澳洲高难数学问题:放offset和减少贷款金额有区别么

在澳大利亚


不耻下问,我想了几天也没想明白。
有80万自住贷款,offset账户有65万,现在每月还款3200。
如果可以把65万永久还了,只欠银行15万,每月还款600。

1. 两种方法最终还款的总利息一样吗?
2. 第一种方法如果我每月只存入600,其余2600从offset里扣,最终会多还多少利息怎么算?

评论
1. 一样多
2. 没太明白意思。 你这600存到哪 还是存到offset里? 那就相当于offset里的钱更多了  那就会少还利息

评论
没区别

评论

理论上两种方法总支出一模一样。但是手上有65w现金不香吗?万一遇到急需用钱的时候,现金随时可以拿出来用,而房子不是说卖就卖的。不能理解为什么有些人有点钱就非要把贷款还掉一点。。。你欠银行80w和15w有啥本质区别呢?

评论
自住房转投资房的时候就有很大的区别了。

评论

谢谢回复。是每月存600到offset,但是offset里的钱会被扣减啊,只会越来越少:  每月存入600,还款时扣掉3200.相当于offset的金额每月少了2600.


评论
当然有区别啦。
比如贷了100w,你有40w存在offset里,实际欠银行60w,但是每个月还是要按照100w贷款还钱给银行。
如果关进贷款里去,你就按照60w贷款来还钱。
虽然总额是一样的,但各有利弊。存offset优点是本金是活的,但是缺点是你手一松,40w本金不小心被花完,本来欠60w,变成欠100w。

评论
楼主2的意思大概是,算上还款每个月offset账户的余额会固定减少2000. 会不会影响最终还的利息数量。

没理解错吧

评论
1,总支付利息一样;
2,每一期的还款额减600,余额加入未cover的贷款本金(初期15万),由于每一期都消耗了offset账户金额,导致今后利息增加,因此需逐期计算,用Excel列个公式就可

评论
Sorry, 1应该是放65万offset,每月还3200,会支付更少的总利息,因为3200-600会加速本金的偿还

评论

还钱就是闲的

评论
我的理解:
总利息不一样!
“offset账户有65万,现在每月还款3200” 也即虽然只欠银行15万,但每月还款额还是按欠80万算的。每月还款一部分是利息,另一部分是本金。这种情况下本金还得多,所以会导致提前还完贷款。也就是说:
- “offset账户有65万,现在每月还款3200” :表面上是贷款80万30年,但实际是贷款15万 期限<<30年
- 如果可以把65万永久还了,只欠银行15万,每月还款600。:表面和实质都是贷款15万 期限30年

因此第一种情况总的贷款时间短了,因此总的贷款利息也少了。


每月还款额还是按欠银行80万来算,但因为offset余额越来越少,所以抵扣的利息越来越少。因此总利息多于 “offset账户有65万,现在每月还款3200” 但 少于 “65万永久还了,只欠银行15万,每月还款600”。至于具体数额,得用工具一个月一个月算。

*注意*
上面的讨论没有考虑
- 开通 offset 的贷款必须是浮动利率
- 开通 offset 的贷款利率可能会稍高


评论
不耻下问

评论
offset里面有钱,第二年就不是每个月还3200了。因为第一年还多了本金,第二年银行会调整,每月少还点,一定要30年才还完。

评论

offset还款金额不变,缩短还款时间,用不到30年。因为更多的钱用来还本金了。

评论
没什么本质上的区别,就是65万一天就没了,还是一个月一个月一点点没了的差别

btw,就我一个人觉得这个“不耻下问”用的不太合适吗?

