澳洲发一个布里斯班建房贴(BAD ENDING)

在澳大利亚房产房屋





最近也和各位上的朋友们一样,加入了轰轰烈烈的建房大军。论坛里貌似都是悉尼和墨尔本建房的帖子比较多。几乎没看过有人发布里斯班建房的帖子。我准备也发一个,一来分享我的经验给大家参考,二来开个贴纪念一下自己的建房大计。

目前只处于一个选builder的阶段,对于建房的理解还非常浅薄,如果有任何不对的,欢迎各位大神指教。

先介绍一下背景,为什么自己加入建房的大坑。我从上年2017年中左右就开始看房了。区域早就确定好了,预算是70-75万买一个2层至少4房2卫的房子,不要太旧,最好小修小补可以入住的。理想很丰满,现实很骨感。市面上的房子,要么是60-65万的30年+的残破老房,少说也要花个10万8万装修。只要是稍微新一点,漂亮一点的房子,几乎都是80万+的,完全超出预算。偶尔冒出几个70万左右价位的房子,都遭人疯抢。几个回合加价下来,我们那点小钱就折腾不起,只能败下阵来。好不容易,熬到今年18年,算是楼市跌的好机会吧。结果也是一样困难,每周inspection,来看的至少6组人马+,5月份时好不容易看中了一个特别心水的房子,参加拍卖之后拍到77万5,超出预算,又败下阵来。经此一役之后,元气大伤。

本来想着休养生息,再继续厮杀二手房。就在这个时候,突然看到了一个home&land package的广告,标价73万。突然觉得,与其一直厮杀二手房,不如干脆建个新房算了。预算刚好足够,home&land听说比较省事,领包入住就好。于是发了个短信去问中介,出乎意外地,周日中介居然马上打电话回复我了。约我们周一见面详谈。

见面之后,才发现不是中介,就是一个builder,当时也是傻傻不懂事。然后builder拿出一份报价单,和我们分析说地50万(他说这个地本来是52万的,刚刚减价到50万),然后房子建起来也就是23万(当时没说site cost,我们也不懂),说是个千载难逢的机会。然后这个人马上帮我打电话,说你们可以出个1000刀定金(可以退的),然后先把这个地定了,再回头找他建房。当时听了觉得靠谱,于是就傻傻跑去中介。中介又是一个大忽悠,说你们先出价,合适了就给个1000刀定金,反正可以退的。于是我们就傻傻出价,对方接受之后。中介一直说这是个千载难逢的好地啊 blablabla,赶紧下定金,否则就被人抢了。我们当时被二手房挫败了太久,脑子一昏,就傻傻签约,傻傻给了1000定金。晚上还高兴地说我们可以住新房了,庆祝了一翻。结果好戏在后头。

过了几天之后,中介打电话说你们的律师是谁啊,需要找一个律师把合约定了。然后我们才知道有律师这回事,然后才知道这个交了1000定金就是最终的购房合同了(中介忽悠我们只是一个正式出价的文件)。人家都是找律师看清楚了才签约,没有几个傻子是像我们一样什么都不看,就急着签约的。律师给了我们沉重地打击,这个地untitled的,就是说我们买的只是一个图纸,政府没注册,是不承认你们的所有权。一般银行贷款只批3个月,万一这3个月只内title下不来,以后银行政策有变,你们这个地就成了烫手山芋。

这里科普一下,什么是untitled的地。澳洲的地分为2种,一种是随时可以建的,titled或者叫fully register的地,这种地随时可以开建了,什么都准备好了,相当于现地。另一种相当于地中的“楼花”,就叫地花吧,是开发商画个图,然后告诉你,这是你的地,事实上什么东西都没有准备好,有些连路都没有修好,少的等个3-6个月,多的等个1年半载,甚至3年以上都有。相信很多足友都了解“楼花”的利弊,地花也是类似,好处是便宜,坏处是等你变成uncondioner offer之后,你就没法不买这个地,但是银行贷款政策可能会发生变化,等你快settle的时候发现钱借不出来的话就麻烦了。

所以这里总结经验教训,1买地之前要搞清楚这个地有没有title或者有没有register 2 中介要你签任何东西千万不要签,等律师看过没问题之后才能签

看过律师之后被律师吓出一身冷汗,恳求解决方案,然后律师说,当时你们签约应该加入subject to registration of title,就是说title不下来你就可以不买。但是,傻傻地我们已经签约了,完全没有讨价还价的余地。唯一能做的,就只有subject to finance。

