新西兰FHB想请教几个问题.
在新西兰
目前看上一间房子 议价的，没有买家中介。
现在想给房子做一个house inspection然后再出offer，那我是先跟对方中介说 我要做house inspection没问题之后再给offer？ 还是我出offer的时候加一个condition进去说要做building inspection？
然后我问了律师 他们说看文件是要等屋主接了我的offer之后才开始看文件，万一文件有问题 我能否取消合同不买？还是说我也要把这个也放进去condition里面？
律师费全包2400 算贵吗？？
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due diligent条件加一个就可以出offer，可以不给理由取消合同
补充内容 (2022-11-1 13:26):
due diligence
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所以只需要在offer上放due diligence，其他就不用加了？
补充内容 (2022-11-1 14:41):
然后如果屋主接了我的offer 我就可以叫人来做house inspection，没问题的话 就是按我的offer价格来交割？
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律师费贵了啊，一般是1600左右吧。
当然是接了你的offer你才能去做building report，offer上写due diligence就好了。
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文件可以自己先看，inspection也可以先做，都没问题的话可以出无条件offer
补充内容 (2022-11-1 15:21):
律师的最大作用不是帮你看文件，文件在每个listing里面都有，你要自己先看，有问题的话就pass，不可能每个房子都等着律师给你看文件
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好奇一下，这个due diligence要不要表明哪一方的due diligence？
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https://www.settled.govt.nz/buying-a-home/
如果看得懂英文的话，强烈建议看一下政府的这个网站，写得非常清楚易懂。
如果你势在必得一定要无条件拿下这个房子可以先做building inspection，不然的话一般都是把inspection作为condition放在conditioinal offer里。如果每次出offer前都去做，每次三五百的，会花很多钱。如果是房子是拍卖的话，买家会选择先做再去拍卖，因为一旦拍卖上成交就是unconditional了。
https://www.settled.govt.nz/buyi ... ing-by-negotiation/
这个链接关于议价房子的购买流程。
出价前可以先让律师和你的broker/银行看一下s&p agreement，一般不会有什么问题。
然后在agreement上写上价钱，settlement date和conditions。最常放的的conditions有building inspection, LIM report, Finance，都不是必须的，但是一般律师都会建议FHB这么做。条件时间一般7~10 working days，更短或者更长都可以根据你的情况。等到你和卖家谈妥了价钱和settlement date，双方在agreement上签字，这个时候就算under contract了，你就开始在条件写的时间内做inspection，让律师看文件-LIM, title，和你的broker说让银行根据你们同意的价钱准备loan approval, cash contribution, kiwisaver withdraw(如果你有)。所有的条件都没问题后，就可以无条件了。如果任何的东西有问题，比如说building inspection发现房子漏水，LIM report发现地上有违章建筑，或者贷款有问题，等等。。导致你不想买这个房子了，可以让你的律师去取消合同。
就算是没有买家中介，也是可以询问listing agent一些简单的流程上的问题的。
$2400的律师费有点贵，我买的时候律师是按小时收费，他做多少收多少。但是你有很多问题的话就算是交学费吧，毕竟全包…
祝你好运~
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是的，放due diligence，就算你对inspection的结果满意，但你突然间不想要了，你也可以取消合同，不需要跟对方说明原因。如果像楼上说的写building inspection, LIM report, Finance之类的条件，万一遇到个较真的vendor跟你扯皮，你还真不一定能逃得掉。现在是买方市场，你有的是机会慢慢挑。卖家不同意你due diligence你就找下一个。
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如果屋主接了你的带due diligence的offer 你叫人来做house inspection，没问题的话 你可以爽快地按你的offer价格来交割。如果你能挑出什么不是很major的毛病，或者就单纯是想再少花点钱，你可以找个借口再试试压压他价。
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明白了 谢谢。
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好详细！！ 非常感谢
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是要加这个clause而不是随便写”due diligence“吧
https://www.squirrel.co.nz/blogs ... ue-diligence-clause
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反正我卖房子， 加due diligence的offer， 我是都不接的。 你可以写明finance ,builder report， LIM 这些条件。
但是我自己认为放due diligence 条件的客人就是不够诚心， 因为这个范围太广了， 你基本可以以任何的理由把offer cancel了。
以上纯属个人意见。 哈哈哈