假如房子100万，存款也有100万，付80万首付，只贷20万，然后办个IO+offset,把剩下20万存offset里，不用还任何利息。银行会不会因为不挣钱不给贷啊？
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不会，再说你为啥要和银行说你有100万啊
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会啊
另外你不需要首付80，收入够的话20就行
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银行是没收利息，但你的20万银行用着，你得到啥好处了，也就是需要的时候有20可以用。
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没收入银行不会贷给你的
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那肯定是能贷款多少就贷款多少，多出来的钱放offset呀
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答案肯定是不会。因为你完全可以把100万转去别的银行，贷款的银行怎么能知道你有100万。银行贷不贷款是看你的收入的。
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如果你能贷80万，为什么只申请20万？risk 在银行那边。
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如果收入不够，你还是贷不到20万。你放在offset里面的20万随时可以转走，所以银行算贷款能力的时候，要看你的收入能否支持20万的贷款。
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对啊 你不用告诉银行你有多少钱 你有个20% 就够了 剩下的 你offset 啥玩意银行也管不着啊
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就赚你个package fee
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只要有收入支撑20万贷款就可以贷，银行不管你有多少钱，只看收入来决定给你贷多少款
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银行的贷款看的是你的贷款能力
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只要有收入支撑20万贷款就可以贷，银行不管你有多少钱，只看收入来决定给你贷多少款
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楼上几位和楼主一样，对offset的理解，有那么一些偏差。
Offset不会减少月供，只能缩短还款年限
首先，在贷款期限内，银行每个月的扣款金额，一个子儿也不会少。
解释一下：
当你申请贷款的时候，银行会告诉你，按照当前的利息，每个月的还款金额是多少。如果整个贷款的期限内（假如是30年，那就是360个月），利息保持不变。那么，除了最后的一笔还款之外，其余的359次还款的金额，是一样的。
那你会问了，我offset里面的钱，不是可以去抵扣利息吗？
没错。确实会如此。但是还是那句话：
银行该扣的月供，一个子儿也不会少。
解释一下：
假如说你房贷是Principal + Interests（也就是P+I，本金加利息），一个月还款3000。
那么这3000块中，有一部分是本金，一部分是利息。
在还款的初期，由于借款的总额比较大，所以需支付的利息占的比例较高。
但是随着你偿还的本金越来越多（因为你每个月的月供中，有一部分是偿还本金的，别忘记了。），需支付给银行的利息，也会越来越少。
但是，银行为了保证月供金额的一致性。月供中，本金所占的比例，就会越来越多。
举个例子：
（以下金额是我举例编造，并不是实际情况，请勿对号入座）
第1个月 3000 月供。本金10，利息2990
……
第20个月 3000 月供，本金160，利息2840
……
第100个月 3000 月供，本金1000，利息2000
……
这样一直到最后一个月，月供可能是这样的：
2995月供（根据计算，最后一笔一般会少一些，为了平账）
本金2990，利息5
…………………………………………………………………………………………
那有TX会问了，我每个月都支付一样的月供，offset不是骗人的吗？
不，不是。
Offset的功能，并不是减少你的月供。而是缩短你的还款时间。
解释一下：
银行会根据你借款的总额 - offset的金额，来计算你应支付的利息。
举个例子：
假如你贷款20万，offset中有20万。按照银行的计算，你应支付的利息为——零。
（没错，就是这么理解）
但是，你的月供一个子儿也不会少。
只不过现在的月供，100%都是支付你的本金而已。
…………………………………………………………………………………………
那，offset如何缩短还款时间呢？
举个例子：
20万贷款，25年还清，利息3.5%，月供1001。
这么算的话，1001 x 12（个月） x 25（年） = 300，300
所以，你一共支付了20万的本金还款，加上100300的利息。
25年还清了这笔债务。
如果你offset账户中有20万的现金。