又总结经验教训,如果是买untitled的地,最好的方式就是加入subject to registration of title,才能最大程度保障买家的权益。


但是我又去请教了一些买过地的朋友,他们表示untitled地是常态,少数地是titled的。不是说不能买,只是说untitled的地便宜,可能要等3-6个月,titled的地贵,但是立马可以建。另外也涉及一个贷款的风险,反正买不买,见仁见智。

地解决了之后,我们回头找builder。然后这个builder的大戏就上场了,一上来就跟我们说site cost是个大头,可能会非常吓人。有些site cost 3万5万,甚至10万的都有。然后我们也是吓得背脊一凉,求教builder经验。builder装出一副老司机神情,然后说,我们可以先做个soil test,再做个land survey,如果结果不好,site cost太贵,我们可以不要这个地,把1000刀定金拿回来。当时感觉说得好像在情在理,然后我们又忽悠给了2500刀定金。当时他信誓旦旦说,那两个报告也就1000出头,大概7-10个工作日可以出来,如果报告不好,我们直接不要这个地,剩下的钱也可以退回给我们。(事后看起来,就是个大忽悠)

总结经验教训,不管builder和你说什么,不要轻易给钱,除非你真的确定要找他们建房。

为什么说soil test和land survey是个大忽悠呢,因为只要你不是从私人手里买的,作为开发商是肯定做过这些东西的,他们也是根据这些来定价的。好建的大平地肯定是贵的,你看同样位置但是便宜几万的地,肯定是地质不好或者有什么建筑隐患的。所以这些报告,直接问开发商拿,或者自己联系人去做,随便网上一搜N多报价N多选择。根本没必要找builder做。

继续说site cost,site cost如果非常具体来说,是分很多很多小分类的。最重要的是地平不平,斜坡地要花钱去把地挖土填平。地质也很重要,如果下面有石头要花钱震碎或者移除,又或者是土地很松软。地基要加打桩和加固水泥,又多了不少开销。我走了也算有10个+builder了,基本的site cost(我的地很平,落差1.5-2米左右,H2土质,一般般),大概在1万-2万中间。你完全可以自己预先联系开发商拿土质报告和土地调查,或者自己找人做2个报告,然后拿着报告直接找builder给你报价,报多几家就大概有一个价格区间了。

反正我们第一个接触的builder就是一大坑(后文我会公布他们的名字),site cost给我报了个2万2的定价,是所有builder最贵的。更坑的是,本来说好home&land package一起73万左右,结果加了site cost变成75万2,然后才告诉我们这个是什么都不包的简陋房(1层220平方),然后要求我们加2万包车道,地板,灯什么的(没花园围栏),最后给我们开了个77万2的报价。然后我一直问他们site cost为什那么贵,他们说先算高一点,以后可能会降价。我又提出说,我们家2代同堂,4个房不够住,能不能给我多隔个房价,然后他说改图纸要3000刀,而且可能整个房子的基础价要升高。然后我说我soil test都出了,为什么不能给我fixed site cost,然后他就忽悠要等land survey。然后这个land survey一直都扣着不给我。这个77万完全超出我预算了,我就说给我refund,我要看看别的公司,然后钱也没有,land survey也没有。每次打电话催他,他就说很快会发,你明天会收到,然后一直没有。我只想说TMD,反正是一大坑货。

总结经验教训,最好买地买房分开买,不要迷信什么home&land package,这种一般是没有修改余地的。home&land经常给你一个低价忽悠你上钩,然后各种升级加钱。房地分开的话,你可以随时换builder。买房不是买菜,多做功课,货比三家总是没错的。

已终结,有兴趣看此贴
https://www..com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1433292&page=1#pid32067627


