避免坡地和梯田地,白白浪费地税,利用率却不高。
2)房子不必太新,结实就好。你只是投资,新旧与你何干?
3)注重面积和可利用空间,4个卧室或者3个卧室2个厅的房子容易有高租金。
4)交通方便,容易出租。

关键是着眼于高租金,不要管自己喜欢不喜欢。不是自住,是投资。

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