在新西兰
发完一之后本来想明天再发二，但有朋友说要干货，大家觉得“干货“的定义是什么？法律法规？会计税务常识？这些网上打关键词就能搜到的东西我觉得我再重复一遍才是浪费您的时间。 我就是发发自己经营出租房10年的经验和故事，很多东西都都非常主观，所以觉得没用的朋友抱歉耽误您宝贵时间了，但论坛本来就是各抒己见的地方，有些入门的或新来的朋友觉得有启发就可以了
继上期说完选择出租房技术问题之后，今天来聊聊房东与房客的那些事儿，此话题长期霸占咱们天维论坛的固定话题前三名，戏多不多就不用说了，戏多代表事情多，八卦虽好看，当事人郁闷，所以今天咱们说说如何让您避免成为八卦的主角。
一.找房客的那些事
在奥克兰，除非租房市场特别不好，一般广告发出后都有不止一组申请者。找房客这个事情交给中介负责是个不错的选择，第一大部分中介公司不向房东收取费用，中介费由房客支付。无形中也设置了一个门槛，连这个第一笔钱都交不起的，三思
。 第二中介会给你查reference!比如以前有没有欠钱记录，有没有其他不良记录等等。我一般都是把招租的工作交给中介去做，但我觉得最好能自己多了解对方的情况，再签约。中介也是良莠不齐，有的很负责任有的稀里糊涂，自己把把关也免得日后的纠纷
我是个相信感觉的人，深信相由心生，一个人如果你见第一面就讨厌，那么8成日后三五年你们也处不好，现在和我们处的最久的一组房客就是我自己找的，没用通过中介，因为那时市场比较平淡，我又正好加入TINZ，一个房东互助组织,可以查reference, 可以下载各种表格，还是挺好用)，好多事情准备自己做做看。如果您日常业务繁忙，或者出租房太多，那么委托中介管理能为您省去不少时间和麻烦，也是很好的选择
TINZ网站首页
和我们相处最久的一家租客已经租了7年，有宗教信仰，有些人对有信仰的人会萌生多一层好感，但这不能成为最终选择他们的原因~只要收入稳定，见了觉得挺舒服，家庭情况你感觉可以长租（也要视乎你自己想要长租客短租客），也没有其他申请者情况更优，就可以考虑签约的步骤
我不想谈太对涉及宗教和种族的问题，在西方这个太敏感，动不动一个大帽子扣过来，伤不起。怎么尽量避开呢，有的事情大家心里有数就好，不要说出来，比如你觉得哪个族群爱吹牛的多点，哪个欠钱风险高，哪个做饭味道大，这都没关系，不说出来就不是歧视，想拒绝一组申请者有的是理由可以找，甚至有权利不给理由，就是别说宗教族裔的问题。
一个有关种族歧视的租务纠纷（来源：新西兰先驱报）
其他个性化条款比如可以不可以烟宠，这都是完全可以放上去的，也是很建议要放的 条款。
继续说租了7年的一家，如果你打算长期出租房产，这种稳定型租客无疑是绝对的优质人选，按时给钱，少找事，我想这两点是所有房东梦寐以求的吧。
第一次见面就感觉他人很nice，当然了作为申请者见房东装也得装的耐撕一些，真实的一层就凭经验去感觉吧，他们有3个孩子，一开始我有点顾虑，一是怕可能经济负担重，二是怕会损坏房屋。同时还有一组俄罗斯人在申请，在与两边沟通的过程中，我感觉他们是真心喜欢这个房子，这也是我们最终选择他们的理由。都说人有两样东西是无法隐藏的，一个是咳嗽，一个是爱，对人是这样，对物也一样，所以不难感觉出谁是真正有诚意长租的人。7年下来的事实证明我们当初的选择是多么正确，房客把家里收拾的比我们自己住的时候还要整洁温馨，孩子多也完全没有什么影响。现在我索性连每月一次的inspection都不做了，不提倡大家效仿哈~，主要是因为已经建立了牢固的彼此信任关系。
所以说，找一个愿意把家安在这里的人，是最重要的，除了收入稳定没有不良记录，这是我考察的第二个重点。
二．相爱容易相处难，掌握要点就不难
和房客相处的年头，有可能长过你的老板，同事，甚至爱人（这个不希望大家遇到哈哈），所以，这是个重要的事情，我个人感觉最重要的是3点：
1.保证合约的权威
房东房客的关系中最重要的就是合约，咱们中国人有句话，丑话说在前头，合约里尽量细化双方的责任，义务，要求，确保双方都明白再签字
也有一些硬性规定的部分，我特意为大家做了部分整理归纳
房东不可以做什么
要租客付出超过四周的租金作为押金。
要求租客预付多于两周的租金，或者在没到租金应付日期的时候要求租客支付租金。
四周内最多只能进行一次房屋检查，除非是检查租客为解决违反租约合同的修复工作。
干扰租客安静，舒适和隐私的生活。
干扰租客煤气、水、电或电话服务的供应，除非是为了避免危险或者是为了进行维修。
不能不合理的拒绝租客设置如置物架之类的固定物。
除非租客同意，否则房东不能更换门锁。
不得不合理的限制租客将租约转让或过渡给第三方的权利，除非在租约中特别做出了限定。
房东必须做什么
签署租房合同，并且一式两份，让租客也能保留一份。
为租客出具押金收据；并在收到押金的23个工作日内，将押金上交至商业、创新和就业部的押金系统中。
确保房屋中所有的门锁都在可以工作的状态，并且确保房产本身也是相对安全的。
在租客搬入房产之前，保证房屋处于干净整洁的状态
