在新西兰
老早想发给贴聊聊这该死的房价，一直没时间。今天听收音机居然现在还在说房价只是一时调整，很快还会上涨。而且有些公众号也一直还在明里暗里在给老百姓打强心针。论坛里也不乏一些乐观的声音。
先说下鼓吹房市的人最喜欢说的“刚性需求“，因为有刚性需求所以还要涨。但是刚性需求要分成有效刚性需求和无效刚性需求。可以说所有没房子的人都对房子有刚性需求但不是有效刚性需求。比如说我们当年来新西兰读书的时候基本是租房子住？我们有刚性需求但是对市场无效。有效刚性需求跟市场价格是成反比。比如说现在有10000户人都是租房，平均房价是60万，这10000户人中有5000户可以有能力购买。这时市场上有2500套房子代售。那这5000户是市场潜在顾客，他们的购买会影响到房价，这时候是卖方市场。当价格上涨到70万，这10000户中就只有3000户有能力购买。当涨到80万，可能就只1500户有能力购买。这时候就是买房市场了，价格就会下跌。但是这个时候实际需要购买房子的住户还是10000户。所以从古至今全世界任何国家都有没房的家庭，但是房价并不因为市场有刚性需求就一定要涨。
第二银行利息影响，利息下调是利好消息，但利好到房价一定会持续上涨？这几个月利息从0.052跌到0.042. 按房价80万，贷款70%，也就是贷款56万，一年省下才区区5600元，两年11200元。我想很多买家都是做1-2年的固定利率吧。两年后利率还会是0.042吗？如果涨到0.052，那你就省下了11200元。为这11200元你愿意多花多少钱买房呢？对房价的推动不会太夸张的。别忘了这是我可查到的数据近15年最低。2000-2008年利率最高到了9.6%左右，最低6.5左右。这8年里有7年多在7%以上。08年以后到现在，一半以上的时间是在6%以上。你期待4.2%能持续超过两年？两年后利息万一上涨到6以上你算算你hold现在房产的成本是多少。
第三，租金上涨。根据tradme的数据，奥克兰2010年租金380，一年19760，价格46万，投资回报4.29% 现在租金500，房价78万，3.33%。而且这5年地税和保险也大幅上涨。虽然租金上涨27.8%，房价上涨63%，投资回报下降了不少，从投资的角度来说，实际是亏本投资，除非房价持续上涨最后卖个好价格而弥补。如果带这种心态投资实质还是投机。
第四，汇率变化.注意两点，第一汇率是变化，不是说会一直下跌，第二，新西兰购房的主要资金来源是本地，不是海外.包括还贷你也是靠本地资金也就是纽币还贷。一般来说就是中国人会把首期从国内汇过来，即使有些土豪是付全款。但是所有投到房地产的海外资金加起来跟房地产销售总额相比较那还是很小部分。
最关键是，几个月前失业率达到最低点。但是现在由于出口疲软，经济下滑，很多大公司集体裁员（还不知道的就去打听打听）。而且一两个月前开始很多开发商已经停止开发，你们有没发现市场上可分割的地越来越多，甚至有一些是已经有分割许可的。就说4个月前你们能看到带分割许可的地拿出来卖么？开发商和中介比老百姓更早感受到市场的变化了。建房周期是4-6个月，已经开建的没办法回头。6个月后看看建筑行业会裁员多少人吧，同时那些销售建筑和装修相关产品的公司生意也没现在红火。除了新西兰经济不行，中国，欧洲，尤其是澳大利亚的经济都不行，新西兰能独善其身？失业率上升的话，净移民人数这最后一根救命稻草恐怕也靠不住了。最后别忘了银行新增的24亿房地产贷款是在吃掉贷款者未来的收入。
当然，影响房价的还有很多原因包括城市化进程，建材价格，人工，通货膨胀，等等等等。没能力也没时间一一讨论。就说这么多，是涨是跌谁知道呢。
那些中介，开发商，炒房族，跟房地产相关的商人，还有8月份说房价还要涨两年的论坛知名人士，你们可能真心认为房价还要涨，可能是真心希望房价一直涨，也可能是说了违心的话，总之影响了一些老百姓。这样不太好吧？万一房价大跌了呢。
当然那些腰斩哥和吃面哥也太夸张了。腰斩是痴人说梦。跌10-20%之间的可能性比较大。
别问我怎么知道的，我瞎编的。
你们要买的继续买要抛的继续抛.
