新西兰来来来，大家来算账
在新西兰
看到一个计算，错的离谱，有点好玩，就算了一下。
这是原来的计算：
假设某人现在在东区80万买了套房子，3房400地，这是fb，highland park这边很常见的价格和房型。如果对这个设定有异议请告诉我来修改。然后按照30%首付出了24万，贷款56万。以30年为期看30年后的收益。首先设定30年平均利率6%这个应该不高吧，我都按低的来估算的。那么30年后总付款是1,448,694.这里再加上15万地税（平均每年5000块吧，这应该非常低吧）再加上30年一共维修10万，那么总支出变成了170万。
如果不买房按照现在利率长期5年存款是4.1还是多少。就按一个非常低的利率5.6%来算，正常来说存款和贷款差0.2到0.3个百分点。（比如现在10000以上存5年是4.1%贷款4.35%，自己去银行的页面找，如果你数额大可以谈一个相当不错的利息，比如我谈的3个月4.0,5万块当时3个月基准利息3.8）如果会投资债券什么的收入更高，年化8%很轻松的。基金股票风险大的就不讨论了。那么30年后有多少呢，24万如果不买房按5.6%的年利收入是变成24*1.056^30=1230633.654239，就是说拿24万买房存银行收入是这么多。那么房子要卖到170+1230633=2930633以上才能比存银行赚得多，
这中间当然有各种其他因素来影响，存银行方面最大的不利因素就是通胀，但有利因素是流动性高随时可以拿出来用，再投资。而房子的不利因素就是不能很快变现，房子的另个不利因素还有各种不可抗拒因素。最后这个房子一定能到293万吗？这个要看通胀了。这个是一个例子，告诉大家房子的价值在于抗通胀而不是取得capital gain，在通胀低而房价高的时候，这是在做死。
基本错误
1。 没有计算租金。假设租金500 （50周）每年涨3%
2。 前期的租金无法承担利息+维护，没有计算退税（后期是交税）
3。 没有把资金的时间价值考虑清楚，有的信息没有可比性。。比如，170万是不同时间付出去的，不是某个时间点的概念，而123万是目前的24万的到30年后那个时间点的价值
下面是我的计算，大概的解释一下
开始，投入24万。每年利息5.6%的话，相当于30年后的123万。
第一年，付贷款40683。（其中33600是利息)。 加上维护费地税8333，扣除房租500*50周，亏损 16933， 按退税30%的话，退税5080。
所以第一年的开销 = 40683 + 8333 - 25000 - 5080= 18937 。 这笔钱如果不买房，可以放银行或者其他投资，一样假设，5.6%的利息，30年后相当于97101。
然后以下每年相同。（房租每年涨3%）
那么三十年后，这些放其他投资(5.6%)的钱，相当是多少钱呢？232万。
所以，你如果觉得80万的房子30年后能涨到232万，就买房子。如果不能，那就去找回报率8% （税后 5.6%)的其他投资。
这是什么概念 80 vs 232？30年房价涨3倍左右，是不是很多？但是，相当于每年3.55%左右的涨幅，你觉得大吗？
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算的越细，买得越少
Analysis paralysis
三月兄不用跟那些半桶水的较真啦
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买房的时候还真没有算的这么的细！
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所以后面华人有点小钱就去搞开发了
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空军经济学家里至少有一个ID是打算抄底的...