而每个月的月供1001不变。
这时候相当于你每个月都在还本金。也就是说，你只需要：
200，000 ➗ 1001 （月供） = 199.8个月
即可还清贷款。
也就是说，你还款的时间相比于没有offset的情况（300个月），减少至200个月。并且不需要支付任何利息。
……………………………………………………………………………………………
那有tx又要问了：银行赚什么？
前面有人已经回复了。
没错，银行赚的是：
白用了你offset账户中，20万的存款。
因为，只要你一动offset中的20万现金，就需要支付利息。
……………………………………
不知道这样的解释，是不是清楚明了？
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层主你解释的很清楚，也花了不少时间码字。
但是，楼主一开始已经说的很明白了，“只贷20万，然后办个IO+offset,把剩下20万存offset里，不用还任何利息”。人家想要办的是Interest only啊，不是Principle and Interest。您解释了一大堆，是不是有点洋洋万言，离题千里了呢。
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有收入
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肯定有收入啊，存款是付首付
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因为不想负债多，现在利率高
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统一回复下，看来大家没明白我的意思，收入是可以支撑20万贷款的，存款只是表明有能力付80%首付，不是用它来评估贷款。想要达到的目的是，首付多付，少量贷款，降低涨息与金融危机的风险，留个20万在offset做应急用，还不用还利息。银行啥利息没赚到，应该楼上说的对，银行赚的就是用着这20万存款，如果我一用，他就赚利息
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我以前做的就是银行审贷官（ assessor ）
你的资产表非常好， 收入如你所说靠谱，信用记录也好的话
我会在一分钟之内把你的贷款批了
可能不用一分钟，大概就是5秒之内， 把你贷款批掉，相信我， 自信点
直接去银行找banker比较好，因为broker很有可能因为单小不接（影响他的commission）
但以投资的角度看， 我建议把资金打活，根据你的收入多贷款（一般就是你的家庭收入乘以6.5），然后多余的钱放到offset， 灵活取用（买股票或者房子），接下来加息周期，机会挺多
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会给你贷款 利息高很多而已
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IO的利息比PI高，但是他的LVR低，所以利息也会有优惠， 而且楼主说他有活动资金在offset 所以不用怕
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谢谢回复，那对贷款放心了。不过都建议多贷款，以前是这样的，现在全球都陷入经济衰退，楼市贷款风险增加，贷那么多，一旦楼市大量抛售，我欠银行80万房价跌到50万，银行margin call 跟我要30万差价保证金，或者银行其他隐形条款将风险转嫁给贷款者，或者大量失业business 倒闭，能源危机粮食危机银行倒闭等等，怎么办
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十年前我想贷20万左右，多数broker和banker表现的很不积极，HSBC的直接回复不能做。最后只有Westpac贷了。
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银行评估的是收入，不是存款，存款今天在银行明天就可以划走
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银行会开心的笑疯了吧。
银行并不靠你的利息为生。别忘了，你需要把title抵押给银行，银行转手就会把你的贷款打包给卖了，绝对3A级。
换句话说，如果银行说我有一个抵押贷款100万带title，用户实际balance是0，我需要一个隔夜的100万现金，对方不会犹豫，立刻给。好的时候对方可能会给110万。
继续这个故事，如果股市行情好，突然有个机会，某种不可逆转的，一百万买进，几分钟后，1%的回报退出，净赚1万，还了贷款。隔夜5%的利息的话，也就137刀的成本。
银行可以赚钱的产品很多，关键看他有多少资产可以抵押。
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房子跌倒50万， 你欠银行80万，但是你的offset有80万，你不用慌。楼市大量抛售的时候，你刚好有灵活的资金用来再投资
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当然是20万首付，贷80万，IO+offset 放满80万 呀
楼主说io了。。io的话，offset满了，是不用付一分钱的。。
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那就不用担心
