记录一下我们现在和strata战斗的情况吧，为自己打气，也为了给其他业主有个借鉴，不要犯跟我们一样的错。
如果有说的不对的，欢迎指正，我也不是专业的，只是真的为了扳倒strata公司，有学了很多东西。下面也是想到什么写什么，可能思维有点跳，见谅见谅啊，本身写作能力也不是很好。只是真心想把这个过程分享给大家
这个strata的名字我就不说了。有朋友想知道的话，可以私信了解
我们的strata是builder指定的，至少我们是这么认为的。当时应该也有其他的strata公司向业主投proposal，但是我自己是一份都没有收到过。第一年住进去， 两房的levy是800+，具体多少不记得，感觉可以接受，所以就不上心，AGM都没有去。
第二年就一下涨到1000+了，感觉跟其他的楼的价位差不多，也以为这就是市场价，所以也不怎么上心
今年是第三年，AGM notice一到， proposed levy是1500，整个疯掉，为什么涨那么快。楼里面的业主也是怨声四起。所以就有业主带头组织建本站不支持任何群，联系各个业主，大家一起想联手把strata换掉。
等我们真正了解了合同以后，才发现，在第二年的AGM上，committee已经和strata签了3年的合同，我们想换都很难，而且我们还有BMC。BMC是指这栋楼不止一个strata scheme，一般一楼是商铺的apartment都会有BMC。
从那是我们才发现，我们自己才是最大的蠢蛋，自己的钱交给别人打理，人家不坑你才怪。而且第二年签合同，121户人家，到场的10户都没有，有一些给proxy了。
真的快崩溃了，就只能自己学着看budget，请教其他的strata manager应该怎么处理。当时想换strata公司，问其他公司拿报价，有家公司的strata manager真的帮了我们不少。当时我没有参与，是另外的一个committee参与的。这个committee 自己把strata management act 2015看了一遍。
在2017的budget里面，我们砍掉了一些expenses，然后目前的levy降到了1300多一点，虽然还是很多，但也算为我们自己的愚蠢买单了。AGM上，9个committee，6个中国人，3个老外。我们本来想中国人占满9个位置的，但是3个老外就是不肯退，想想也没必要和他们较真，就留下他们了，但是chairman, secretary, treasurer都是我们自己拿的。这三个位置很重要，如果想要换strata的话，这三个位置必须掌握在自己人手里，而且committee自己人数要占大多数。
AGM过后，我成为了treasurer。我自己的本职工作和treasurer根本是八竿子打不着的，真的是赶鸭子上架了，没有办法。
首先就是要收紧开销，第一换掉了waste management，strata一直沿用veolia，而且合同到期了也没续，就month to month，真的是超贵的，我自己去拿quotation，bingo, Suez, JJ richard,等等好些家，拿到以后再打电话谈，看看能不能再有更好的deal，最后再committee通过，这一项就比之前省50%左右了。
其实在仔细看看所有strata manager拿过来的quotation，我随便拿一个都比他的便宜，真不知道这个strata manager干什么吃的。
工作还在继续，我还在继续找service provider。顺便插个广告，如果有三证齐全的services provider，欢迎和我联系，我们需要cleaning company, electrician, plumber, locksmith, gardening company, lift maintanance，玻璃公司等等，我们在parramatta NSW.
Secretary也拿了最新的strata roll，想要争取到更多的业主支持我们。
目前的状况我们已经通知下去开EGM，要踢掉strata公司，理由我们也有很多。就不一一陈列出来了，目前最有的理由就是第二年签合同的时候quorum都没有form。
开EGM之前，我们会给现在strata公司的manager director写信，看看他们能不能自己辞职，因为我们开EGM的motion就一个，走NCAT。如果不想大家都难堪的话，能和解最好。
还有很多东西要学，也挺感谢这个strata的，没有他们，我们真的是群很天真的业主，不知人心险恶。我自己也学到了很多东西。自己慢慢学着看budget，学着看management act 2015，顺便还看了一下act 1996，因为签合同的时候，沿用的act是1996的版本。
这家公司可恶到什么程度，第二年就把我们的钱花光，开始用captial work fund了。而且我们看了一些invoice，我们都觉得这些应该是属于defect的，不应该花我们的钱修，应该找original builder来修的。 哎，真的是为自己的不上心买单啊。
值得一提的是，第三年的AGM，整个venue快坐满了，估计strata manager也没想到，我们提出各种，他很专业，也都解答了，毕竟他才是这个行业的老手。但是从balance sheet来看，他们确实有收敛不少，这也是我们想看到的，无论这次我们的NCAT路顺不顺利，也算是一个经验，一个教训，也希望广大的业主能吸取我们的教训，自己的钱得自己管
更新1:我们这次准备开EGM的过程比较艰辛，我向strata manager要求开EGM的request被驳回，然后我们有超过25%的业主签名不满意strata。然后按照Strata Schemes Management Act 2015, Part 2 Division 3, Section 19的qualified request ，直接跳过strata, committee,自己发notice,自行召开EGM.刚开始我要求召开EGM的时候，跟我一顿逼逼，现在好了，不吭声了，法规直接丢给他看，他应该自己心里清楚。注意，这个qualified request的领头人一定不要是committee member,要不然会有冲突。EGM的日子已经定好。我想趁EGM还没召开之前，跟strata公司的manager director好好沟通一下，看看能不能劝服他们自动辞职，现在在整理资料证据阶段，估计这几天就会发给他们了。另外一条线就是NCAT的准备工作也做起来了。committee里面有3个老外，他们很吃惊我们的决定。这是我们比较粗心的地方，因为从头到尾他们都没有参与，突然一下他们就开始吵的很凶，而且有一个是跟strata特别亲的，叫的很凶。虽说我们占票数多，但是没有通知他们也是有点做的不够全面，第三条线就是跟secretary已经开过小会了，准备开SC meeting,大家SC聊聊。第四条线就是因为我们有BMC,这个是比较麻烦的，而且我们就占一票，我要去说服至少另外一票同意换strata,祝我好运吧
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我们目前management fee是29000，我自己去拿的quotation，最便宜的一家是14900，而且也是大公司，其他的公司都在18000-23000之间。我们才知道他们家原来是这么贵的
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第三年AGM上减掉的budget是full time building manager，最可耻的是，AGM的motion上没有提到要把part time manager 提到full time,但是budget里面也有包括了。意思就是这笔钱我已经预算了。这个full time manager整个就是6万啊。我们要是傻傻的通过budget，真的会哭死