评论
樓主數學沒學好,語文也是問題不少啊。

评论


评论
一次还掉65W 本金还多了 产生的利息少了
所以总的利息不同

评论

大家太有学问了,我针的没意识到自己用词不当。。。不是故意的,哈哈哈。。。

不耻下问,意思是指向地位、学问不如自己的人请教而不感到丢面子,比喻谦虚好学,不介意向学识或地位不及自己的人请教。 出自《论语·公冶长》。

评论

是的。我不仅学到了数学,还提高了语文。真是愉快的一天。

不耻下问,意思是指向地位、学问不如自己的人请教而不感到丢面子,比喻谦虚好学,不介意向学识或地位不及自己的人请教。 出自《论语·公冶长》。

评论

不耻下问........  数学语文都得补

回答楼主问题,个人觉得没区别。只是急需用钱时,比较方便。

评论

人家说的是放offset和一次还掉的区别。所以利息是一样的。

评论
总利息是一样的,区别只是‘’机会成本‘’的问题。你口袋里有65w现金和没有65w现金的区别。

评论
有区别,对于PI来说还款是切实减少你的还款额,而对冲则是降低在还款额中利息比例但原本还款额没有变化。

评论

相当不合适

评论
mark一下

评论
一开头就没说清是PI还是IO

评论
1. 第一种方式还款总利息少?如果保证offset账户的65万不变,那就相当于也是欠银行15万但是每月还3200 (比第二种方式每月多还2600)。这样计算利息的时候比第二种方式本金减少的更快,所以总利息少。

2. 每个月会多产生以2600为本金计算出的利息?


评论
我觉得楼主应该是P+I 的还款每月3200,如果offset里一直有65w的话,按这个速度还款楼主可能不到50个月就还完80w贷款了。
如果楼主把65w提前还给银行,剩下15w贷款也是每月还3200,也是50个月不到还完的,而不是按30年还款的。
两种方法的利息支出其实最后应该是一样的。
论坛热点
每日新闻早读·2021年6月14日周一
9号台新闻:莫里森飞抵英国参加G7峰会 宣布捐赠2000万剂新冠疫苗 澳洲总理莫里森承诺,将向全球处于疫情困境的国家捐赠至少2000万剂新冠疫苗。据悉,这2000万剂疫苗将在2
《筷子or叉子?》展示澳式中餐 中国移民让澳洲美食更丰富
《筷子or叉子?》展示了中国移民如何帮助制作受到欢迎的中餐故事。(图/网络截图)自1919年中国移民商人黄来旺(Huang Lai-wang,音译)在悉尼开了一家北京咖啡(Peking
澳洲把饮料禁了!以后这些地方禁止出售饮料,理由竟然和体重有关!
虽然在澳洲生活久了,都知道这里没事儿就喜欢禁这禁那,但是有个东西被禁止,还真的是让人完全意想不到!软饮被禁了,你敢信?是的,没听错,软饮被禁止出售了...虽然
奥运游泳预选赛:澳洲选手麦基翁打破世界纪录
19岁的澳洲选手麦基翁(Kaylee McKeown)13日在阿德莱德举行的澳洲游泳奥运选拔赛上打破了100米仰泳的世界纪录。SBS报道,麦基翁在澳洲游泳奥运选拔赛上的100米仰泳决赛
澳男孩遭鲨鱼袭击险些丧命!11岁女孩鳄鱼口中救人,只用了这一招!
在大多数情况下,澳大利亚在我们眼中都是一个充满野性的世界。四面环海,环境封闭、植被茂盛、气候温热、淡水充沛,人口稀少,是各种动植物生存繁衍的天堂。不过,这也直

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

房产房屋

悉尼Rouse Hill 新的大House分租

澳大利亚Rouse Hill House 全新,一个主卧和一个次卧出租 只住女生, 欢迎上班族,学生,配套床,书桌,办公椅,带独立卫浴,衣帽间, 包水,电,NBN, 大量停车位。 交通超方便 走路或开车( ...

房产房屋

Wesptac上调2-3年自住固定利率0.1% 明天开始

澳大利亚2年 1.89 to 1.99 3年 1.98 to 2.08 6.30后WBC集团reifnance cashback政策未知 - 包括Westpac, St George, RAMS, BOM等。 评论 周五才 从浮动固定下来,还能hornor原来的吗? 这不公平啊,这样NAB 不是比这个低了 ...

房产房屋

蓝山有宝

澳大利亚http://www.domain.com.au/91-war ... nsw-2780-2017044746 我知道我买不起,但这么美的房子一定要共赏 评论 欣赏水平有待提高,或者是卖房的 评论 我现阶段就是这审美,old charm +quirky twist刚刚好。热 ...

