新西兰房子里有个卫浴没有报批，可以买吗？

在新西兰

最近看上一个房子，楼下有个套房（卫浴和厕所），屋主没有到council那去报批，但是之前有租客一直住着，然后我让注册的builder 去看了说没有漏水问题，之后需要申请COA， 请问大家怎么看，这个房子还能买吗？我怕万一买了之后到council那申请certificate 申请不下来咋办呢？好纠结呀

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没申报你就当他不存在就完事了。。你一去申请council知道后就不是coa那么简单了。。银行会让你找保险公司在你交割前必须出保单保房子包括这个违建厕所，保险公司基本上不会愿意那么银行就不贷款，你就当厕所不存在瞒过银行得了

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这个瞒不了，屋主在合同上写了的，所以现在银行在考虑，也没有说不贷款。但是屋主说有保险公司会保的，因为他现在就是有房子保险的

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打电话给自己保险公司问问保不保啊，不要听屋主的，他的能保你不保就惨了。

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或是合同寫交屋前拆除違建部份？不知道屋主同不同意

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就Council 來說 對1991年建築法前的改建並沒有building consent /CCC /COA  這些  所以如果這個改建是之前做的  房東只能做個safe and sanitary report 而已 就放在council 的property file 做做花瓶  不代表就是合法  

對之後的改建 他們知道後的確就是COA 那麼簡單了 （問題是如何判斷/證明是之前或者之後 這是個有趣的問題 相信builder 或許能判斷？） 但只是衛浴加建應該不涉及其他方面的 雖然如果樓下本來不應該用來住人的 可能還有什麼保溫棉/採光等的要求 也是COA 的一部分 甚至可能需要RC (例如房間可能達不到 outlook area的要求等）  - 當然如果真的不批恐怕就比較麻煩 這就非拆和還原不可了


只是你說的這些其他的那都是銀行呀保險之類的事情了 樓主要是真的有興趣銀行保險這些又可以的話 那就先買下來再搞吧 （ 當然如果你是要再找租客那也要考慮清楚了 好像是租客可以就違章反咬屋主一口？）  反正你不搞將來要賣新買家看到心裡一樣嘀咕 雖然這些情況實在太普遍了




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首先银行能不能确认贷款给你，，没有这一步，哪里来的后面的事情，，而且coa这个能不能下来不确定的

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可以买的，现在很多房子都是这样的。银行一般会要求先买好保险，保险公司很多都是会保的，但是保险公司会放个条款，就是这个没有审批的浴室造成的漏水不保。所以这个问题基本可以解决。还有就是你如果自己以后要审批，一般要写拆掉才可以。所以其实无所谓啦。房子你喜欢就行，这个也可以出租的。

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自住可以买，出租就别折腾了。你能找到保险公司保银行就会贷款给你，没必要去申请coa。

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COA是卖家必须提供的，没有COA银行不放贷的。现在老房子没有十全十美的。

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如果房屋保险上面有exclusion, 我保证你交割一定出问题。
如果你告知保险公司这个卫浴不合法，而保险公司还愿意保， 那银行就没问题了。
如果保险公司有EXCLUSION 这个卫浴， 银行肯定不同意的。

然后还要看你的贷款渠道是什么， 银行贷款经理？BROKER? 分行BANKER？
他们权限不一样的了。

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我的房子也是这样 房东卖前改造 一直住到现在 快十年了，你如果想再卖就好好考虑一下

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如果楼主第一次买房，那就放弃吧，没有Council许可的房子，搞起来很麻烦的，现在新政策出来后，市场上这种老房子放出来卖的要比以前多了去了，为什么非要买这个麻烦的房子呢？

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90年代前的老房子COUNCIL都没记录的

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说的这么复杂，愿意接受就买，不愿意就不买。没有审批小事情而已。买了保险银行自然就放贷就可以了。华人房子为了出租都是这样搞得。你买下了，自己分租也能有点收入。再说了审批一个浴室+建，至少得准备2万块

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还想分租有点收入啊，看看6楼香港人的帖子吧，被租客一告一个准，收的租金可能付罚金都不够，呵呵

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分租属于Boarder 租客，怎么告法你说说看。tenant是属于整租的。不要别人说一下就吓死了。自己得有点知识。不懂就学，别傻傻的跟着别人自己也放傻。很多华人房子分租是属于boarder的，自己定规则，不受租约影响，你就是租房中介，他们自己都搞不清楚。