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占多几个坑,这个想写关于买地的选择

其实买地是个大学问,我们这种小白先买地再建房其实是本末倒置的。个人建议应该反过来,看好户型再选地。这里来说说,我们去决定换builder之后又是一个大挫折。
我们的地不是那种正方形或者长方形的,而是那种梯形地。而且是前宽后窄,前后差了5米。脱离第一个坑货builder之后,我们信心满满的拿着Soil test和DA plan去找builder,本以为会眼花缭乱,各种选择。BUT,各种被builder打脸,至少有3-4个builder,直接说我们建不了你这个地形,你只能找custom design。我们一直被拒绝,但是搞不清楚到底是哪里出问题了。因为我们地足足有22米宽,应该是随便建的啊。后来才发现,brisbane concil要求最短一边离路面至少6米,请大家注意这个数字了,6米,左右是1.5米,后面是2.5米。给大家画个图。
幻灯片2.JPG 幻灯片3.JPG 幻灯片4.JPG
不知道大家懂不懂,如果你地是一个方形地或者近似方形地就非常好建。随随便便一个builder可能就有十几二十个户型让你挑。但是,我家中间那个梯形或者澳洲常见的三角形就比较麻烦,你能建的户型很少。举一个,我们家的例子,宽22,但是深只有25,扣了前面6米,后面2.5米,只有16.5深,几乎没有builder做这种户型。三角地和梯形地还有一个致命缺点,因为要离路面有距离(这里算的是最窄距离,不是最宽距离)。因此同样面积的三角形和梯形地,由于形状诡异,你的房子建起来会比别人长方形的地要小很多。但是后花园就无所谓,如果真的要买这种不规则地形的话,后花园随便不规则都行,靠近马路一边最好是和马路平形的分界线,这样才能最大程度利用面积。


又是经验教训,买地之前一定要了解清楚当地council对于距离的要求,选一个最好14米宽,30米深的工整较平的长方形地,这样你就有超多户型选择。


继续是我们家户型的难点,当然上面这个也不是绝对。也有builder建议我多加1000刀去申请relaxation,这样前面可以减到4米,深就可以做到18.5米,就比较容易建了。但是这个council不一定批,万一不批,一来一回又要等审批,又要重改图纸,起码耽误3个月+时间。值不值得,见仁见智。

也有人说澳洲地才值钱,房子不值钱。没错,肯定是地越大越好,但你们有没发现方形地卖价高,不规则形状虽然面积大,但是便宜呢。一分钱一分货,你也要考虑后期的建房成本。我们回归到房子的本质,你肯定是想建一个自己dream house,如果买了个奇葩地,发现所有户型都建不了那种失落,哎,就不说了。不要说dream house,能不能建起来都是个疑问。

又总结经验教训,挑地分2种情况吧,一种是新区很多地在卖,强烈建议你挑好户型再买地,那你的dream house就没问题。第二种是老区几乎无空地,这种的选择就特别有限,但是,你也可以去买最便宜的大地破房(同样也是要注意斜坡和形状)。推到也就是花个3-5万,说不定比空地还便宜。而且推到的公司会顺便帮你做部分site cost(把地填平)。个人还是觉得,还是看好户型再考虑买地。


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这个坑准备写关于builder的选择

这也是个长贴,我运气算好。我家旁边开车7-8分钟就有个大的display village,里面少说也有10+builder,也就是为什么我那么有自信说我跑了10+builder,光这里面每一间builder我都问过,也包括一些朋友推荐的,网上自己搜的。

先说结果吧,大家都喜欢先看结论再看过程。先介绍几个我强烈推荐的,后面再公布一些坑货。(纯属个人经验,欢迎各位指正)

最后,我挑了GJ Gardner Home。没什么好说的,绝对是澳洲前10大builder,网上口碑第一。他们销售真的是专业。他看了我土地资料后,问我预算多少,我说全部25万。他说非常合理,建议一层,这个价钱可以建一个220-240平方,真拿钥匙入住的房子了(包车道花园围栏)。当时我就觉得会不会又是大忽悠?然后他不谈钱,拿出2套系列设计,都是那种很宽但是短的设计,让我挑。我选了其中一个,然后他说你有什么要求?他们不收1分钱,把我们所有要求说出来,在这个户型的基础上,按照我们的预算,先画一个满意的图纸,再报价。然后他花了几乎一天的时间,我们分上午下午。把我们这种两代同堂,2个完全隔离生活区,一边3房一厅,一边1主人房1Study加一厅都重新设计了。几乎相当于customer design。最后画出来是个250平方,4房2卫2厅2厨房的设计(基础价21万5,site cost1万5,省下1万多各种升级)。然后我们担心价钱,all finish目前报价27万。然后我们说超预算2万了。然后他帮我们把花园围栏地板去掉,说这些东西最容易DIY,目前报价(连地)74万8。只能说不能再满意了,准备这两个星期就去签约。(就算估价有差距,也有2000刀余地,这个销售超级专业,他说他估价一般价差在1000以内)