房产房屋

这个房子路冲吗?

澳大利亚大家好,请问这个房子是路冲吗?也是反弓煞吗? 房子地势很高,路是在小区里面的,一条弯曲的小路。 对面是散步的rail trail。谢谢大家 评论 2021-6-7 16:48 上传 下载附件 (486.02 KB) 房子离 ...

房产房屋

请问Turramurra这个漂亮的房子是漏吗?

澳大利亚继32 Turramurra avenue被公认是捡漏之外,西边这个又大又漂亮的房子以同样的2.76 的价格卖出了 西边是比东边相对便宜些,但这个房子从地的面积到房子的面积和新旧都很不错 有人去看过 ...

房产房屋

请教这个房子有结构问题吗?

澳大利亚看了个房子,整体不错。但发现几个地方,总觉得不太靠谱,怕有结构问题。 房子的地有点左右倾斜,幅度不大。房子大概有80,90年的样子,前面是双砖结构,后面extension是木头结构。 ...

房产房屋

墨尔本Unit出租房树叶问题求教!

澳大利亚在墨村有一套unit,我们是Unit1在前面,后面是邻居家unit2,没有strata,半段driveway共用,所以每年一起交100多刀的保险,顺着driveway往下就是邻居家。 我家前院有一棵大树,现在的季节有 ...

房产房屋

墙上电视支架的钻孔重复使用安全么?

澳大利亚前房主在墙上安装过TV MOUNT,但是搬走时候拆掉了,但是墙上的孔还在。 可以直接在之前的孔里面安装新的TV MOUNT么?会不会不够牢靠导致电视跌落? 评论 最好不要 换个地方 评论 什么 ...

房产房屋

18 Daniel Avenue, Baulkham Hills, NSW 2153---3.06M

澳大利亚18 Daniel Avenue, Baulkham Hills, NSW 2153 这个房子里面那个脚????? 2021-6-8 13:51 上传 下载附件 (53.66 KB) 评论 头一次看到ceiling刷黑色,暗黑系豪宅啊 评论 评论 豪宅 评论 评论 实在是接受 ...

房产房屋

现在房子火到一房难求了吗?

澳大利亚现在房子火到一房难求了吗?郁闷 评论 有钱,求啥有啥。 评论 哪里? 评论 袋里米不多的人的哀叹 评论 看了大河南北许多地段,还有山区,都是用抢来形容,仿佛钱不是钱了 评论 哎。。我 ...

房产房屋

1年的租房合同,租客在5个月后决定离开

澳大利亚已经签了1年的租房合同,但是租客在5个月后决定离开,租客是否应该支付剩余的7个月租金? 还是我只能从 4 周的保证金中获得补偿? 评论 租约里怎么说就怎么做,一般应该是3周罚金 ...

房产房屋

洗衣粉搭配魔术擦清洁灶台很有效

澳大利亚平均一个月洗一次灶台的懒人。试过洗衣粉温水化开去除老油。泡一会,搭配粗布、海绵、厨房纸用力搓,光亮得很。 对于那些焦黑的斑点,就拿魔术擦--- 三聚氰胺甲醛树脂泡沫(密胺 ...

房产房屋

自劳自乐建凉亭

澳大利亚2021-6-7 10:08 上传 下载附件 (338.69 KB) 评论 有这么大的院子吗?建这个,需要council批吗? 评论 这是楼主家的院子呀?忒大了呀。 这是地主家的地呀!。。哈哈 评论 评论 我也想建1个 请 ...

房产房屋

紧急求助easement的问题

澳大利亚万能的, 麻烦哪位大神给看一下 这个图里面, easement是穿过214#这块地吗?? 评论 是的。 评论 哈哈,谢谢楼上这位。不过,我问了律师,说 没有关系 不是easement 评论 只有你rear上的 ...

房产房屋

请教各位牛人,32 Turramurra Avenue 是漏吗

澳大利亚如题,请教各位牛人,32 Turramurra Avenue 是漏吗?为什么 评论 应该不是,没去看过,不过旁边都是公寓所以不感兴趣。现在市场会有漏吗?倒是基本上没有不带硬伤的房子。 评论 不漏嗎 ...