在新西兰
大选结果并不寻常，却在意料之中。政治季节的转换，必定会对经济，房市，和民生产生很大的影响，这点和冬天气温下降类似。
我是做技术和研发出道的，所以养成了客观看待事物的习惯。例如，很多人都知道，我比较赞同国家党，所以也挨了不少骂。不过，我半年以来的观点都是：我渴望国家党继续执政，但我认为工绿联盟获胜几率更高。
本贴也不例外，不设立场，不主张哪个党或政策更好。而通过客观的分析，用合乎逻辑的方法推测将来的经济，房市和民生。我真诚而合理地相信这个前景出现可能性较高，虽然相当一部分并非我所盼望的。
经济
经济增长
一般的判断就是是基于GDP的增长。下图为12年来新西兰GDP总量
下图为经济危机过后来的新西兰GDP季度增长。 可以看到每季度的GDP增长率大约是0.75%，而且近年来逐步上涨。
目前看来，新西兰的经济的势头不错。那么，换政府以后会不会大跌呢？答案是不会。
GDP可以用3种方法计算：1. 总生产2.总消费3.总收入。可以简单理解为，GDP和这三者相关。
国家党用的是提振生产／出口的方法，来保持GDP增长。例如，减少贸易壁垒（如TPP），鼓励外商投资，减免税负，缓行最低工资增长。
工绿优则使用刺激消费的方法来提高GDP。例如，增加福利，更多的政府雇员，增加最低工资等。
看下图就能够比较两政府的不同理念。较深色部分，为预计消费，较浅色部分为消费潜力。国家党会把更多的收入用于还债和再投资，所以用于消费的不多，实际用的就更少。而工绿优则会把更多的收入用于消费，所以可用和实际用的数额都比国家党高。需要指出，这是两党的各自预测，所以只能说大方向无误，但具体数据只有等实行后才能确认。
简单比喻，一个家族农场，近年来，大哥带领全家苦干，节衣缩食，结果丰收，存了不少余粮。大哥打算以余粮换取更多的生产工具，扩大生产。大姐认为既有盈余，应该少做些，余粮可以卖掉换些好的消费品，于是获得家人支持而掌权。大哥的方式能够让农场的产出提高，但日子过得苦，而大姐的方式能够让家人及时行乐。两人的方法没有绝对的优劣，而是需要在适当的时间实行。
小结： 国家党用提振生产/出口来提高GDP,而工绿优的刺激消费方法可以延续GDP的增长。如果没有重大国际事件，至少在第一届政府，不会出现萧条的情形。新政府的挑战在于，刺激消费的方法不能单用，必须找到新的经济增长点，才可以持续下去。
税收
下图为工党之前的税收计划。可以看到，工党打算从2019年开始大幅提高税务. 这点与刺激消费的经济计划相符合。
不过，A女士已经改称新政府不会在第一届（3年内）征税。这点虽然为她带来更多的选票，可也冲击了信守承诺的形象，更是给政府的施政套上了枷锁。如何引入大量的消费刺激经济，而不增加赋税，这是一个极大的挑战。
相信如果下一届继续执政，高税收政策会马上施行。
国债偿还
既然消费更多， 而增税计划推迟，国债偿还的周期也就更长。如下：
通货膨胀
历史上新西兰有一段时间通胀超过15%，如下图。给经济民生造成了极大的压力。所以近几十年来，工党和国家党都会通过央行尽力把通胀控制在3%以内。所以，当年经济危机，国家党也无法滥印钞票。
新西兰近年来的通胀稳定如下图：
本届副总理皮先生，声称要对央行制度进行改革，而且将会采用类似于新加坡的模式。而新加坡的通胀控制较新西兰宽松，如下图。
既然政府加大消费，而暂时不会增加税收，那么多印钞票是一个有效的方法，如果引入新的央行制度来减低通胀控制，就更容易实行。
所以，未来3年通胀率会增加。
待续。
评论
房市
推测的范围和前设
1. 聚焦于奥克兰地区，因为其有代表性, 是新西兰的一个缩影。
2. 假设未来三年外部环境和过去三年相差不大