另一个我很推荐的builder是HALD。全名叫home and land package,他家应该算是精品小builder,是唯一一个全5星评价几乎完美的builder,建过的人都说好。他家其实在黄金海岸,布里斯班也接活。他家老板就是他们销售也是他们的builder之一,也是超级专业,site cost报价7800,这个价真心是把我震惊了。太实惠了,因为他家专长建斜坡,什么左右倾斜,大倾斜,大下坡都是手到拿来。我们这种大平地对他们没有难度。只是,他家一层设计很一般。我家老人年纪大,怕楼梯,只能放弃。他家的图纸我真心喜欢,网站上价格很透明。特别是他家特色是几乎所有坡地设计都带15平方米+大露台。我一直觉得,2层房子如果没有大露台就是townhouse,普通builder加一个5平方小阳台都是1万+,太坑。如果下次有机会建房,我会首选他们家。如果你家地是各种斜,奇形怪状的。或者你特别喜欢两层带大露台的,他家是你首选。

还有一个给我印象特别好的builder叫ownit home,非常老牌的一个精品小builder。我一进去,他们家销售就把图纸拿出来画了,说你家地最大能建的房子是260平方左右,他估价单房子25万出头。他们家几乎是只做custom design,价格我觉得算合理。关键是他家标准都是别人家升级,比如房高2590,什么6头煤气炉,大抽烟烟机,仿大理石灶台。他家是少有可以建空中花园的(就是楼顶可以建大阳台那种)。感觉如果是你要求特别多,喜欢个性化设计,他家应该是你的首选。

接下来是不推荐也不坑的builder

stylemaster,也算是个中小型builder。他家是走个性奢华风格,少有的厨具配miele,大金空调,只要加9000多可以做in ground游泳池的。我去的时候他家销售一直在忙,没机会沟通。我直觉他家肯定不便宜,羊毛出在羊身上。

还有一个是dixon home,他家就有点好坏掺半了。他家特色是钢结构,几乎没有木材。他们自己专门有个钢厂。他们也算是老牌的大builder,销售也很专业。我有朋友找他们建过,他们家特色是快便宜,但是不注重细节。价钱的话,他们家几乎是大builder里数一数二便宜的,钢结构的面积大。展示厅东西非常清晰,各种材料可以挑,不像有些builder展示房各种高大上来忽悠人。他家设计我感觉也很符合实惠的中国人买家,他家特别多什么granny flat, dual living的设计。all finish(加花园围栏)也就是原价多个2万左右。反正便宜大碗,网上评价他家售后很差,然后经常什么门歪,橱柜歪之类。那么便宜就不能要求太高了。

Coral home,也是少数用钢结构的builder。也算是大builder之一,价格也是出奇的便宜。感觉如果特别喜欢钢结构的人可以在他家和dixon home作对比,可能coral便宜一点,dixon home户型多一些。

附一个小知识,澳洲建房主要框架分两种,主流是木头加单砖,还有是轻钢加单砖。这几年也有木头加hebel或者轻钢加hebel。各有优点特色。我不是专家,有兴趣自行去搜索研究。


另一个特别便宜的是plantation,也是属于好评差评相当。我朋友找他们建过,说他家是所有大builder价格最低,升级最多,送东西最多的。感觉他家把力度放在"装修"而不是建房上。感觉和dixon home相反,dixon home只是纯建房,什么高大上的升级几乎没有。不确定质量如何,但感觉身边最多人找他们建房。

接下来说几个我觉得坑的builder
mericon,估计有华人销售要来骂我了。他家display home是最大最豪华的,但真心太假了,一般人根本建不出来那种房子。我不喜欢他家销售的风格,价钱好像是最高机密一样。我拿同样的材料去其他builder都能给我个大概价格区间。他家site cost报价,打太极,说你资料太少了不确定。选了户型问价格,也是转移话题,说你预算多少。我说25万,然后他们就开始说你预算太少了,建不起来,一层起码30万,2层要40万blablabla。然后我还是问,某户型你们最基础价是多少,到底包括哪些东西,然后销售又说看你有什么要求什么预算。但是花园车道都是不包的,每个builder都一样(很多builder都包,胡说八道)。反正说了1个小时都守口如瓶不谈价格。感觉是个大坑,果断放弃。

Porter Davis,他家也是很有名的大builder。我亮出土地和资料后,他家毫不犹豫说没你的户型,可以byebye了,他们不接受任何图纸修改,无下文。

****(请私信我builder名字),就是我们第一个接触的builder,被他们忽悠得一愣一愣地。说换builder refund现在三个星期了,说好做的报告没有,离谱site cost2万2,3000改图纸费,一直往上加的价格。大坑,别去。

bold living,不知道是不是和plan build是死对头,他们俩经常打同一块地的广告,也是小型builder,他家销售听说我之前问过plan build之后两眼发光,要努力把我抢过去。浪费了2小时沟通之后,得出结论是他家没有适合我的户型,他一直就在套我口风想知道plan build的报价。感觉也是坑。


