新西兰资深Civil Engineer提供土地分割看地雨污水连接问题


在新西兰


目前分割开发异常火爆,通过多年在本地知名开发分割咨询公司工作,见到很多华人朋友在购买开发分割地时没有提前了解雨污水连接以及洪水问题的风险结果导致开发设计工作遇到很多困难,如果有朋友有类似的问题或者需要购地分割,可以在下面留下地址并附上简要说明,我会争取每天晚上上论坛进行解答。

要说明下就是所能给的建议都是只能根据政府Geomap系统上显示的信息,具体的资源许可报批或者建筑许可设计都是需要更多的测绘或者CCTV检查,甚至需要进行建模,比如洪水问题。所以这里能给出的都是一个大概的建议。


主要建议范围:

1. 基于Council Geomap信息的购地前雨污水连接问题口头初步建议,风险评估

2. 基于Council Geomap信息的购地前雨洪水问题口头初步建议,风险评估

3. 基于Council Geomap信息的购地前车道问题口头初步建议,风险评估


【免责声明】如上所说,这里能给的建议都是基于Council网站的公开信息, 无法确保其准确程度。因此这些建议只能作为投资开发的参考,不能作为投资开发的依据, 因此而导致的任何损失,本人概不负责。



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21 Ennis Avenue, Pakuranga, Manukau City, Auckland 请教一下这个房子我看没有雨水管有什么可行的解决办法。 谢谢

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dddddddddddddddd

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您好,一个简单的问题。我后院想修deck, 怎么确定准备钻洞的地方下面没有污水管和电线?

有什么专业的仪器可以探测吗?

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污水管可以先查Council的GIS,这个可以查到公共污水管的大概位置如果有的话。精确的话做个CCTV,可以查到私人污水管和雨水管的位置,小几百刀。电线等可以找探查地下管线的,subsurface detection. 如果是deck的话,桩基不会很深吧?自己小心一点挖一下?专门做deck的人应该也懂的吧。

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如果GIS信息准确的话那应该是需要沿着人行道往西接到7A&9A门口的那个公共manhole,有点远,估计要80m, 有点费钱,好处是容易批。另外就是可以试试申请kerb discharge,直接排到路边,但是现在Auckland Transport不太支持,就算批流程也很繁琐,很费时间,而且无法保证,需要做好心理准备。穿马路走对面邻居需要邻居许可,可以试试但是大部分情况不容易就是了。

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请教一下两个问题:
一是如果洪水区只是地的一个角,如果建房子避开那一片,还需要洪水分析报告么?还需要抬高房子level么?
二是我了解到一般洪水区floor level 是百年一遇洪水高度加五十厘米。有没有公开网站可以查一下某块地洪水到底有多严重,房子大致会抬高多少,这样在买地之前大致心里有个数。还是没法查,必须买了后找专业人士详细分析了才能确定?
谢谢!

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请教一下两个问题:
一是如果洪水区只是地的一个角,如果建房子避开那一片,还需要洪水分析报告么?还需要抬高房子level么?
二是我了解到一般洪水区floor level 是百年一遇洪水高度加五十厘米。有没有公开网站可以查一下某块地洪水到底有多严重,房子大致会抬高多少,这样在买地之前大致心里有个数。还是没法查,必须买了后找专业人士详细分析了才能确定?
谢谢!

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你好,103 Union Road 想推掉旧房, 然后建两栋新房。想问问能否像邻居101跟99那样,牵一根雨水管道到后面的小沟?
前面路上的雨水管道应该太高了。

感谢感谢!

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感谢!!!!!!!!!!!!!

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支持支持。。。。。。。。。。。。。。。。

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请教一下LZ,watermain 是什么东西啊?和manhole 有什么区别?

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watermain是自来水主管道  manhole是井

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学些了。

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請問 ,污水管在整快地的3分之一的地方,以後分割如果會碰到污水管的話,建造成本會很高嗎?   

謝谢!

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雨水管盡頭在我鄰居的driveway的另一邊,請問法律上我可以要求挖開鏈接嗎?

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请问LZ,如果房子建在公共雨水管上面,要搭桥,打桩需要多少米深

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depends on ground condition

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问题一: 如果GIS显示洪水范围内, 开发一点都不动,或者只是绿化而且地貌高度基本保持不变,可能可以免除报告。但是如果涉及到Driveway,露天停车位等,应该需要洪水报告,就算没有房子。
问题二:需要咨询Council Healthy Water Department,他们可能有最新的洪水模型可以告诉你高度,但是不是所有地方都有。如果没有的话就需要找专业人士建模。另外,如果在洪水区建房子,需要分析对邻居的影响,这个基本就是需要专业人士来建模分析了,毕竟Council的模型不可能给你这样的数据,毕竟你造几栋房子,房子位置在哪里,用哪种地基,都会产生不同的影响。

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只要后面是真正的小溪,应该可以。就是出水口需要特殊设计,然后report需要相对复杂一点相比于常规的接入公共管道。
接到路上的确是高了一点看上去。

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Watermain是公共的供水(自来水)主管, manhole就是雨水或者污水井,带井盖的那种。

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这种情况也算常见,地基需要做bridging,成本肯定会略高点不过具体贵多少还是要看具体的情况,总体来说管道如果太浅,那成本就高应该房屋地基要抬高保证最小的vertical clearance。管道深的话容易一点。另外污水管道如果尺寸较大,那bridging要求也要高,比如300粗主管肯定比150粗的主管要求高。

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在邻居家范围内动土都需要邻居同意。如果邻居不同意,然后你可以证明没有其他任何可行的方法(比如走其他邻居家,或者绕个远路),然后走邻居家又是最优的方案的话,可以走local Government Act申请法律仲裁。仲裁通过那你就可以强行开挖,但是这个流程费时费钱还无法保证结果,不到非不得已都不推荐。至少1年吧。

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这个可能需要专门的结构工程师根据土壤性质来计算决定了,这个我可能给不了答案,不在专业范围内。不过如果遇到了,就按照结构工程师的设计来吧,该花钱的总得花的, 躲不了。

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:)                                                            

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谢谢!         

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明白了,一个是供水的,一个是排水的。多谢多谢!

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能请您看看 24 Caravelle Close Mangere 和 11 Robert Burke Place 吗?

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多谢 学习了

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感谢感谢!

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