澳洲一直想搞清楚 PI 有没有对冲,如何对冲

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背景: 自住公寓贷款65W,IO,账户有25W对冲,大概3年之后想卖掉换house,准备转贷,对于利率相对较低PI还款方式,有一个疑问,PI是否有对冲,如何对冲的?

接下来有几个方案:
1 转贷时少贷一些,比如50W
1.1 50W走IO路线,10W全对冲,或部分投资,部分对冲
1.2 50W走PI路线,10W全对冲,或部分投资,部分对冲

2 继续贷65W
2.1 65W走IO路线,25W全对冲,或部分投资,部分对冲
2.2 65W走PI路线,25W全对冲,或部分投资,部分对冲

问题如下:
(1)对PI的对冲不了解,网上一些说法是每个月固定还款额里多还了一些本金,求证,有算法最好
(2)据一些亲朋说小银行浮动利率申请的时候比较低,但涨的速度也比较快,求证
(3)投资也得考虑税务问题,fix的低利率是否划算,还得细算一下






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这方面我是个白痴,Banker和我解释说,30年贷款80多万,每个月必须交4000多本息一起,他们内部互相对冲,就是拿不出来,等于给银行上贡如果不转贷就一直每月4000,加息的话,就是利息又要多交了。我总感觉我算不过银行。。。也希望明白人给我讲讲他们是咋个对冲的,我们现在的投资,利率是4.1.谢谢啦。

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那就不要PIF. 一直IO下去吧

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有对冲的,跟IO一样的。比如你每个月PI总共4000,银行先是直接划走4000,按照对冲之后的贷款余额算出利息扣掉,再扣掉固定每月的还款金额,剩下多出来你可以再转回对冲账户。

比如按照原始的贷款金额你的利息是3000,但因为你对冲账户有钱,你利息只要给2000,银行还是按照原来的贷款金额算利息3000,1000直接还进去本金里。但最后扣利息只会扣2000,所以你会多出来1000,可以留在贷款账户里,也可以转回对冲账户。

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如果PI固定就没有对冲,浮动利率有对冲

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另外,若贷款按周还要比按月还省钱。

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谢谢解答

我再理一遍,看看是不是对的,对于PI浮动

比如每月PI共5000,银行直接从我的对冲里面扣除5000,这5000里面包含利息4000利息和1000本金,

如果我对冲账户里面可以对冲掉1500的利息,那其实月末显示在贷款账户里的金额就是对冲的利息1500,然后我需要手动转回对冲账户(一般都会转回继续下个月的对冲把),原理是这样吧。。

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嗯嗯  谢谢。。

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请问这是不是可以自己选择这个多出来的1000块的去向?

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是这样

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是这样,开户的时候就设置好了网银,这样你钱转去哪个户口都行

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我的那個是沒有辦法轉回1500的。$1500就還本金了。

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可以转回来吗?
今年做refinance 时银行告诉我PI每月付固定的repayment 数额,不会变,只是其中还利息和本金的比例因对冲帐户里的金额多少而变化。因此我投资房坚决不选PI。

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我的是不能转出的,每个月还款固定,如果有对冲,就相当于多还本金

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嗯 我查了一些鬼佬borker对于浮动PI对冲的描述,跟你讲的差不多,每个月还款数是固定的,如果账户有钱对冲,无非就是利息少付一些,本金多还一些,加快了还款的速度而已。

上面那个兄台能转钱出来的莫非是不同的贷款产品? 我有点迷糊。

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额 好像是这样滴

不知道上面能转钱出来的,是不是不同的贷款产品。。

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我的也是,是不能从贷款账号转出的,固定还款额每个月,对冲所节省的利息就等于多还了本金

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那看起来我这个跟你们的是不同的贷款产品,我的那个可以转出来。但也可能是因为我之前一直用IO用了几年,后来银行说转成PI利息不变,维持IO利息会升高,我才转的,所以有这个功能?结果转了一年之后最近利息还是加了,NND

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多还的本金转不回Offset的,实际上Offset的作用就是帮助你节省了利息,多还的本金等于你提前还款,一般30年的贷款,在你Offset的作用之下,会提前还清

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这个问银行就知道了。

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我有点胡涂,划走的本金还可以人手移回OFFSET里吗?那如果OFFSET里的钱已经等于贷款的总额的话,PI不就是直接等于IO了吗?因为都不用扣利息了。

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PI 对冲,减的是还款时间;不是当期每月的钱。如果,只看这一个月,PI 有对冲和没有对冲,还的钱是一样的;但如果放到30年看,有对冲,还完的时间快很多,总的利息低很多。
IO对冲,对冲的是当期的借款本金。有无对冲,当月的还款额差很多。
如果你有好的投资渠道,当然IO 更好;如果没有,现在IO 和PI 的利息差越来越大,你就要自己算算,是不是合适。

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你和银行是博弈的两头。银行现在批IO越来越难,时间越来越短,利率越来越高;说明银行觉得IO 对银行不好;那对银行不好的事情,一般情况下是对客户有利的事情。
从这个角度来看,我觉得IO 还是很有吸引力的。全球,好像也只有澳大利亚,才有IO这种贷款。

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不可以转回offset的,因为你的贷款账户里面没有可用余额。offset里面的钱等于贷款额的话,如果是PI,那每个月还是有还款,只不过全部还的都是本金。如果是IO的话,那就完全没有还款了。

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IO利率高,所以还给银行的利息就多了。IO适合现金流比较紧张的客户,因为还款额少。如果现金流没问题,PI更划算。其实最好的做法是多贷一点出来,做成PI。

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我理解的PI是每月还的本金是固定的,比如你设定多少年还清那每月还的本金数量就是总额/总月数。
之后再加上贷款的剩余额度每月的利息。
因此offset账号里有钱,那每月的利息部分就会少,而每月还的本金还是不变。

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学习贴

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我的理解和你不一样,

是 本金+利息 的总额 不变,

假设 每月固定还款额(REPAYMENT) 为 1000

,这里面一部分钱是还你借的本金(a),一部分是还你借本金的利息(b)

那么 a+b = 1000 ,

正常来说,b 越小越好, 因为b 相当于你付银行贷款给你的服务费,

我们现在每个月还的b会越来越小,因为我们上个月还完 a 以后, b的计算基数变小了(也就是我们还欠银行的钱)

但是 a 会越变越大 ,因为a = 1000-b

假如我们愿意,每个月可以多还一些的,这样下个月会b更小的,然而还了毕竟就拿不出来了,OFFSET 就是做这个用的

当你的OFFSET里的钱等于你的本金总数时,b就等于0了








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给你算个帐吧LZ,如果你只按银行要求的最低的还,那65万+25万对冲的PI付的利息最少,因为利息都是按照40W收的,但是65W贷款还款多,变相本金还的多。

其实付的利息多少和你的还款数额和利率有关,如果你每个月能做到固定拿一笔钱用于还房贷,只要利率一样,不管你算哪种贷款方式,最后还的利息总数都是一样的。在这前提下,选一个对自己压力小的就行了

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