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支持一下邻居
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非常赞赏楼主的行为，加油。
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所以agm一定要去，自己的钱自己都不上心，别人更不会上心了
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支持楼主! 121户，是高层建筑么？
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强人
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请教楼主， strata 除了management fee 之外， 还要收其它费用吗， 例如 accounting , administration, 我正好要参加budget meeting, 发现这些都是单独列出来的，还有$500的archive storage 费用 ， 算了算，我们16户，不到4万的 预算， strata 拿走1万多， 将近30%, 正常吗
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亡羊补牢
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黑
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h下文繼續。沙發
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请问楼主的strata里面有多少户啊？整个年度预算是多少？
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正要第一次参加 AGM
Chairman, treasure和 secretary的职责有什么区别？
楼主的strata 有年度audit吗？
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我觉得有点多，你们才16户人家。那个archive fee我是从来没见过啦，一般accounting fee, admin fee什么的我都见过。只有16户是不是可以不需要strata的?可以自己管管就行了?有什么问题，自己报修一下就好了
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我们有121户，整年的预算我待会回你，我在外面。我们的预算真的挺夸张的，我印象中有超40万
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必须参加，而且尽量把committee的名额拿到自己手里，chairman,treasurer和secretary一定要自己人。Chairman具体的工作我不是很了解，我的理解是一个领头人，具体没啥工作，主持会议啥的，但是性格要强硬一点。干活最多的应该是treasurer和secretary。如果在有strata公司的情况下，secretary可以keep strata roll, call meeting然后准备motions，还有记录minutes，再转给strata。secretary有一些文案的工作，建议要写作能力好的，情商高的。有很多事情是要通过secretary来转达的，这个位置很重要。Treasurer我也是新手，主抓关于financial这块，看报表，查收据账单，比较价格，看budget，主要是为了省钱和不让strata无底线的坑钱，就算不明白，也要勤快的骚扰strata manager要这个invoice,那个invoice,让他感觉你在盯着他，这样至少会收敛一点。strata给出的quotation,你可以自己去其他地方obtain,一般自己拿的报价会便宜一点
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你们的strata的财务，是外包出去审计，还是 treasure自己审？
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外包的审计，treasure是我，完全是赶鸭子上架，没有审计背景的。一般的审计都是strata的contractor,这次我们是准备自己找auditor的
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谢谢， 自己管理， 需要什么程序， 从哪里着手， 能否介绍些资料，我研究一下
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LZ 好样的
我们目前的strata也不怎样，只是收钱花钱不管事。
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我可以帮你找找，但是我没研究过。我的理解是自己成立owner corperation,然后选出chairman,secretary和treasurer,按每人不同的指责去管理，一个主持工作，一个管文案，一个管财务。但是你们没有strata，所以你们要自己发notice,自己发levy,这个levy也是你们自己商量着定的。当你们从starta公司接收所有财务以后，可以按照之前的budget 自己适量减少一点，一年以后你们心里就有个大概需要花多少钱了。captial work fund还是要慢慢的存一点起来。具体的我也得慢慢学，你可以私信我，我们加个微信，共同学习
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我的理解strata都是这样的，对金钱的诱惑谁都挡不住，既然业主不上心，不坑你坑谁，对吧。我的意思就是strata可以捞钱，但是不要过分，不要触及业主底线，想要赚钱的话就得细水长流
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楼主能私下短下原本是哪个strata吗
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看完都觉得累，新apt 貌似高大上 ，实际闹心死了
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我看Strata以前的AGM报告，取消了外包的审计，估计是费用贵不干活
今年会议还要讨论
审计这块就是对账罢了，感觉我们谁都可以做
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支撑一下。真的很不容易。希望你们获胜，顺便教训一下这些暗箱操作的吸血鬼！
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路过支持下楼主。
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说实话，按照我们budget超40万的楼，几百块的审计我们没怎么放心上，我们现在主抓上万的开销，一个一个收拾，先捡大头来弄
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