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嗯，确实有些“跑题”了。。。
关键是，写着写着，就“收不住了”。
哈哈哈哈哈哈
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还是需要看收入的
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那如果他的贷款是只还利息的二十万，会被银行发现，然后提前关闭贷款账户吗？他放二十万进去，每月还需要还固定的利息吗？
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感谢你的详细解读。大多数贷款机构的每月还款额是不变的。不过我还真遇到过那种，每月多往offset里面放钱，它就自动重新计算还款额的。还有一点，如果像现在这样rba每月涨利息的话，银行也是会重新计算每月还款额度的。这会造成家庭可支配资金减少，央行希望以此可以降低大家消费欲望，达到降低通胀的目的
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一般来说房市不会margin call,前提你有能力偿还贷款。
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感谢详细的回复。
我想请教一下，一个贷款账户，比如$200K，每个月还款$900（P&I），每个月底，银行还会扣除一笔利息$500，差不多就是$200k-$900+$500
我的问题是，$900已经是P&I了，为什么月底银行还要charge 一次利息
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你应该看错了， 你仔细看看你的账户
他上面应该写的是这个月总共收了你多少利息，而不是又charge了你一次利息
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那如果他的贷款是只还利息的二十万，会被银行发现，然后提前关闭贷款账户吗？一般不会，具体要看哪家银行
他放二十万进去，每月还需要还固定的利息吗？他的贷款产品选的是浮动利息， 要是放进去20万， 那利息都被对冲掉了，一分利息不用还
如果他选的是固定利息产品，那么offset不能放钱，或者银行就不会给他开offset account，他每个月都要按固定的利息还钱
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我又看了一遍贷款账户。银行直接写的Interest -$$$，比如-$400，加在了贷款余额上面。
比如之前贷款余额-180k,加上-$400，就是-$180，400了。
等于每个月charge 的利息增加了贷款余额
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感谢您的解答
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对于银行来说，你20万相当于借给银行。银行做同业拆借现金也要付钱啊。
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你说的没错，银行的对账单就是这么显示的。你还了九百，它这个月如果收你四百的话，这四百是按天计算利息，然后按月，在每个月的某一天，不一定是月底，我印象是你当初settle那天，加到你的房贷账户上面去的。这样你下个月如果还是还九百，如果我们假设利率没有发生变化的话，那你下个月还的利息就会比四百少了。
每月最低还款额度就是这么算出来的。复利的算法。所以如果不多还的话，三十年还清，偿还的总利息数额惊人。
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是的，按照Settlement date每个月再加一次利息。
我的问题是固定还款已经是P&I了，为啥银行每个月再收一次利息。
固定还款了一年的P&I，希望贷款余额降低一点，结果每个月银行不停的往余额上加利息。一年下来和年初比较，其实没有还多少钱，但是固定还款额已经付出好几万了。
忙活一年，还了一个寂寞。
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哪家银行，你看看后面是不是又 把400 给你了
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用过NAB，Westpac 都是这样的
$400直接加在贷款余额上，不会再还给我了，下个月再来一遍，再在贷款余额加$400（或多或少），一年下来，光利息就在贷款余额增加了几千块钱，$400只是例子。（实际贷款金额比这个大多了）
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我也觉得有点奇怪， 你去银行问问
因为我没法看你的账单
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当前利息下，如果你贷款金额大，然后每月又没有多还多少进去，是会显现出你说的这种情况的。一般来说，贷款的前五年是比较痛苦的阶段。
简单的解释一下你的这个疑问，我不知道怎么往这个论坛上面贴excel表格，所以我也不知道单纯用文字能不能给你解释清楚了，姑且一试吧。
