在新西兰
如果一对年轻的夫妇，现在已经有一套自住房，有贷款50万。在这样的情况下， 夫妇俩想再买一个全额贷款80万的投资房。我们来算一下。
| 投资房 | 自住房 | ||||
| 目前贷款利率4%的情况 | |||||
| Rent(500 p.w) | 26000 | ||||
| Loan Interest | 32000 | 20000 | |||
| Rates | 2500 | 3000 | |||
| Insurance | 1000 | 1000 | |||
| Mgnt Fees | 1794 | ||||
| R & M | 1000 | 1000 | |||
| Total Cost | 38294 | 25000 | |||
| Net Loss | -12294 | ||||
| Tax Benefit | 2581.74 | ||||
| Net Deficit | -9712.26 | -25000 | |||
| Total Cost p.a | 34712.26 | ||||
| Total Cost p.w if interest rate is at 4% | 667.54 | ||||
| 当贷款利率升到8%的情况 | |||||
| Rent($550 p.w) | 28600 | ||||
| Loan Interest | 64000 | 40000 | |||
| Rates | 3000 | 3500 | |||
| Insurance | 1200 | 1200 | |||
| Mgnt Fees | 1973.4 | ||||
| R & M | 1000 | 1000 | |||
| Total Cost | 71173.4 | 45700 | |||
| Net Loss | -42573.4 | ||||
| Tax Benefit | 8940.41 | ||||
| Net Deficit | -33633 | -45700 | |||
| Total Cost p.a | 79332.99 | ||||
| Total Cost p.w if interest rate is at 8% | 1525.634 | 评论 关键是利率从4到8要几年 如果是一年，完蛋 如果是五年，没问题 评论 这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。 不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ 评论 如果利率升到8%就抗不住了，那说明他现在的日子过得也不算轻松，还买什么房子啊。 评论 五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也赚了几年的 capitalgain 评论 我在计算里面已经把房租上涨了10%。 至于工资， 新西兰80%都是small business, 是否加工资都老板一人说了算， 几年不涨工资是常有的事。 卖掉当然是没问题的。 评论 现在这么高的价位买投资房，风险很大。 评论 做做数学题-投资房产时必须的功课 是个好贴。 评论 对的，利率增大，扛不住，是风险，房子升值，赚一票，是收益，两边都要看，不过谁都猜不准，只能看自己的预测了。。。 评论 做功课就是为了做出理智的决定。 做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭感觉。 评论 好精细的帐！不发达也难 评论 银行肯定也是做了帐后怕了。。。 评论 看到上面这些条说只对海外买家适用。。。 ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include: 估计是看到中国经济快垮了 提前预防 评论 发错地方了， 呵呵。 评论 这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。 很多人都跟风的炒炒炒，到时候天就真的塌了。那时候想要卖房，你得卖的出去再说了。 我去年就说，现在的房产投资，风险很大。周围很多人，包括朋友跟打了鸡血似的。 评论 如果是去年上半年买了房子，问题还不算太大。否则的话，真是悬了。 评论 你好，什么是Tax Benefit 评论 投资房帐面亏损可以offset你的其他收入（比如：工资），从而达到少交税的目的，即tax benefit. 评论 我估计是指退税吧 评论 这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮，一个月1万的capital gain又回来了，不死就不是王道 评论 确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴的冲动。 评论 有足够的rc在，想死都难。除非都资不抵债负资产了，那整个新西兰就破产好了，连工党，尤先党，老皮抱着little一起跳海，john key悬梁自尽，我们持枪圈地来个kiwi弄死一个，变成中华land国，哈哈 评论 算得好精细，赞一个！ 