新西兰■■教程帖■■ 在新西兰购买房产的6个详细步骤


在新西兰


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在新西兰,不论你是新西兰的国籍、绿卡,还是持有旅游签证、工作签证等,买房的流程都是一样的。具体来说,可以分为以下六个步骤。




步骤一、买房前的准备


1:找到你想要的房源

首先要对你准备置业的城市有个基本地了解。拿奥克兰来说,东、西、南、北、中各区域的房价差别很大,因此买房前应通过各种途径了解各区域的基本情况。目前,奥克兰中区的房价应该是最贵的,其次是北岸和东区,然后是西区,最便宜的是南区。

其次,对区域有所了解之后,要把看房范围聚焦到一个大区,然后再根据自己的需要,比如学校、交通、购物等配套来锁定几个重点区域。之后再根据自己的预算以及对想要买的房子的基本要求,如几个卧室,几个卫浴,什么外墙,多少年新等等条件。


最后,当你的这些目标足够明确之后,可以去奥克兰本地最大的交易网站 Trademe上筛选你想要的房产。或是联系一个值得信赖的房产中介。



2:获取银行贷款预批

准备全款购房的土豪们可以跳过这个步骤。但如果你想在新西兰贷款买房,那么首先要获取银行贷款的预批。


什么叫预批?简单地说,就是银行在你买房之前,先对你的收入进行审核,然后告知你能否贷款,能贷到多少款,以及哪种还款方式。如果您不先获得预批就去购买房产,一旦贷款环节出现了问题,比如贷款批不下来,那购房定金将不能退回。


为了避免这种情况的出现,在新西兰贷款买房先进行预批是非常有必要的。首先,通过贷款预批后,你可以清楚地知道自己能贷到多少款,也就可以根据自己的首付能力来有地放矢地看房。不在预算范围内的房子也就没有必要去看了。其次,好的房源一上市经常就有人提前出价拍卖,有了银行的预批,您就可以随时出手买房。贷款预批的有效期通常是半年。也就是说,半年内,只要您买房子的贷款额在银行预批范围内,并且符合预批中列明的贷款条件,银行就必定会放款给你。这样就可以放心地挑选预算内的房子了。



3:海外买家如何申请IRD

前年10月开始,新西兰对海外人士买房提高了一些门槛。这就是其中之一。从2015年10月份开始,所有房产交易在交割前买房人必须提供新西兰税号(IRD号码),本地居民一般都已有IRD号码,而海外买家建议购房前应先申请IRD号码或必须确定能在交割前申请到IRD号码。可以点击后面的链接了解一下具体的方法:如何申请税号?

到这一步,可以说前期的准备工作都已就绪。万事具备只欠看房了。




步骤二、现场查看房产



新西兰的房子以独栋别墅为主,而且绝大多数都是二手的,期房和新房很少。在新西兰只能一套一套地看。东奔西跑,一天下来也就能看个五六套房子。


看房子方式有两种,一种是自行去每个房子的周末Open home(开放屋),见该房子的Listing agent(卖方中介),一种是请Buyer agent(买方中介)带着您一个个看。


当然,最好的办法是找一位有经验的Buyer agent,将自己的需求完整地告诉他,让他来帮你缩小范围,综合分析各个地段和房子的优缺点,最终帮您觅到适合的房源,甚至代表您去向Listing agent砍价。


这里需要说明的是Buyer agent不会收买方一分钱,他们是向卖方收费的。因此看房时,最好找有经验的Buyer agent,因为他们对房价、居民、学校、购物等等情况比较熟悉,能给你更好的指导。而且一个优秀的Buyer agent在最关键的拍卖环节,会给你提供很多策略指导,甚至可以提前知道你的对手最多能出多少钱、房主最低可以接受多少钱。这样知自知彼, 就不至于在拍卖现场的紧张气氛下乱了方寸。 另外,看房时还要注意地形地势条件、房屋结构材质状况、房屋朝向光线情况等。




步骤三、检查房产



看中了满意的房子并准备出手之前,一定要对该套房子进行一些必要的查验。通过以下三个报告你可以对房屋质量和法律权属关系有一个全面清晰地了解。


1:Building Report (建筑检查报告)

您有可能需要聘请专业的勘察师来做这个检查,根据检查项目的多少,一般在400-600纽币不等,检查的内容非常细节,大到有没有漏水隐患、有没有蛀虫、结构是不是结实、浴室地板下有没有积水⋯⋯小到门把手、窗把手有没有坏、瓦片有没有少、插座是否有电、灯泡是否能亮⋯⋯在新西兰买房,Building Report很有用处的。


  • 如果房子有较大质量隐患,即使价格再便宜也建议你放弃。因为在新西兰人工和建材都比较贵;

  • 如果检查下来没有大问题,你就可以放心出价了;

  • 如果发现些小问题,可以成为你和房主砍价的理由;

  • 有时候银行贷款也需要您出具Building Report。尤其是对外墙是plaster的,银行往往会要求提供Building Report。



2:LIM Report (土地信息备忘录)

这个报告是由市政府提供的有关每个房子的历史记录,在不在洪水区?现有结构是否都经过审批、有没有违法搭建?这块地周边的政府规划,会不会加建高速公路之类的。不过这个需要向City Council购买,有时卖家也会提供给买家。



3:Title Document (地契)

通过这个可以了解房子的权属关系,有没有抵押出去过。如果发现有类似情况,属于对方违约,需要全额退还你的订金,并补偿你的损失。当然,这样的情况发生的几率是极小的。


Title(地契),LIM Report(土地信息备忘录)及购房指南等都可以向中介索取,如对资料有疑问,可以发给您的律师咨询。在新西兰买房必须得有律师。




步骤四、对您中意的房产出价



在新西兰房子大多数都是没有标价。当然你可以查到房子的历史成交价格和政府的评估价,但这只能作为参考,与实际成交价往往有较大差距。新西兰的房子通常是以竞价方式成交的。