维护房屋，并且进行必要的维修。
确保房屋内部的水电管线与房屋结构处于安全的工作状态。
如果房产没有自来水，房东则需要为租客提供必要的集水和储水设施。
如果房东计划涨租，则需要提前60天书面通知租客涨租计划。
房东应尽力确保租客不打扰其他租客。
如果屋主计划卖房，则需要书面通知租客房屋将要上市。
带领房屋中介、买家或者可能的新租客看房的时候，需要先取得现有租客的同意。
房东需要支付租客已经支付的紧急维修费用（只要租客能够证明在进行维修前曾努力尝试告知房东该问题，并且问题不是由租客故意或不慎导致的）
（以上内容来源：新西兰天维网，原始信息来源于新西兰政府）
2．保持关系的尺度
把房子交给中介管理的朋友可能免去了这层烦恼，但还是有相当一部分房东选择了自己管理出租房。所以白纸黑字的部分虽然说完了，生活中好些事情还是需要变通。跟房客的私人沟通时，还是我们中国人有句话（我们中国人怎么这么智慧呢），不卑不亢，人与人相处有个微妙的平衡，你太强势太厉害，房客不开心了想找你麻烦，在新西兰有的是办法，这里的法律个人感觉更倾向保护无产阶级的利益。你太软弱太好欺负，也不行，人善被人欺，马善被人骑啊。所以不卑不亢，不亲不疏，别拿房客当家人密友，也别一天到晚一张冷血脸。有合约是底线，闹到法庭直接根据合约走。但是平时好好相处是为了避免闹到那么大，伤身伤心还伤钱，尽量避免，避免啊！
3. 按时查房
虽然我自己都不怎么查房，但我建议大家一定要按时查房。你需要随时知道屋况的变化，其实这不仅涉及到屋况，你也可以借机观察了解房客经济和家庭状况的变化，以应对有可能的突发状况。
有的房客也许一直都把房子维护的不错，但由于家庭原因，身体原因，突然无心打理任何事情，如果房子长期不清理，一旦发霉，或招来一些小动物移民，或者花园长期不整理，这些问题都是很难处理的，请神容易送神难，所以一定要在查房时细心一些。下面摘录了一些不维护房屋的房客的“作品”，提起警示
图片来源：新西兰找房圈
举个反面教材，由于我长期不查某个租客的房，他有次受伤了收入受影响我都不知道，导致之后一段时间租金很不稳定，如果每月定期探访，也许就可以更及时的了解到状况，好安排自己的收支预算。当然我是非常信任他了，才允许他拖欠房租，在这个问题上还是不要太宽容比较好。后来我们还买了水果写了get well soon卡片去看他，他也挺感动的。
再一个关于屋况的方面教材，我们其中一个房子有个小小的金鱼池，本身它也是一个鸡肋的存在，房客也懒得好好打理，其实从出租那天起就应该处理掉这些容易招小生物，又难打理的东西。估计现在已经形成了自己的生态系统，现在处理费钱费力，想想都头大。
4. 有技巧的加租
我周围有一些也出租房产的朋友，经常遇到一个问题 [ 房客人好，事少，不好意思开口加租]
其实我很理解他们的立场，事少最重要，但是，但是！其实加租并不意味着就会吓跑房客，特别是当你的租金已经远远低于周边市场均价，凭什么不加租呢 ？包租公的钱也不是大风刮来的啊 ~
我的策略就两个字：真诚， 先告诉他们各种开销都在上涨，再强调一下你已经很久没加租了，然后说一说你生活也是那么的不容易，这年头谁容易呢。最后给房客一段时间准备再实施（法律对这个规定是60天）。加租也不要一次太多，合理合法的事情为什么不能做呢 ？所以至今我个人还没有遇到过因为加租要搬家的房客。
本期先写到这里，房东房客的故事说三天三夜也说不完，我今天写的已经尽量精简了，真的没有什么废话。下期我会继续谈有关房产税务方面的问题，虽然我不是啥税务专家，但我家那位是注册会计师，写这个系列的过程中给了我很多宝贵的建议，也希望能帮到更多想进行出租房投资的朋友
本文作者：Jack Yao,就喜欢研究房子那些事儿的小YAO
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沙发还在也
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不错， 继续， 我说的干货就是个人实践经验，不是教科书。。
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你一口气今天都贴了， 满足大家的胃口， 我比较感兴趣的是有关投资房退税的事情。。
不过听说IRD要不能房产退税了。。。。
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哈哈这个今天发不了了，还没写完
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期待你多来些干活
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哈哈我努力，投资房退税要等老婆大人帮忙啊，她专业的，我不敢瞎写呢
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坐等 你老婆大人