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很多不懂，自己打电话咨询council,有中文的，他们非常耐心的跟你解答，一个问题可以花几个小时让你明白。

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很多华人家里后院的铁皮房都可以出租，便宜嘛，一周90块，很多人租的。你说这怎么告法？有什么法律法规吗？没有。这些规则都是自己定的。

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我不懂？呵呵了，，，Boarder 可能不受Tenency Tribunal管辖，但是这个是灰色地带，取决于当时房东和租客怎么说怎么签约的等等，但是就算房东侥幸逃过Tenency Tribunal，租客还是可以告房东到Council和Disbute Tribunal，而且一告一个准，Council检查后如果是非法改建，那么要求房东拆掉恢复原样，同时房客拿到Council的通知告到Disbute Tribunal说房子非法改建造成了Blar Blar Blar的问题，那么结果房东赔钱就是了。 Skykiwi上以前也有类似的帖子，楼上房东老太太自住，楼下出租给一对华人夫妻，结果被楼下的房客告了，最后房东赔钱了事，这种例子多的去了，华人洋人都有，网上搜搜一大堆

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那个是不一样的。非法改建然后出租肯定是不行的。楼主是说浴室没有审批，但是卖家是要提供COA的，这个是可以的。所以如果不懂，自己打电话问问council,他们很耐心的回答的。我也是从那里学到的。另外非法改建自己住是可以的。不能出租的。如果出租，要会选租客，这也是学问啊。身边认识的华人自己改造出租多的是，不是所有租客都是无赖的。租客做好找年轻上班族或者学生，中年人夫妻和老头子打死我都不租。

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没有审批和非法改建是完全不一样的，没有审批，但是木工电工水工得出证明，证明改进是安全可以使用就可以，有些华人是自己瞎搞，省成本，这个出租肯定是不行的。两码事。我总结一下，反正是你出钱装修改造，有合同就行。有合同政府才有gst拿

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如果要審批而沒有拿去審批就做了 那當然就是非法改建了  還能有什麼其他定義？ 能怎麼不一樣呢？ 另外如果沒有審批 那還出什麼水工電工證明呢？ 實在很難想象一個連畫圖審批都沒做的私人加建還會懂或者願意花錢去找什麼水工電工去證明什麼（如果不用審批　那向誰證明呢？又為什麼要證明？）？ 審批其中一個目的就是去確保相關過程都有其他專業按序就班的參與而不會漏掉任何東西  包括你說的水工電工這些

很多華人自己改造不代表他們就做得對啊 當然可能就是非常小規模 問題不大 沒人發現而已 雖然最近building act 修改了說三十平方米以內的改建不用Buiding Consent 可政府一樣要求這些改建符合building code 和各種相關標準　這其實不過就把責任都放給小業主讓他們瞎搞而已　因為話雖然這樣說 可相信不少不懂的一聽到不用BC 直接就去自己建 這些自己建的東西到底能不能符合這些規定 因為不用通過council 的審批和檢查 只能說是天曉得  就看看什麼時候出問題了



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你说的没错，理论上是对的。但是市面上的房子，或者待上市的。有些浴室或者房子里面房间都没有审批的很多。按你这个理论都没人买了。所以卖房中介一般会要卖家出COA,council 也是默认的。所谓审批的意义在于保险公司100%接受，遇到漏水、火灾会理赔。，你是专家啊，应该是知道的。另外现在保险公司竞争非常激烈，只要你多交一些保费，没问题啊。其实一年也就多交小几百而已。装修过程中，水电工、木工的invoice 就是保证啊，所以是要交gst的。专家都是说理论，我们都是实际人。

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我说的当然是非常小的规模，最多加个浴室，隔个房间。大规模肯定要bc,哎，你们都是做大生意的，动不动就是做大规模的。

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现在银行在考虑，也没有说不贷款，也没说一定给你贷款吧，万一不贷给你你能一下凑出这么多现金直接把房子买了就可以买啊，但你要没法凑出这么多现金还考虑能不能买的问题有意义吗？直接pass

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有些改建卖家根本拿不到COA，因为Council要按照Building Code的标准来看是否给批，香港人已经说了很多council 的要求，不是改建只要有了正规的水电工给你出的Invoice，就等于默认可以了，例如有些房子楼下高度不够，虽然人可以站直，Council也不会批COA

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之前看了一套双校网的epsom房子，楼下自己加建了一个洗衣房，还在犹豫，没想到拍卖直接拍掉了

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说得好像每个卖家都能拿到coa一样