作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。假设利息已经涨到8%，按Lease兄的算法，每年Net Loss 42573，那么理论上每年依然有2万1千多的收益，只要能够挺得住，做长线理论上还是一笔合算的生意。 正如爱三月所言，关键是利息从4%涨到8%有多少时间。一两年之内好像不太可能，如果有5年，对一个正常的有两个劳动力的家庭来说，五年的时间家庭收入还是原地踏步，那也太不思进取太悲催了点，既然不能或者不愿更勤奋工作提高收入为社会多纳点税，5年时间内裤也不多备两条，到时候裸泳也没什么值得可怜的。再笨的玩家至少也可以在利率60年新低的当下，把80万房贷全部固定5年4.xx的利率，立马秒杀Lease兄的数学题，屌丝成功逆袭，一下至少锁定了20多万的净收益，至少5年之内不用担心裸泳或者活命问题。 多数玩家未必有耐心Hold住5年，这两年每年百分之15左右的涨幅节奏，两年以后出手，25%的收益大概20万还是可以期待的。想一下，2年，20万，用银行的钱白手套空狼，就管一个房客，或者付点小钱使唤一个租房中介，其他啥也不用做，该吃吃，该睡睡，该下崽继续下崽，对年薪几万的打工仔，还是相当诱惑的哦。 现实世界里的投资客大都猴精得很，估计没几个会眼铮铮看着利息从4%涨到8%啥也不做等死吧。即使舍不得拿点小钱去跟阿海或者豆腐教头学几招降龙十八掌，再不济也会利用两个房子几年积累的增值把Revolving Credit往上拱一拱，用几年的时间拱出几十万的RC应该不难吧，只要不天天沉迷天空城赌场棕楠海马杀猪，那还是可以留点来过冬或者退潮的时候挡一下隐私部位的，说不定还可以拿来当子弹抄个底，等腰斩的时候在takapuna买个海景豪宅。 再者说了，这世上木有无缘无故的爱，也木有无缘无故的恨，利息也不会无缘无故从4%涨到8%，这背后隐含多少深刻的经济政治因素，多少可供操作的投资机会，连梅西大学的经济砖家著名的租房先生都看瞎了眼，我就不敢恣意展开。以前坛子里为这个话题吵得沸沸扬扬，不可开交，我就不再捅这个蚂蜂窝。我只晓得多年过去，魂归庙，鬼归坟，有人抓住机会迅速地累积了资本，人家做得合法合理，合乎道德，这个过程高调还是低调并不重要；有人很是快意地吃了个鱼中断，卖房交割时还跟买家闹了点不愉快，几年下来接盘的买家收获了沉甸甸的CP，相信早已释然不再纠结；当然也有人光看别人吃肉自己连汤也没喝着一口，如今还租着房子苦哈哈地巴望着房价腰斩。 最大的风险是不敢承担任何风险，眼铮铮看着奥克兰的均价突破100万，眼铮铮看着经济从目前相对萧条Booming到另一个顶峰，眼睁睁让利息从4%白白涨到8%而无所作为，眼铮铮看着NZ台面上这些政治人物白天信誓旦旦要打压房价，晚上偷偷在被窝里数钞票 废话说了一堆，有用的就三个字：买买买 免责声明：以上仅属个人观点，不构成投资建议。 评论 菜鸟 评论 童鞋你解释的太透彻了。。。 评论 这样不好，说的含糊点就行了，这么说成免费上课了，增加了我们竞争对手 评论 你解释得相当出色，不过我有两点想说： 1. 这一轮奥克兰地产牛市可能已经透支了未来几年奥市房价的上涨。假设（仅仅是假设）今年奥市房价见顶， 那么未来5年房价有可能是滞涨， 这样现在买投资房的话， 就无法实现今后几年内每年8%的capital gain. 2. 我不知道你是怎么向银行要RC的， 我每次申请RC结果都不理想。 虽然银行认可我是他们的优质客户，但每次申请RC的理由他们总觉得牵强。比如， 2014年我说我要买一艘游艇（瞎吹的， 根本不会买， 只是想拿点RC）， 申请30万RC，可银行觉得我账户上有好几十万存着， 为什么一点不用？最后只批了10万。 评论 "80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。。。。。" 关键是后5年能否年涨幅8%？能达到这个水平，才有平均每年资产可增值6万4这一说。 总而言之，看多的看23楼的，越看越有信心；看空的看楼主的越看越谨慎。 评论 你才真的应该被赞一个！ 评论 算了半天也不及政府出台一个新政。所以根本没用 坚决的储备银行，两年之内不要想了新西兰这两年，希望回涨的可能性变低了 评论 从没指望回涨， 不腰斩就谢天谢地了 评论 别多想了，用脚投票跑路澳洲吧。物价油价房价房贷都比这边划算，机会工资福利抗癌药都比这边丰厚 ... ASB预计2％衰退新西兰比之前预期1％高一倍；今年就算是可以洗洗睡了。 https://www.rnz.co.nz/news/business/488133/recession-to-be-deeper-longer-than-expected-asb-bank-predicts 评论 去2和5市场买菜就知道了，一开始价格叫挺高，后 ... John Key对房价和贷款利息的预测。新西兰大家看一下这篇文章。 https://www.newshub.co.nz/home/money/2022/12/sir-john-key-unveils-his-predictions-for-the-economy-in-2023.amp.html John Key还是非常专业和有经验的，原来是美国美林银行的，比Jacinta不知道强 ... Relab上标的”土地开发限制条款” 啥意思？