3. 不概括难以预测的重大事件，如战争，大天灾，大型国际金融事件
4. 假设总理信守承诺，三年内不加税
将从3 方面来看奥克兰房市前景：需求，供应，资金
1.需求
人口增长：包括自然增长率（出生率-死亡率）+ 净移民率
下图为全国人口的自然增长，我们可以看到，近几年来人口增长为每年3~3.5万。
今年的人口增长约为：3万自然增长 + 7万净移民 = 10万
今后三年，新政府的移民目标为约4~5万，取平均4.5万。工党的长产假鼓励生育，而优先党则力推老人健康计划而使死亡率下降，所以采用3.5万的自然增长。
所以将来3年的人口增长为： 3.5万自然增长+ 4.5万净移民 = 8万，比今年低20%。
人口还是显著增长，只是稍缓，那么对于房市还是有力的承托，不过比以往稍缓。
海外买家禁令
新政府的定义包括本地工签，学签，在海外投资者。一般认为，基于TPP等自贸协议，新政府不能马上完全禁止海外买家买二手房. 而且尚不知政府通过何种法律手段实行禁令， 如果是通过法案修改（Bill Amendment， 类似于 Phil Twyford 2015提出的法案）则需走1，2，3读，并且不一定总督签发后立即实行。
但新总理承诺圣诞节前实施禁令。所以，我们静观政府的行动。
如果实施，部分海外买家会退出，部分转向买在建房或完全buy off plan.
该禁令对房市会有一定的打压作用，不过参照有类似禁令的澳洲，似乎不显著，房价依旧飞涨。
2->5年明线测试
对短期炒家没影响，因为他们已经打算交税。对于真正的长期投资者，如阿海类型，也几乎没影响，因为他们通常长久持有。只对于那些打算持有两三年然后出售的投机者有影响，他们可能会退出市场或改变策略。
所以，明线测试的延长对于房价影响不大
保值投资
未来三年的通胀会较现在高，所以部分投资者会把资金从其他地方转移到房市，利用房产保值的特性来维护资产。这对房市有承托作用，但效果可能不显著。
小结：将来三年房产的需求增长略缓，但总体依旧强劲。
2. 供应
土地：
没看到新政府有释放土地的政策，例如去除RMA的某些条款，或者对土地拥有者加税。
倒是在公房土地释放上更保守。一直以来，大量的低密度公房占用了很多昂贵的土地：Mission Bay, Kohimarama,Sandringham, MT Albert, MT Roskill 等. 这一直为很多人诟病。例如，一个不工作的人生很多小孩，住一个位于MissionBay 的600平米的大地公房。
国家党的解决方法是，如：把几个连在一起的公房打包卖给私人开发商，价格上通常忽略掉已经残破不堪的房子。同时规定密集型的房子部分为回归国有的公房。这样的做法，既调动了开发商的积极性，也提高了土地的利用率，更回收了资金可以用于投资基础设施。
但是，这样会对公房的居住者造成很大压力，尤其是那些住了几十年的老人，而其出售的价格也有争议。所以新政府已经宣布将会展缓此类开发模式。
市区土地释放的保守趋势，对于房市有助燃作用。
建材
建材价格是房价的重要推动因素 。10年前我买了个自住Unit,因diy去买石膏板(10mmgib, 2.4 x 1.2), 当时才10多刀，现在二十多，几乎翻倍。近年来建材价格上升速度之快,甚至大大超越了人工成本更贵的澳洲. 如下图:
新政府并没有直接利于建材生产或进口的政策。 倒是环境政策的收紧， 劳工工资的提高，劳工法的加强， 对国内企业的保护升级，上升的通胀， 都在推动建材的价格 。最典型的就是劳工的最低工资提升， 制造业联盟（Employersand Manufacturers Association）惊呼，新西兰制造业将遭受碾压式的停滞 （grinding halt）.
