新西兰周末去MILLDALE新开发区跑了下， 看了看房子。
在新西兰
周末跟一个中介朋友带看了下MILLDALE现在的新开发区和目前的开发进度，价格和房型情况。。。
1. 现在开发进度：热火朝天。。此处不累赘。。。
2. 房型：基本全是单层，4房为主，有少量3房
3. 价格: 4房价格在1M上下。 看房型，位置， 设计和配置。。。基本950K到1.05M之间。 （3房不赘述。。。。）
4. 整体规模：9000套 （请参考附带照片）， 现开发STAGE, 1,2, 3
5：交通， MILLDALE1号高速口下
6购物：未来应该有一个小型购物区外加COUNTDOWN配置。。
7：教育，MILLDALE小学规划中。
最后个人感觉：这一块就是给刚需配置的，投资租金回报率不到3.5%。适合自住和长期投资者。。。房价升幅应该随行就市。。。后面开发售价应该会慢慢涨。。。。预期2年左右涨到1.1M 4房均价（我猜测的）
各位怎么看。。。。
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听都没听过这个区
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介於 millwater 跟 Silverdale
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我们有个associate接milldale的设计，被一个开发商欺负的要死
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为什么要花1M去住这么远。。。。
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刚需一般需要位置更好的。这个9000套，感觉就会和kumeu， riverhead那边一样，供大于求。我看要跌。而且这么远的话，不如找找市区内或者周边的连体了。要不院子不大生活起来和没什么院子也差不多，都是为了刚需的话，还是近点的分割出来的连体这种潜力更大些。100万左右还是能找到近的分割出来的连体或者小独栋的，没必要跑这么远。你看看karaka, 10年房价都没涨到一番，还赶上了暴涨的那个时期。想投资想自住，或者二者兼备，都有比这更好的选择。最后吐槽下房价太贵。。。开发商太黑。
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你孤陋寡闻了。。。。
9000套的大型开发项目。。。。。
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MILLWATER高速对面。 就是高速的右侧。。。
热火朝天的开发。。。。。。看了一圈， 周末在开工的都是亚洲面孔的建筑团队。。。
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我打听下来现在出的现房，除非房型很不好， 不然出一套卖一套。 。。朋友也是刚当上中介， 应该不会口是心非。。。。哈哈
这个MILLDALE土地建地不私卖的，全部卖给开发商。。
从规划看还是不错的。。。。
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北面的RODNEY和南边的FRANKLIN感觉还是不一样，
如果WARKWORTH卫星城以后要有大发展， 那中间的MILLDALE或者类似的大规模社区就抢手了
如果还指望1号高速， 那绝对是HOPELESS......
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话题不错，高亮推荐
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这么远， 这么贵。。。。坚决不碰。。。
话说，买个旧房do up一下不香么？ location完虐这些新区。。。。
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配套还是不太给力，之前这块过去考察过，可能 5 年后社区就成熟了。
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谢谢。。。。
以前也不了解， 被带看了下， 开发真的是热火朝天。。。
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看来也是搞饥饿营销。平层200平米卖尼玛100万。真够贵的。这种地段地应该20-30万。现在新地一出都50-60万太黑了。钱都让这些人赚走了。不是房价高，是现在这种模式太暴利，比过去1分2或者盖一个新房那种模式保利多了。
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前提是码头能搬去whangarei以后，这样基建才能升级。但是总的来说，南部地区比北部更有前景。地平，这样成本就大大降低了。而且是通向首都的。北面除了whangarei，就啥也没了。warkworth都快赶上hamilton的距离了。但是你看看到Hamilton是什么样的路，到warkworth是什么样的就可以预知按新西兰这发展速度，50年warkworth也发展不起来。
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房版需要积极的思考和讨论
这些模式都是逐渐被大家发现的
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真正赚钱的是土地银行和当地政府。。只卖给开发商，不卖给个人。。。就是用规模压榨开发商。。开发商就是赚个批发的钱。。。9000套规模，要开发个毛5年以上了。。。这个忽悠的。。。够大
不能怪开发商黑心。。。。也是典型的土地财政
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SILVERDALE同样的已经卖到120万左右。
MILLDALE 就是便宜20万左右。。。
现在关键是地价贵。。。造价我看房子也就2000-2200。 因为是平层的，到不了2500.
如果200平， 造价2200， 就是440K, 差不多400出头点的地500K， 就是940K， 如果卖104万。。。毛利100K，
对于开发商来说是少的， 不过开发体量大， 一个开发商也许后面都有1000套啊。。。。 那毛利就是1000万。。。。
你说少不少
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真的造价没那么高。。。盖过房子的都懂。要是大体量开发，1700-1800绝对够了一平米，还富裕。特别是这种平层的，内饰就是大白墙也没啥设计。silverdale不太关注，不过那边平层不多吧？平层的新区感觉属于相对低档的还是。
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道路扩建跟不上房子的节奏，北岸一号高速会彻底的废掉。
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SILVERDALE MILLSWATER 都基本2层的， 路也宽点
MILLDALE路窄的很。。
MILLDALE 跟KEMEU感觉差不多， KEMEU也基本都是平层。。。。
不过KEMEU体量不能跟MILLDALE比。 MILLDALE是整体规划的。。。看看规划图就知道多大了。。。
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MILLDALE现在的确是热火朝天， 卖的也是相当好。。。
中介朋友说， 就之前三个月也卖不了一套。 现在是1，2周现房都卖掉了。。。
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大家思维得拓展下。 不能被被陈规所墨守。。。。
想想MILLDALE 如果发展起来， 主要可能的因素是什么
奥克兰港搬迁，WARKWORTH卫星城。 ALBANY二次大发展？
我能看到的是1号公路的拥堵按照现在的情况是无解的。。。
所以MILLDALE， SILVERDALE是不会跟AUCKLAND CITY发展挂钩的。 只能往北看。。。
南边我不熟悉。。。没有评价。。。
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silverdale已经开始堵了。。。milldale大开发，高速不扩宽，迟早跟oteha一样堵
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奥克兰去 warkworth的高速公路不是正在 施工吗？ 奥克兰到 warkworth 60多km， 到Hamilton 120km 差不少呢。
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北岸那一号高速会让你堵到怀疑人生，上下班高峰期从Albany到Penrose的时间基本等同于周末去一趟Hamilton的时间
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哦哦对。。哈哈我想成wellsford了。。。而且我经常往hamilton北边新区去，所以觉得比较近哈哈。
不过就说啊，北面的交通不行。别说别的了，就是那个隧道，堵都堵死了到时。我看也不会拓展的。如果你惠灵顿去过的话，就知道从机场出去后那接连几个隧道单行的痛苦了。掐住了咽喉，哪怕就这么一小段路，也堵得死死的到时。
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轮车多少的话，我觉得还是南区的高速车更多。不过已经拓宽了些了，还好点。不过总的来说哪都堵，而且以后只会越来越烂，高速怎么修，也赶不上房子和人口增加的进度，都是滞后发展，交通永远不会变好，只是变得更差的时间长短问题。
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不买。看看Millwater那些漂亮的新房子都跌成啥样了。还盖