银行计算的每月还款额度，或者叫做每月最低还款额度，是假设在利率不变的前提下，按照三十年，也就是三百六十个月，计算出来的定额。当然最后一个月可能少些，这点第一页有朋友已经详细说明了原因。
那现在问题的关键点就变成了，这个每月还款额度是怎么计算出来的呢？我们假设你每个月多不多还钱，那么回到你刚才的例子，你每月还款额度是X，然后第一个月算利息的时候，它是按天计息的。我们假设你每个月十五号还钱。那么一号到十四号这两周，算利息的时候，每天利息是按你初始贷款额度计算出来的，从十五号到月底，利息是按照你的初始贷款额度减去你还掉的当月额度计算出来的。第二个月也是类似的算法。然后你就会发现，银行每个月扣掉的利息在减少，可能每个月减少的不多，就一点点，几块钱到几十块钱，但是确实在减少。但是你每月还款额度是固定的，所以在这个固定的额度里面，越往后，你还的本金占比越多，利息占比越少。推算这个固定还款额度的算法，假设利率不变的话，可以用一个等比数列公式表示，然后计算得出。
我不知道这样解释你能理解不。反正银行每个月都会计算当月利息然后加到你的欠款里面，下个月再按照这个新的总欠款计算利息。
这听起来就像是毛毛虫爬树，白天在拼命往上爬不假，晚上不知不觉又下滑了一段距离，好在因为白天爬的到底比晚上滑下去的多，所以最终还是能到达树顶。只不过刚开始的时候，会比较艰难。
解决的方法不多。第一，尽一切可能压低利率，利率比总贷款额更加管用。因为一百万贷款的话，2%利率一年才两万，5%一年就是五万，差距是成倍增长的。第二，减少总贷款额，如果做不到的话，钱放offset账户抵消一部分利息。
其它什么还款周期，是每周还是两周还是按月，个人感觉影响不太大。按照工资发放周期设置就行。当然，按周还会比按月节省一点点儿的利息。如果利息本金同还实在困难，可以转成只还利息的，但是这段时间，基本就是给银行打工了。
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”我不知道这样解释你能理解不。反正银行每个月都会计算当月利息然后加到你的欠款里面，下个月再按照这个新的总欠款计算利息”
感谢分享，没有分了，最后的一分加给你了。
我就是对银行加利息进贷款这部分感觉不好。贷款签合同的时候，只说了偿还固定还款额（P&I），哪里知道每个月还有很大一笔利息等着加到了贷款余额里面。还款几年，余额没有怎么减少。
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哈哈，没分没事儿。试想一下，如何银行每个月不计算利息，然后追加到你的欠款总额里面去，那你实际上就是一直在偿还本金而已。如果有这种无息房贷，那还起来肯定是感觉轻松加愉快了。当然估计房价也早就飞上天去了。而且每个月计算的利息，在利率低的时候，看不出来压力多大。但是一旦出现像现在这样连续加息的情况，很多人就开始吃不消了。除非有大笔资金马上转到offset账户，抵消掉利息，否则被银行趁机勒索一把，是在所难免的了。
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哈哈哈哈真实
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银行不管的，只要你的收入能贷的了20万他们就会贷给你。
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你每个月还900， 银行收400的利息，等于你本金只还了500。就这么简单啊，他月底不收你400利息，不成了900全还本金了？
比如你贷款100，000, 月底你欠银行100,400而不是100,000，因为银行收你利息400。还了900以后你欠银行99,500，而不是99,100，因为银行收了你400利息。
这不是很明白吗？
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我的理解是这样的，
每个月900固定还款（P&I）还款，其中包括本金和利息（P&I），这个P&I 中的利息是贷款全额的利息，就是如果用Excel 公式算复利（应该和银行计算器）算出来的是一致的。既然每个月的固定还款里面已经包含了全部贷款的利息（分摊在每个月），为什么月底还要收一次利息.
刚才又用银行计算器算了一下，每个月P&I还款和实际的一样。可是银行并没有提月底还要另外再收一次利息
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你的P&I 900里的400就是还这个400的利息啊。P是500,I是400啊。利息是每天累积但是只是到月底才显示在你帐户裏，没有再收一次。
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我猜你的意思应该是：偿还能力
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既然900里面已经还了贷款全款$100K的利息，为什么月底的时候又收了一次利息呢？
我的900里面已经付了一次利息了。月底的时候，又在余额里面加400利息。这是我的问题
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你900裡面的400和銀行在月底給你帳戶上加上去的400相抵銷了。如果他不給你帳戶加那400的利息，你整個900不都成了還本金了嗎？
400利息和你還的400抵銷了，貸款的總本金只降低了500。
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