这话有点夸张，但建材厂家通过提升价格把劳力成本转嫁给开发商是必然的。 所以，建材价格看涨，从而上顶房价。
建筑劳动力
类似于建材， 飞涨的tradesmen价格也是推动房价的因素。
国家党政府的主力政策是请外援：移民。争议就是这些移民是否能够很快适应新西兰环境？如果可以，无可否认可以立竿见影。
新政府的主力政策是内部挖潜。例如，通过津贴，鼓励建筑公司使用学徒（5000），免去中学后学习培训的学费等，确实有助于缓解用人荒。不过，通常Tradesmen要学习一年左右， 工作2年左右才可以独立，所以从中学毕业到成为一个合格的Tradesmen，需要3~4年的时间。加上政策要1年左右才落实，所以，如果工党能够连任，会看到效果。
因为优先党的强势介入，新政府对于技术移民的态度趋于保守，这固然能够保护本地人的工资水平，但对于降低房价没有好处。
小结：内部挖潜的方法不错，不过周期较长。削减技术移民，会增加建房成本。
开发商资金
按照观察和几个资深的Broker的评论, 开发商极难借钱, 比一般买自住, 买投资更难. 有不少项目, 批了不建, 部分是建了一部分, 停工.
投资交通基础建设
主要包括道路，桥梁，铁路，渡轮，公共交通等。 奥克兰的住房问题，很大程度是因为交通企划没做好， 交通设施不足而效率低下，公共交通不发达。 有些区，如papakura,离开 市中心不过30公里，但上班时间需要开车近1个半小时。如果能够把通勤时间降低，人们也会愿意住在较远的地方。
日本大阪这方面就做得很好，通过建设高铁， 大阪成功地把市内的人疏散到远郊，日间是第二大城市人口350万，而晚上是第三大城市260万，从而成功地控制了房价。
新政府目前的主要政策是铁路，包括从市中心到机场铁路， 从市中心到西区北岸。如下图。不过前者主要是城市形象工程，对交通问题帮助不大， 后者确实很有针对性，但是建设周期为10~20年，稍长了些。
新政府投资的挑战性在于，资金不足，因为福利大增，如延长产假，增加救济，学生津贴等，而收入又因为承诺三年不加税而不能大涨， 所以投入基础建设的资金很有限，所以只能做些中小型项目或者延长建设周期。
评价是：工党以有限的资金做了一个不错的交通蓝图，不过有远水不解近渴之虞（对房市）。如果能投入更多资金， 缩短工期，效果会更好。
区域发展
新西兰的房价除奥克兰外, 其实在发达国家里并不算高. 如果要对症下药, 开发资金应更多投入奥克兰. 前任海伦和国家党政府都由此共识. 不过, 本届工党政府因为和优先党合作, 发展重心转向其它地区, 尤其是皮先生的家乡Whargarei 和远北.
虽然区域发展好了可以吸引部分奥克兰人前往居住, 不过发展周期数以１０年计, 所以中期内(１０内)对奥克兰的房屋供应短缺没有太大帮助. 反而因为占用发展资金, 会令奥克兰的建设和房屋供应减缓.
供应小结: 因为土地, 建材, 劳动力, 资金, 和基础建设的不足, 发展重心的转移, 供应在未来３年不会比现在有大的提高.
资金
银行借贷
银行借贷比以前难，这与大选并没太多关系。 其主要原因有：银行海外资金来源成本增高，受累于澳洲经济，本地银行的澳洲母行要求收紧贷款，本地银行存款不足。
没看到新政府的政策对银行借贷有显著的影响，但是如果央行大量印钞票，可能会缓解。
至于更低的LVR甚至DTI 政策，看来不大可能会在短期实施。央行长也说过，DTI 只会在房市复苏，快速增长重现时才会使用，目前（房市持平）情况下， 决不会使用。
小结：如果澳洲经济快速增长，而央行大量印钞票，借贷会比现在稍容易些
利息
下图是自２０００年以来的新西兰２年利息
现在利息极低，是推动房价的主因之一。而央行的超低利息是商行能够维持低利率的最重要原因。新政府的治下，央行利率可能会被提高从而控制通货膨胀。如果政府连任，可能性就更高。
如果商行利率随之增长，那么会阻止一些人买房。但如果要迫使投资者卖房减负，商行利率要足够高才行。举个例子：
一个５０万３房２０１５年买，每增加１%的利率， 投资者就得每年多付５０００.今年的利率目前大约升了０．４％，如果假设将来３年每年增长0.8％（非常激进的估计，未来三年不太可能实现），那么， ２０２１年初，投资者需要每年多付$12000。不过，投资者会用些办法来缓解，例如升房租：
过去几年的房租趋势如下图.
