看了半年多的房子，终于到了现在的定居下来，一路走来真的很不容易。从一开始，我每天都在什么都不知道的情况下搜索该网站。我不能说我现在什么都知道，但至少我可以分享我买房的经验和回馈。
买房流程：
一、前置审批：
原因：知道您可以借多少钱，这样您就可以确定您可以买房的最高价格。
方式：您可以通过经纪人获得，也可以自己去银行获得。差别不大，找大银行办就行了。我通过经纪人获得了预先批准，投资贷款。很多朋友都对投资贷款和自住贷款感到困惑。请记住，贷款方式与您房子的最终用途无关，只是贷款金额不同。 投资多，自住少。同时，如果借的多了，就会有还款压力，所以要考虑自己的还款能力来决定贷款方式。
误区：完全没有必要找利率低的银行做预批。因为你不知道你想买的房子的最终价格，所以利率会根据你的贷款金额而变化。你借的越多，利率就越低。因此，当您准备交换合同时，比较汇率仍然为时已晚。
2.开始长看房（关于房子的选择和地段的选择我会单独发帖写）
现在您知道了您的最高价格，开始寻找您的梦想家园。 domain和realstates都是比较热门的网站，你也可以去中介的网站找，只要你有足够的时间和精力。我基本上只看域名。我的域有 2 个保存的搜索，一个搜索结果是今天列出的房子，另一个搜索结果是我想买的区域的房子。一般下班回家后，看第一个保存的搜索，有兴趣的就发信问中介要价钱和合同。 总合同的最后一页会显示房子下面有没有排污管，有没有地役权。 （用于房屋）。如果价格高于预算，拆除排污管和地役权。周五再看第二个saved search，确认所有列出的房源都看过，然后整理出一份考察清单，周六在悉尼跑一圈。
3. 找到梦想的家
非拍卖行：
跟中介讨价还价吧，这个是最有挑战性的，我没有多少发言权，我还是分不清中介是忽悠我还是忽悠我。记得当年看的一个房子，挂牌价85w多，onthehouse上面的价格区间在80w以下。后来想了想还是决定把自己的价格锁定在82w。先是给agent出价75w，人家说已经有85w的offer了，就说房子不大，价格太高了。他不理我，然后房子就89w卖了。 . .所以，你只能以这个价格去体验东西，但是唯一要记住的是永远不要把你的底价给代理，因为代理总是要你用别人的价格加价。这房子不能拆。讨价还价是一个痛苦的过程，请耐心等待。
同时可以联系律师查看合同，适合免费查看或者不在乎钱的情况。 同时还可以做验房、验白蚁，但是最后没有谈好房子的价格，白白浪费了这次验房的费用。我在交换合同后检查过。我的律师说，如果有白蚁或者结构问题，我可以放弃不买，但是交换合同时支付的0.25%的小单没有了。我当时问过她，有人说可以受结构，白蚁，金融，如果这三个有问题，可以退给小丁。但她说，没有那样的事，不买就会丢单。我对这个问题仍然很困惑。如果你是买房子，你可以仔细问问你的律师。如果小单不能退，0.25%的小单比验货还贵，还不如早点做，验货费就没了。
拍卖室
拍卖房也可以在拍卖前售出，所以要和中介保持联系，不要等到拍卖那天，房子已经卖完了。 出售挂牌拍卖的房屋有 3 种方式。第一种是作为非拍卖行出售。第二种是拍卖，买家到场询问价格。你会清楚地看到你的竞争对手（但也有像 Tor 这样的角色，所以请睁大眼睛）。三是拍卖前。中介联系所有买家并告诉他们进行预拍卖。在那个日期和时间之前，买家被要求给出最终价格，价格最高的人获胜。与拍卖的唯一区别是您看不到对手。与非拍卖行的区别在于你没有冷静期。为了保护自己的权益（万一遇到不道德的中介，把你的最终价格告诉其他买家，你岂不是就完了），所以你可以把最终价格告诉你的律师，请公司的律师告诉对方的律师在规定的时间之前报了价。 如果是拍卖/预拍卖，一定要请律师看合同，同时做验房。舍不得这点钱！
4.交易所合约兑换
价格商定后，交换合同。去找中介，签字。一般情况下，非拍卖房屋支付0.25%，拍卖房屋支付10%。即使合同生效。房东必须卖掉你的房子，如果他不卖，他将承担法律责任。如果一切顺利，自合同交换之日起 42 天后，您梦想中的家将成为您真正的家！
5. cooling-off 冷静期
NSW有5个工作日的冷静期，冷静期以42天计算。一般只有非拍卖行才会有，没有拍卖/预拍。 请记住，冷静期也可以延长。可以通过律师向对方的律师申请。当然，如果对方不同意，你也无计可施。 冷静期做了房屋和白蚁检查，通过律师找的公司600刀。还有就是重新选择贷款银行，拿到最后的批文，最后通过broker来做。我上面说了，我的律师说如果检查或者贷款有问题，我可以cancel，但是0.25%没了。冷静期的最后一天，如果确定买房，那就去中介交9.75%的钱，加上之前交的0.25%，就是传说中的10%定金。
6.结算前
出价后确实可以休息一段时间，但只是很短的时间！结算前，您需要确认几件事：
a> 银行准备好结算了吗？你得一直催促催促，脸皮厚，直到银行终于说准备好了。当然态度更好！
b> 做最终检查。 记得在房东搬走后这样做，如果他不搬走，你通知律师。如果对终检有任何疑问，请联系律师。 至于终检的checklist，搜索一下，很全。我只是忘了搜索。做决赛的时候，我确定房东已经搬走了，但现在只能自己摸索房子里的一切。 . .不好意思，本来想联系楼主问问的，找不到人，唉。 . .还有房东搬出去后会不会打扫的问题。我律师的回答是房东没有义务，所以你不能指望你的房子干净。
c> 准备好差价钱。和解前一天律师会发信告诉你详情，请准备好钱。一般是房子的首付（总额-银行贷款给你的金额）、印花税、房东多付的council fee、水费和用水量、律师费。也有人交印花税才交房，我们当天交齐所有费用。
d> 购买家庭保险。一般来说，你的贷款银行会给你一定的折扣。最后我选择了WWS，因为它是最便宜的。如果没有最低存款，你可以根据自己的实力来决定给你的房子卖多少保险。
e> 选择适合立即入住的电、气、网、家具、童鞋。
7. 结算日
如果你的贷款银行提供结算，那你就把捷径的钱打到指定的账户，到时候就什么都没有了。如果你的贷款银行不提供结算，那就去银行开银行支票，记住是银行支票，不接受个人支票！然后拿银行支票给律师，你就没有问题了。最后就是等律师通知结算，再去中介拿钥匙。终于搬进你真正的家了！
完成了，不要犹豫，给分！
第 2 部分：分享在悉尼买房的故事——楼花？公寓？房子？
第三部分：分享悉尼购房笔记-选区
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沙发
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我对这个还是很迷茫有问题，买房的童鞋们可以仔细问问自己的律师。如果小单不能退，0.25%的小单比验货还贵，还不如早点做，验货费就没了。
任何人都可以澄清这一点
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感谢分享
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至于律师同学，等他们的回复吧。 .