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我的观点和你一样
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你经济课体育老师教的?
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那些为了忽悠别人跟风看涨,而对看跌人士动不动一通围攻,撕破脸面,或者破口大骂。为了挣这个钱的所谓专业人士,投资客也是蛮拼的。投资有风险,涨跌都正常
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投资也是刚需啊，这1000人里有5000人能买的起房，那就有5000人有刚需继续买投资，你不买房是体会不到的，但是一般人2-3套也就停止了，不是自愿的，是确实短时间收入上不去。很少有人能照料很多投资房的，大致算算如果4套没贷款的房子你可以和老婆财务自由，何乐不为，不是人生追求的一个小里程碑吗？
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四套，没贷款。。。。我要努力。。。。。
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管他们呢
房子无论涨了跌了地球照样转
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说涨了结果跌了，这不好，害人了。。。。但是说跌了结果涨了，不也一样吗？。。。照你这么说别上网了，亚历山大啊。。。
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哈哈，精髓就在最后一句：你们要买的继续买要抛的继续抛
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这样不太好帮顶.............................
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对目前开发商还有百分20毛利润 基本等到行情不好 开发商手里多的房子那些人 到时候会平仓一部分房子 所以带动旧房降价 基本10---20个点调整
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有道理！！！！！！
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楼主, 你是这样收集数据和分析的. 要不要再想想.
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100万房子你本身最少就投了20万，假如你现在100万卖了，政府收你10%所得税，等于你平价卖了房子还赔了10万的本进去，你说房价现在平稳了炒房子的能坐的住吗？万一被迫强拍那不是腰斩是什么
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哪里说有10万的所得税。。。是发生在火星吗。。。我书读得少又没去过火星你别骗我。。。
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行不行？ 顶大是赔了中介费
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好像还能退税哦
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不是新政说卖房时按30%卖房价或者10%的当初买房价先扣除所得税吗？俺书读得也少，可能理解有误吧
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大神，麻烦把你的经济学老师交的经济学拿出来说说，让大家乐呵乐呵.
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好吧，非要叫真的话就只能这么说了。刚性需求在理论上是不受价格变动的影响。比如水，食盐，药（这就是为什么全世界再怎么高度市场化经济的国家也不会把药品价格交给市场决定）等等，这些不仅是必需品，并且不存在可替代性。从这个角度看，购房并不能算是刚性需求，住房才是刚性需求。所以更别把投资房产也算到刚性需求了，投资的途径多的是。开发商和中介推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，他们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。真正的刚性需求就是涨不涨都需要购买。
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别不上网啊 朋友。上网没风险，不要有压力。所以说“我瞎编的。
你们要买的继续买要抛的继续抛.”
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是的。只是开发商如果现在买地的话，按现在的地价和房价算毛利润已经没有20%了。
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朋友，你是个实在人。
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美文！赞一个！理智的人不多，尤其是想象大把银子的时候，想象归想象，贷款那是要还的。
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数据和分析远不止这些。有十几页A4的纸，写出来也没人看的。如果朋友们有兴趣的话可以查下有关房地产走向的一些重要相关数据自己分析。population growth,employment, number of people per household,property ROI, rents, incomes,property vacancy rates, property construction, property finance availability, GDP,number of days to sell property, gentrification, property listings, property sales, property values, property affordability. 分析的时候要注意的是市场反应迟缓的这个因素，所有这些数据都会在房价实际涨跌前有所反应。就像潘森放大招一样要算提前量，当然没提前量分析也没毛用。
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你的中文英语老师教的？怎么说话呢
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这个刚需的观点我是同意的。对洋人来说住房是刚需，买房不一定。对华人来说买房等于住房等于刚需。所以如果未来华人越来越多，那么买房=刚需。华人未来肯定会越来越多的。其实咱们在这买房其实是买地，未来不出意外的话地肯定越来越少，所以有地等于有钱。房子是会降价的，特别是大量公寓出来后，肯定会跌价的， 但是有地为王。不过可能时间很久，30-50年后可能。那时可能市区一个1000平米的房按现在市价值千万，就象国内城中村似的，个个都发了。哭的酸的都以前所谓的城里人。
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经历过 07 08 年的。。。现在这点 涨跌 不算什么