过去每年房租大约升 $20~30(每周)， 也就是1000~1500,如果利率大增，房东被迫加速升租金，如每年40,那么，３年下来，大约每年多6200。
然后报损失，退税，大约每年只多付$4000多。 对于大多数投资者（1-3个投资房）， 应该能撑住。
有一网友做了个利息承受能力的调查，链接如下
http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=3505289&page=1#pid58905006
目前(07/11/2017， 11am)的小结是：有房有贷的，平均认为能承受8.05%的利息，加上有房无贷的，约7成能承受至少8%的利息。
小结：将来的房贷利息会增高，这会减缓房市上升的势头，但要令房价快速下跌，甚至投资者甩卖，每年的平均利率上涨至少要1%以上， 而且持续4~5年。
评论
房市总结：
根据工绿优党目前已公布或预期的政策，政府将无法解决甚至有效缓和房市的供求缺口。 贷款的难度和涨息的前景会维持 （涨息幅度应该没有2楼分析那么大）。
所以，未来3年的奥克兰房市会总体走稳，略升的可能性较大，轻微下跌的可能性也存在。暴涨或腰斩的可能性都很低，除非发生重大事件。
此外，虽然整体走稳，但奥克兰局部可能会出现大的波动，某些区可能会继续走高，某些区可能会大幅下跌。
前景看好的区与房型：为了避嫌， 就不用中区和北岸的例子了。
地区：
价格适中，位置便利，交通和人口素质都在提高的区的前景看好。例如， Te Atatu South, 价格不算贵， 距市中心近， 离生活设施如shoppingcentre也近， Te Atatu Road拓宽和16号公路增容，还有Waterview Connection 落成，都使得小区交通很方便。 学校在西区算一流 ，能够吸引较好的家庭。相比其他区，公房不算多，而且近几年来居民素质一直在提高，有从中等区向好区发展的趋势。
房型：
根据新西兰人口统计，20~30岁的人口最多。按照几个专业房屋管理人的经验，整房出租市场里，此类人比例也最高。一般为夫妻俩，很多带1~2个小孩。 喜欢的房子是2~3房居多，有小孩的则会要求有些草地花园， 有Garage就更好。对房子的要求不高，例如装修，房间大小等等。
所以，连体或不连体的Town House，2~3房， 带一小片草地，有车库，因为能够满足主要人群而且价格不高。 所以无论出租或销售市场，都有很高的需求。 自然价格下滑的可能性就低，升值潜力就大。
不看好的区与房型：
地区：
价格已被炒高， 位置偏远， 交通不便， 人口素质低下。例如，Clendon,这几年来价格被炒高， 但如今炒家不再青睐。 交通不便， 位置偏僻， 公房成片，愿意租住的人不多。 如果奥克兰房市大幅下滑， 此区很可能是先锋。
房型：
公寓，主要因为容易大量建造，供应能很快提高， 一旦饱和就容易价格大跌，尤其是那些质量较低的楼房。 其次，银行对公寓的贷款较严格， 在前几年的宽松环境下，都已经不太容易， 在当前和将来贷款收紧的趋势下， 不少买家可能无法贷到足够的资金。
不过，质量高， 位置好，有特色的公寓情况会较好。
评论
期待客观评论~~~~~~~~~~~~~~
评论
前排占楼等更新
评论
不错，不错，等待更新。
评论
等半天了。。。
评论
已部分更新。
评论
已经加精了~等等等
评论
通货膨胀要来了
评论
支持鼓励一下楼主啦
评论