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按长远来说肯定是买房划算了，很多人想抄底只不过手头没那么多钱
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长期来讲是很有道理啦，投资房子也是个稳妥的好选择，就是现在这个时机么...毕竟如果你买到了危机前一刻，至少接下来4-5年的回报率都会比较差
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当然是买房了，在新西兰人傻钱多 怎么办，快去Auckland找房产中介。。。。。在新西兰没本事做生意怎么办，快去Auckland找房产中介。。。。。。在新西兰什么投资强，快去快去Auckland找房产中介。。。。。
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十年前卖50万的房子现在应该不止卖150万了， 更别说20 年后了， 3 倍是很容易的
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好羡慕数学好的人，我看到一堆数字就想睡觉。。。
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没有细看，你是说上杠杆都只有年化3.55%么？
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不是，是说，只要房子年度涨3.55%就相当于买8%的债券投资的收益。
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5% 30年 1.05的30次方 是 4.3
10% 30年 1.1 的30次方 是 17.45
15% 30年 1.15 30次方 是66
10年前 18% 以下的投资回报率洋人是不会考虑的， 8年前 15%的投资回报率 洋人是不会考虑的，但是华人已经考虑，比如当时 逃跑的 高利贷 风波中 很多人 定15%，20%的。 5年前 12%，10% 华人都开始考虑了。 在新西兰 投资回报率10% 等于瞎忙活，利润还不够生活成本。
只要投资稳定 30年后，15%的是 5% 的财富的15倍。 这也是国内富豪发家的模式，很多人从 十万 到百万 到千万，百倍财富增长都 只用了10年。如果在中国10年还达不到千万算不上商业成功人士。
如果 以5%的速度，10年后，资产还没翻倍，钱却贬值了2-3倍，等于资产缩水过半。
我们投资要和中国速度比，如果比不过中国速度，还不如不投资劳心劳力。
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哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来年化收益才3.6%。
上面这个计算是基于债券能有5.6%的收益，那既然能保证5.6%，我为什么不上2倍杠杆直接买债券呢？我去银行说我要借钱买债券，银行居然还不愿意借给我。我拿着24万再借56万然后都拿去买债券拿30年我能有410万毛收益，就算利息有本金的1.5倍，我最终收益也是270万。银行是不是傻？
所以有几种可能。
第一，债券收益率高了，名义年化是5.6，但实际可能低于这个数，例如有违约风险。那么和债券做对标的房价年化涨幅也估高了。
第二，银行认为房价涨幅会超过债券，所以愿意放贷。
吃饭！
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不给你加精，因为我觉得租房比较好
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债券 5.6%， 就说明 希腊模式
为什么债券 高于银行利息太多？ 说明 是用 更大的窟窿补 过期的小窟窿。 希腊 连 8%，9%的债券都敢发， 因为他压根就不会还，理论上也不可能还，因为存银行 利益只有 3%， 怎么可能用3%的利益去给投资者9%的利益。 这等于 自己赚了100块，却给投资者300块的利润，自己亏了200. 也就是说 高于利息的债券 都是 隐形违约债券，只能还 一部分。 这是政府 庞氏骗局 反过来用。
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羡慕数学人，我看到一堆数字就{:8_479:}
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那么楼主的机会成本算错了。
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曾经问过一炒股老头 我说你买房子投资不? 他说房子房子套现太麻烦 除了自己住 从不投资 房子投资对于资金流动性是一大硬伤 还有对于手上的股票(收益不确定) 和 理财产品 (百分6多)还有借贷。(百分14年化)咨询讨论高级一点的人
他给得答案 赶紧卖理财 收回借贷 买股票 那时候指数2000多点 ,现在看确实是对的 所以在市场上我觉得玩投资的30年3倍的话真心几乎是零收益 还要烦得要死收房租 不会玩的就当存银行 也能多少把通胀这块扛点回来 没亏就是赚
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我一定不会告诉你，买房子，其实赚的是银行。
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LOL.........这里说的是，房子只要3%的涨幅就能达到普通投资8%的收益水平。
那房子10%呢？20%呢？
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纸上学来终觉浅，与之此事要工行。
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三月是不是要来个基于风险的分析才够完善呢？
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何必这么麻烦，auckland房价差不多10年一翻（最近几年可能6，7年就一翻）
30年 80×2×2×2 = 640万，你说怎么划算。
当然这个就是粗算，各种意外都会出现。
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30年物是人非， 房子在不在不好说。
不过地还在，400平米地 640万纽币， 人民币2,3千万。 现在值200百万的是不是也是人民币1个亿了。 这个钱 可以去 美国 芝加哥 买 100套房子
日本1984-1989年，房价上涨了3倍，导致日本经济破灭。
新房子还在高产出，这就一定会把市场中的均价 拉到100万左右（非市场中均价不计）。
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算算就跑题，不看了，明晚继续参加拍卖去
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auckland 1990年平均房价多少，大概100k？现在800k
25年，翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗？反正我没崩溃
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90年，我们才万元户吧。 现在呢？千倍了吧， 这是个特殊的时代，存款利率都上10%。 在中国 机会就这么一次。 现在拿1000万去中国， 中上来说 很难在2040年有 100亿资产。 而90年的万元户 到今天的 千万人民币却是很 普遍的现象。