还有N多builders走马观花真心是不太记得了,也没什么特别喜欢或不喜欢的。

也是总结经验教训,选builder前看看product review的评价,和他们联系一下感受专业程度,关键还是户型。如果有合适户型volume builder便宜省心,没有的话。只能找精品小builder,最好找老牌(10年以上的)或者评价好的。下面附一个澳洲本地builder评分网,上面有各种建房血泪史
https://www.productreview.com.au/c/home-builders.html

更新一波,论坛里有人说GJ Gardener乡村风情。但我觉得他们还挺实在的,比如展示房,一层全部35万,二层45万,我觉得比隔壁很多builder要实在。起码不会建一个50万甚至80万的展示房来忽悠人。到你自己建房时发现离展示房差别太大。也有人说他们是小builder加盟。没办法,以我目前的预算和情况也只有他们比较合适了。今天和他们销售又谈了一下,他们销售爽快拍板给我们1万5封顶的site cost,1层250平方目前报价24万8(已经包括site cost),刚刚符合预算。现在只能祈祷自己运气不要太差,遇到一个巨坑的site manager。

目前此贴要暂告一段落。不知道以后建房还有什么情况。最后总结,建房主要拼运气,大builder也有垃圾出品,小也有特别精品的。祝各位好运。




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楼主加油!真有勇气!你们选在哪个区建房呢

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不方便回答,反正是布村某区,地价40-50万的。布村太小了,不敢说太多。

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关注

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thanks for sharing, look forward to your update

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rochedale吧。有个新移民朋友也看上了,幸好及时收住了,定金1000也退了。
祝福楼主后面顺顺利利,早日搬入新家

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看得我背后发凉 感觉房子建完还是会超过你70多万内的预算啊 建房简直累心

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楼主你选了地板吗?没有的话,我推荐个铺地板的给你,比builder的便宜质量好

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我估计最后完成是83万左右

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楼主你选了地板吗?没有的话,我推荐个铺地板的给你,比builder的便宜质量好

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也打算建,关注


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麻烦事有点多,但也算是一种经历。楼主加油

另外,77万5那个你没有买到的房子,是在calamvale么

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喜欢plantation的resort style. GJ好像是加盟的吧,好像有人被坑过,也是布里斯班

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现在rochedale 土地老贵了

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mericon 估计生意太好了吧 不想做你生意

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我最近也打算開始找builder談裝修的事情
版大介紹的builder靠普嗎?!?

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不会吧?求教大神指点。

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个人经验是,第一套房最好不要选择自建,坑太多。先买个现成的练练手,熟悉下了再自己建房,可以少走很多弯路。

另外友情提醒下楼主,地并不是越大越好,也不是越方正越好。越可以讲故事的地,才是越好的。同样位置5000平的地,一个可以修7层unit,一个只能修两层的house,他们的价格是完全不一样的,这是很多华人执着于买大地破房的误区。不过楼主应该买的是那种整体开发的区块,每块地的性质,要求都差不多,也就无所谓了。当练手吧,这种package对新入市的买家来说,不管是从现金流,还是居住性来说,都挺适合的。

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我也是建房小白,只是分享一下自己非常浅薄的经验。不知道未来会发生什么事情。

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嗯,没事的,船到桥头自然直

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正打算建房,过来mark一下

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小心GJ gardener, 他们都是加盟的,我就知道三个已经破产了。

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讲的非常全,但是开始也太小白了,连律师都不找就签合同了啊。
rochedale还不如你挨家看小区里那300来套房子,看完选喜欢的问问谁家的,多少钱,反正八成都是年轻couple留学生毕业的,我觉得那边房子的价格真不如咬牙80万上个南区10几年新的房子了,calamvale靠近stretton学校那边年初出来那几套房子多好啊,性价比很高,地能多两三百平。

mericon二期展示比一期差远了,根本就不像家的样子,感觉各种软装和华而不实的器材堆砌在一期,真不如对面几家样板间用心,plantation就比他家接地气和正常多了,符合华人的爱好。

最后,文章真好,给大家很多有用信息,非常感谢。

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有80万预算的话,就不纠结了。问题是,房子你只能看外观,不知道里面什么样。建房的牌子,最常见的还是那几个大builder

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