写的很好很客观，有理有据的解释的很清楚。一旦长期生产力得不到提升，不能开源，反而用增税（暂时不用），借贷方式（或延长偿还期）+印钱模式来刺激消费的话，这个国家就玩个蛋逼了。
所以这三年用国家党的底子还是可以的，而且刺激了消费对商业活力起色有好的影响。gdp会有个提升，在房版最主要谈的就是房价还会上升，直到double 或接近double 2014 cv为止。
然后三年后，大家意识到房价根本没控制住，物价上升，工党还要实行重税，政府赤字递增，出口贸易艰难，国家党民意反弹，其他党反戈，把这个政府选下去，再积攒个2届，再出来分下蛋糕。这个模式可以有
评论
写的很好，盼望继续！
评论
通胀上去，不动产就更成为保值的工具
评论
楼主学点经济课就开始分析了，正好我也学过，不过楼主知不知道新西兰经济生产效率非常非常低？？尤其是在国家党领导下的这些年，生产效率每况愈下！！但是因为国家党大量引进移民，所以经济总量被增长，造成了经济增长是国家党擅长经济策略的假象！但事实上，大量移民已经让新西兰不堪重负，交通堵塞如北上广，医院爆满，学校爆满，游泳池也爆满，看病排队，就算专家也他妈要排队一两个月！！乱开车不遵守规则的外来户人口越来越多！！新西兰尤其是奥克兰的基础设施完全没能力接受人口的暴增涨！说什么移民是为了加快建设，简直是放屁，也不看看如果没有移民，房价多低，生活质量多高！！现在呢？？而且移民过来的，有几个是来给帮助新西兰搞基础设施建设的？？不绝大部分是来享受的，或者干着和基础设施建设毫无关联的工作！一条一百米的街道修复都要好几个月。这种垃圾效率，如果不限制移民只能让新西兰越来越糟糕！！
评论
鼓掌…
坐等更新
评论
楼上，本贴是基于权威或工党数据的合理推测，不设立场。如果你认为内容不对，或有偏颇，请指出。
至于你提及的生产效率问题，此问题一直存在。据经济学家的普遍观点，这主要是由新西兰的人文所决定，大学经济学里也有教。
此问题历经数届国工政府都无法解决。上届国家党政府试图通过迫使更多的人工作和引入移民来提升效率，可前者只增加劳动力供应，并非提高效率，而移民的效率是否高于本地人，尚无定论。
本届政府，并没有提出有效的解决方法，所以此问题很可能将延续下去。
至于移民，我会在在民生里提及（3楼）。
评论
有道理啊厉害
评论
这贴不错，下文尽快见面。
评论
赞一个。有技术含量的贴要顶。
“困难在于找到新的增长点”。这是句大实话。这里很多人批判国家党搞房地产时振振有词，说应该把钱投去实业。
我就问他们 1.GFC后全球大放水，以新西兰的情况，不搞房地产的话其他的更好选择是什么？2.以现在新西兰的情况，实业又该是什么? 没有一个人愿意回答。
评论
所以国家党选了房地产么，但是现在你觉得房地产还能够再继续了么？
评论
这个还是要看信仰
评论
真是，连经济规律都不顾了。都不知道，涨的越高跌的越惨。
评论
只要继续印钱，为什么不能继续呢? 当年温总理4万亿的时候就说了，要有信仰哈哈。
纽币暴跌的根本原因压根就不是什么不信任新政府，而是外界认为印钱的信仰被继续了。纽币会更不值钱。多看看金融分析吧。
评论
我想讨论的是除了房地产，在GFC后水漫金山的情况下，做为新西兰，还可以有什么更好的选择。
评论
工党上台，什么都涨，一定通货膨胀！！！
评论
没关系的，你可以继续你的信仰。
评论
新西兰在这之前一直都不是以房地产作为主要的经济增长点的。
评论
Thumb up bro! !!!!
评论