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感谢您的分享
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MARK
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这个最后的检查是在房东搬家之前还是之后做的？
房东搬走后为什么LZ找不到这个那个？搬出去之前需要问房东吗？
点评
看了一遍，有点头晕……再仔细看看。对了，lz你在买房的时候了解过这个按部就班的买房经验吗？房子的构造，什么是地役权，什么是排水管，这些联系你了解吗。。。lz能不能写一些买房子要注意的，尤其是房子的构造，地势， etc. 如果是二手房，房东把房子内部弄得很乱很脏。必须自己打扫或翻新吗？ ps 如果前屋主在看房的时候没有把房子保养好，我们可以跟他们一起降价吗？如果能降价成功率高吗？
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边买边学。其实我对建筑了解不多，我只是能在合同里找到我需要的东西。关于如果�house，有时间我会发介绍。价格实际上是由市场决定的。如果买的人少，自然可以跟中介压低价格。如果买家多，就没有机会了。所以你需要自己判断买家是多了还是少了。我以前做的就是看房的时候坐在车里数一数进去了多少人，用了多长时间。如果进去的人时间长，就是潜在买家。中介忽悠的时候，你心里也是有底线的。
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感谢分享，晚上补血
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好帖子
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房东搬走后再做。做的时候忘记问清楚了，现在只能自己找了
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好帖子！顶一个，我目前处于第 6 阶段..
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好帖子！
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谢谢楼主，文章对我这个新手很有帮助，能不能写一下各种卖房广告标价的方法。例如：express sale 是什么意思，offer 邀请之类的offer 应该如何给出。谢谢！
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超赞！
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你可以列出定价方式，我会尽力回答。我不知道特快专卖。邀请的offer一般是豪宅或者卖家不是特别着急的那种，我个人觉得。所以我没有尝试。 . .
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好帖子！
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楼主真是个好人，小白赶紧学起来吧。
投标时，您是口头告诉代理人，还是必须签署一些文件或填写表格？你不能反悔吗？跟中介投标的时候请律师看合同吗？总拿不到房子，岂不是要请律师多看几遍合同？
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好帖子。
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投标时，您是口头告诉代理人，还是必须签署一些文件或填写表格？
我一直都是口头表达，没有签名的文件或表格。
你不能反悔吗？
你可以在offer出来的时候告诉你offer的有效期，如果卖家在有效期内不接受你的offer，你可以退货。其实在没有交换契约的情况下，你可以食言
跟中介投标的时候请律师看合同吗？总拿不到房子，岂不是要请律师多看几遍合同？
我是这样的，因为我找的律师是免费看合同的。一般来说，中国律师会免费阅读合同。
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非常感谢这么详细的回复，可惜不能加分。
不知道悉尼有没有broker和律师推荐，如果有，网站会做空。
谢谢。
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broker给你发的，我的律师不是很好，不推荐。
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mark
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谢谢分享，broker说不需要做pre-approval，只要决定买贷款，是对的吗？
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这是概率问题，小单主要是帮你锁定价格。如果你同意价格，你必须立即支付少量费用，然后再去进行白蚁检查等，如果出现问题，你只能损失少量费用。
如果先对每间房子做白蚁检查，再议价，如果谈不上价格，检查费就白交了。
所以如果白蚁检查的费用是小固定费用的1/4。但是白蚁检查出问题的概率是可以谈价的概率的1/4，所以会是均等的，就看你怎么权衡了。
你明白吗！学到了
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有用lz说的很系统。私卖的那种。与中介斗智斗勇。真的很烦人。
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学习了~
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好帖子，求BROKER，谢谢
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干货
评论< BR>研究
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标记。感谢分享！
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超级好的文章，非常感谢分享，很有用。
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填写一下，学习一下，谢谢！
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太棒了
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