一直想给自建房屋主写一篇从业人员的清单，各种原因耽误就没写成，最近咨询的朋友实在太多就写一篇吧
自建房没有开发复杂，绝大多数时候不会涉及到town planning, 所以从业人员并没有太多，主要如下：
Builder（建造师）
我觉得华人社区最熟悉的就是这个职业了，Builder是总承包商，分为Volume Builder， D&B builder, 和Customized Builder.
Volume Builder是生意最好，大家最爱选的Builder, 因为平价，适合大众消费。如果把房子比作车子，Volume Builder就好像丰田，本田，尼桑，现代等，销量和性价比要比豪华车高，质量和豪华车相比稍逊。这也容易理解，一分钱一分货，这句话在澳洲的建筑业永远是真理。原因很简单，澳洲的建筑行业是蓝海，无论是我们building consultants还是construction labour都异常缺人，大家都非常忙，所以如果有人低于市场价去接活，千万不要以为捡到了大便宜，而是您可能遇到了新手，您可能就是他拿来练手的小白鼠。
D&B builder和Volume Builder的商业模式几乎相同，往往有样板房，销售和设计团队，通过样板房吸引客户参观，客户选择自己喜欢的户型，但是户型都是固定的，变动需要多收费，这种模式很像去快餐店点餐，只能选菜单上的固定套餐，不可以随意搭配，如果想随意搭配就会产生额外费用。D&B builder走中高端路线，有点像丰田的雷克萨斯，尼桑的英菲尼迪这种路线。品牌和用料以及施工队伍的完工工艺相对较好，价钱也相对较高。
以上两种Builder占据了市场的80%份额，以至于绝大部分客户会错误的认为找builder 就只能找有样板房的，连样板房都没有的Builder就没有实力，小Builder不能相信，这是国内带过来的惯性思维。
有些Residential builder没有样板房，这种Builder我们称之为Customised Builder, 简单点说就是私人订制，这种Builder, 好像量身打造的宝马，奔驰，甚至是兰博基尼和法拉第一样的存在墨尔本的各个优质区域，但也确实存在质量两级分化的情况。
Architect（设计师）
设计师大家都很熟悉，主要做绘图和批文递交的工作，设计师也分等级，有Architect 和draft person, Architect 等级稍高，收费较贵， draft person一般收费相对便宜，一般Volume builder由于活多，会养1-2个in house的draft person 或Architect。
建房的时候如果选择Volume Builder 就基本不存在和设计师沟通的情况，因为图纸是现成的，不能做很大的改动。
如果选择Customized Builder，设计师会是屋主自己单独找的人，作用就会大很多。
Project manager （甲方监理）
屋主就是甲方，甲方监理就是屋主自己的监理，帮忙屋主组织安排一切事物，项目前期的设计和工程图审核和反馈， 组织协调，施工前的准备工作，批文申请，建筑过程中的质量监督，纠纷解决，进度安排，简单地说，甲方监理是一个拥有专业知识帮助甲方监督所有乙方工作的总负责人，找Customized Builder的屋主或者找Volume builder建筑费用超过$40万以上的屋主比较适合找甲方监理. 甲方监理可以帮屋主省钱，减少建筑风险和优化建筑设计和质量。
Building Surveyor（建筑检测师）
简称BS,这个职业非常特殊，和以上任何职业都不一样，因为他们代表了政府。分为MBS和PBS，MBS在区政府内部工作，PBS是私人公司，但是拥有同样的职权，建房前的建筑许可就是他们出的，所以权利很大，是一个知识全面的审查员，精通图纸，建筑质量和建筑法律法规的审查。在出建筑许可之前BS需要整理齐所有的文档，并审查有无缺失和错误，所以如果有什么不懂的地方问BS，他们基本都能回答，或者帮你找到正确的人回答。
Building Inspector（建筑检测员）
简称BI，BI其实很多就是BS本人，只不过有些人愿意坐办公室，有些人喜欢去工地做检查工作，但是在维多利亚把BI和BS分成两个等级，BS可以从事BI的工作，但是BI不可以从事BS的工作，所以某种意义上说BS的权利更大一点，更高级一点。小型BS公司，BS自己既坐办公室也去工地做检查工作，稍微有点规模的就会把活包给专门做BI的公司去做，BS和BI都是做BCA assessment 检查基本安全规范，确保没有安全隐患，建筑物可居住和没有违反政府的法律法规，并不是重点细致的检查建筑质量和缺陷，核对材料等
Independent Building inspector（独立验房师）
很多人会误解BS和BI的工作，认为他们是代表政府做质量检查工作，其实并不是，澳洲的民房政府默认甲方需要自己聘请第三方质量检查机构的，叫做Independent building inspector（独立验房师），独立验房师通常是BS或BI或结构工程师转变而来的，有着深厚的建筑背景，但是没有从事本专业工作，转而帮助甲方检查建筑施工过程中每个阶段的完工质量。
BI做的是BCA Assessment（安全规范评估）， 验房师或监理做的是Quality assure（质量检查），工作细致很多，BI检查一次通常10-15分钟，而验房师或监理检查一次需要1.5-2个小时，政府虽然默认屋主自己会聘请第三方，但是宣传普及力度不够，很多屋主不知道，尤其是自建房的屋主，经常被各种各样的人误导说政府有人会查不用担心，结果住进去3个月不到就墙就裂了，屋顶就漏水了等等，但是这并不影响BS颁发居住许可证，因为这并不没有严重的安全隐患，也可以居住，只不过居住的不舒服而已，要想没有后顾之忧，聘请独立第三方的费用是一定要预备的。 如果你的PM本身就有BS，BI或工程师背景那就省下了一笔请独立验房师的费用了，施工过程也会省心很多。
很多屋主都忽视了这个重要的角色，没有请验房师检查监督每个阶段的完工质量，导致很多房屋交接后出现各种问题，房屋是家，是一辈子最重要的投资，千万不要为了省小钱亏大钱，交接后带来无穷无尽的烦恼。
其实建筑过程是还有很多专业人员，比如工程师，Town planner, ESD consultant, Geotec, land surveyor等等，这些屋主都不常遇到，或者可以通过自己的PM负责沟通解决。如果大家想了解更多的信息可以在下面留言，我有时间会回复。
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统一回答：谷歌 验房师，过户师就能找到华人靠谱的专业人士
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再占位
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还占位
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占位
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楼主的文章咋都似曾相识呢
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热心人，谢谢分享
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独立验房师 哪里找啊 直接去康扫那里要吗
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想请问下lz自己建房看了NSW要求如果建一个或者duplex 可以考个证owner builder licences ，
等于自己是builder然后找人来建可以省不少，但是建好后如果想自己住一个卖掉一个会有问题吗？新房需要提供warranty吗？多谢
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请问，建好房后再找人来检查房子的质量和缺陷该找谁？ engineer？ 还是 independent inspector？ 我不信任我的PCA， 准备另外找人再做一个报告。
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谢谢分享
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谢谢分享
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谷歌 验房师
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我建议您建造过程一步都不能少，不要只做完工验收，地基，结构，外墙，防水这些最重要的不查，只查完工验收表面的建筑缺陷是没有意义的，谷歌验房师
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你是不是关注了我的公众号《澳洲建筑开发百家说》
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从公众号《澳洲建筑开发百家说》抄来的
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