1:拍卖会

拍卖会通过公开谈判出售房产。在奥克兰,拍卖会是一个很受欢迎的房产出售方式。拍卖人会在拍卖会开始时询问一个起拍价,然后规定每次出价的最小增幅。出价时,您只需要通过举手、喊价或与拍卖人对视时点头来吸引拍卖师的注意。


卖家会在拍卖会开始之前规定一个底价。房产会在拍卖出价达到底价时进入待售状态,也就是说,卖家会将房产出售给此后出价最高的买家。如果您是拍卖锤落下时出价最高者,便已经无条件地购买到了该房产。您需要立即支付定金(通常为购买价格的10%)并签署拍卖合同。


房屋交接日期由卖家决定并在拍卖会开始之前公布。但有些时候房屋交接日期是可以更改的。您可以在拍卖开始之前委托销售人员与卖家协商此事。


拍卖前出价

有时候,您可以选择在拍卖日期之前提供无条件出价。如果您的出价在卖家的可接受范围之内,中介将联系所有其他已经登记的买家并将拍卖会提前。如果您打算在拍卖会上出价,请将这种意愿正式告知销售人员。


2:投标

房产投标是买家在规定的期限内私下秘密出价的一种购房方式。


出价可以是无条件的,也可以附带条件(例如,财务安排或必须在您安排的建筑报告中达标)。所有出价均须在投标截止日期之前以书面形式在标准投标文件上提交,并存放在指定地点。


卖家有权与任何投标人谈判,但是大多数情况下会在投标当日做出决定。如果您的投标被接受,在法律上您将受到投标文件上的条款和条件约束。


在投标被接受之后,您需要尽快支付定金(通常为10%),并在结算日期付清余款。如果您的出价是有条件的,需要在到期日之前满足附带条件。作为买家,满足这些附带条件是您的责任。


3:议价出售

当房产以价格面议或标明价格或价格区域的方式登在广告上时,卖家会邀请买家针对该房产出价。这种购买方式可以给买家就该房产的价格与卖家进行谈判的机会。


出价可以是无条件的,也可以附带条件,例如财务安排或必须在您安排的建筑报告中达标。所有出价均须使用正确的格式以书面形式提交。如果卖家不接受您的第一次出价,便可以选则回价给中介并继续与卖家谈判,直到买家和卖家在价格上达成一致意见。


在约定的到期日之前满足所有附带条件是买家的责任。如果协议是无条件的,买家和卖家皆不得反悔。买家需要预先支付定金,并在结算日期付清购买价格的余款。


4:银行拍卖

银行拍卖是指当抵押人未能按照抵押条款履行其义务(通常为抵押偿付义务)时,抵押权人行使其售卖权。在完成法律程序后,债权人将房产出售,以便收回债权。在大多数情况下,房产以公开拍卖或投标的方式售卖。


银行拍卖与其他的房产出售方式之间存在很大的差别,您在考虑购买此类房产之前最好事先与销售人员沟通。




步骤五、成交及付款



目前奥克兰房屋买卖大部分是以拍卖的方式进行的,拍卖前应该向您的购房中介询问有关拍卖的注意事项及拍卖技巧,以免现场紧张的气氛让你失去理性而追高或过于谨慎而与爱房失之交臂。如果拍卖现场没有达到屋主的心理价位而流拍,之后房屋就会进入议价阶段,您可以让中介帮您写合同出价并与屋主谈价。在拍卖和议价的过程中,有经验和议价技巧能力强的中介就显得尤为重要了。


房主接受你的出价后,双方就会在买卖合同(Sales & Purchase Agreement)上签字,并约定Settlement day(交割日)。签约后需要支付房屋全款10%作为定金。定金一般由房产中介公司代收,并存放在中介公司的信托账户上,余款则在房屋交割前转到律师账户。


注意:如果您临时因资金安排不到位而拿不出10%定金,您应该在拍卖前由中介向屋主申请定金低于10%,屋主一般情况下会同意并在相关文件上签字的。




步骤六、房屋交割


1:最后查房

房屋交割前还有最后一次查房机会—final inspection,一般由中介联系安排在交割前的一两天进行,查房时主要检查当前屋况与当时购买签定合同时有什么不同或受损,如有任何与购买时不同或有受损的状况,都可以通过律师与卖方交涉。


2:产权过户

查房没有问题后,需要支付余款。余款是打到律师行的Trust Account(信托账户)。在新西兰,Trust Account是由政府统一监管的。所以,购房过程中,资金的安全性是绝对有保障的。


3:交付房屋

产权过户交割完成后,中介会把钥匙交到你手上,购房手续到此全部完成。








评论
教程还是有意义的,新人有必要看看

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谢谢你的支持!

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我都学会了,就差有钱了!

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说的很好!

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步骤〇:赚足够的钱

具体方法请参考刑法。

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mark前排,哈哈

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问个小白的问题啊。。。

现在刚开始看房子,在trademe上按照自己的要求找了找,有好几个房子都在我的期望值内,有的是拍卖,有的是议价,买到哪个我都满意。
但是这几个房子的listing agent不是同一家的,那我怎么找buyer agent呢?buyer agent需要和listing agent是同一家中介公司的吗?

楼主帖子里好像没说这个问题,可能大家都知道的?第一次买房,我真的是什么都不知道。

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理论上一个公司中介就可以了 比如barfoot都共享。特情况可以是别的公司中介带你看 他们再商量互相摘多少commission。再特殊点只能找listing agent

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