新西兰是不让分割吗？还是不让推倒重建？ 评论 距离市区160KM是重点 评论 地契上面限制开发的convenant。详情要调出来相应的transfer来看。你的律师会帮你弄 评论 LAB 沒有說這是地契上的 而土 ... 官宣腰斩！储备银行：疫情或导致失业率达18%，新西兰http://money.china2au.com/na/2020-05-27/423072.shtml 【天维网援引Stuff消息，Frank编译】储备银行警告称，如果冠状病毒引发进一步的经济封锁，失业率可能会上升至18%，房价可能会下降一半，银行 ... Hobsonville那边的联排新房是不是都很不好卖？新西兰感觉那边配套也不行，房子不大又贵，密度高，就是新。 评论 没地的不要碰 评论 主要价格，那边他妈连车位都没有，还贼丑。 评论 话说联排有几个不丑的，都是集装箱。 评论 你们爱 ... chatgpt指点了我一下，突然不想换双层玻璃了新西兰我问chatgpt 50平米的房间15平米的窗子和门，从单层玻璃换成双层，冬天室内温度能高多少，告诉我高1-2度。我还以为能高个10度呢，花2-3万高2度对我来说太亏了，简直冤大头，一开始我 ... 请问这种房顶的旧房可以买吗？新西兰看起来都是原本，就是不知道会不会有漏水和保暖的问题。还请大家指教。 评论 这是装饰板还是就直接是屋顶啊 评论 冬冷夏热 下雨声音大 但也不是那么严重 相对来说 反正我是住了 ... 出价怎么定价呢？新西兰暗标和议价，除了参考附近房屋售价以外还有什么定价的基准或者参考因素呢？觉得homes估价偏高参考价值在现在的市场不大 评论 分析屋主心里和竞争对手出价的可能性 评论 2017年cv向 ... 2019年8月的房子，比现在涨了多少？新西兰有20%吗？ 看现在市场价格基本跌到了2020年中左右，那2019年中比现在呢？ 评论 新的带地的房子还在2022年5 评论 比2019年还是高15%到20%的 评论 应该没有了，一直留意pinehill的新房，基本就 ... agent要涨房租，我应注意什么？新西兰agent说重新评估了我的房租， 要把房租从＄５５０ 涨到＄６１０， 会不会涨的有点多？我应该怎么回复他？我有点担心房客会搬走，我挺依赖这个房租还贷款。大家什么意见？ Re: Ren ... 房屋水管新西兰出租屋现在热水管漏水，室内室外看不到任何积水。已经有3个水工看过，一个detector测过，都找不到漏水点或漏水区域。求问有没有人可以推荐超级水工过来挑战一下。房子在东区，水 ... 房客说出租房车库门被小孩扔砖头怎么处理？新西兰还有一个问题，agent说，房客说出租房车库门被小孩扔砖头， 我该怎么回复？需要让agent找人去刷一下漆吗？ I am updating you as I have been advised from the tenant,the tenants heard few rocks being thrown ... 新房和老房新西兰首套房买家 现在有一个2011年的free hold 四房，400多的地室内210和一个全新的free hold 五房，220的地一样的室内面积 老房子是拍卖新房是暗标，都不如议价方便 老房肯定要换地毯，装空调 ... 下一个房市周期把房子都买了，不做搬运财富的新西兰现在对房子深恶痛绝，下一个房地产高点，只留一个奥克兰自住，还有一个湖景房（180度大湖景我还一天都没住过，住够了也卖）。一年到头，手那点房租一部分给康嫂了，一部分给保 ... 永久绿卡买房问题咨询新西兰请问下，关于永久绿卡买房的问题。 本人永久绿卡，想在新西兰购个人住房，不满足在前12个月在新西兰183的规定，所以要向OIO申请consent，查了下审批后的要求有一条是： be present in ... 有没有墨尔本的房产中介可以加微信 谢谢新西兰政策一出，有想去墨尔本的打算，想先了解一下房子，有微信的可以留下微信号，加一下微信 谢谢 补充内容 (2023-4-23 12:51): 顺便问下有没有澳洲的华人论坛 类似新西兰天维网这样的？ ... 25 Sovereign Place, Glenfield, Auckland. 9 0万新西兰cv. 150多万 这房子怎么了 评论 A rat hole你说怎么了 评论 啥老鼠洞啊？ 补充内容 (2023-4-24 13:28): 地800多呢 评论 照片里面彻底废了啊，没三五十万都搞不定 评论 看来北岸还是坚挺 这破房 ... 政府终于听见中介们的呼声开始救市。LVR降低。新西兰政府正式官宣降低LVR限制。各位觉得未来房价会如何走？ The Reserve Bank's decided to loosen the loan to value ratio (LVR) restrictions. 评论 官宣了？链接呢？？？？ 评论 先说说我的观点觉得没啥影响 ... 阿三的房子能买吗新西兰最近看了个flatbush的2011年的房子还算不错 刚刷了漆，屋况也维持得不错 就是屋主是印度人，去看的时候屋里貌似有香薰， 不知道真正住进去会不会一股咖喱味。。。 评论 现在阿三会在 ... | |||