O.P.
嗨，我正在接受有关梅尔布一所大型大学对面的学生住房单位的高级讨论。想知道是否有人有任何建议？
以下是我看到的一些事实 -
购买价格 - 大约$ 200K加上印花税。
租赁评估 - 约21K PA。
单位尺寸 - 1BR约35平方米
Outgoings - 大约6K $ 6K，包括土地税，维护和代理商出租和管理费。
总收益率 - 超过10％
净产量 - 7.5％（在房地产经纪人和维护之后更少）
该特性与学生住房组无关，
收取高管理费用，但是在
的区域中，它至少必须由一个学生占用。
旁边一个繁忙的大学旁边。建筑物中的高占用率。
以低于替代价值的价格购买。看不到更多的
这些东西是通过当前的建筑成本来构建的。
cons：
很难获得资金。 （并不担心）
在过去的十年中，价格并没有太大上涨 - 但是
在墨尔本没有其他公寓。
有限的市场 - 学生。
也许营业额很高？任何有经验的人都希望听到对此的评论。
也许与学生一起磨损更高的磨损？
我想在不贷款的情况下购买并长期保持收益。
我不知道有什么捕获吗？营业额很高还是大多数学生喜欢停留一两年？
提前感谢！
markm1981写信...
也许很高的周转率？任何有经验的人都希望听到对此的评论。
也许与学生的磨损更高？
所有这些，其中大多数可能都是国际性的，因此他们可以很容易地消失回到他们来自任何地方，让您无所事事。 期望处理很多废弃的家具和无薪损害索赔。
也希望他们像狗屎一样对待这个地方，然后必须处理害虫投诉。
当您去卖出一些贷款人时，每个贷款人都希望每一个平方英尺的学生都能消失。假期。
con：可能是较大的特殊征收，因为低层（在百老汇查找Uni Lodge）。
con：管理费用很高。
con：
con：如果配备了，您可能希望将每个人都与每个pertant fent pertant。资本增长缓慢。在很多情况下向后倒退。
由于规模和已知的销售困难，很难获得贷款。您说这不是您财务状况的问题，而是考虑其背后的原因。
无法控制租户。
通过查找实际广告来进行自己的租金评估。谁可以改变房租？您还是管理公司？
管理费是否涵盖了所有费用，还是您仍然期望进行翻新成本？
通常，它们的建造非常便宜。
营业额很高。您是否必须每次付款代理商进行广告并进行租赁？
如何设置支出？它们多久增加一次？他们增加了它们的过程是什么，您在此过程中有发言权吗？
空置公寓如何填充？您是否让自己的学生直接申请或所有学生申请汇总然后由管理公司分配？
o.p.
感谢您的回复。我研究了百老汇的Unilodge案 - 肯定是有趣的阅读。一个危险信号是建筑物中的60个单位中，只有7名参与者在最后阶层AGM - 因此也许不是积极主动的。
，但也存在一些关键差异 - 例如。 Unilodge Broadway是一栋遗产建筑，因此固定遮阳篷（或外墙上的任何东西）的成本将非常高昂。 我正在寻找的建筑物建于2006年。覆层已经被替换，这可能会花费以前的所有者 - 但至少已经得到了照顾。
在这种情况下，没有像Unilodge这样的经理。这只是理事会使用限制的常规公寓 - “必须成为学生居住者。 I could manage rentals myself if I wanted or appoint an agent- however if the turnover is high then it will still cost me in either agent fees or time.
Good point on the mattress.
Lots to think about.
评论
Markm1981 writes...
Cladding already replaced which probably cost previous owners- but at least this has已经非常仔细地检查了一下。
。可以通过特殊征税支付覆盖式替代品，或者是通过地层贷款支付的，这意味着持续的层级费用和支付利息。
imo几乎没有学生的住宿，但 *尽管 *这将是管理学生Accomm。你有高费S，几乎无法控制租赁。翻新何时/如何说收入或没有收入。 O/S学生可以是一个非常好的租户或可怕的租户。想要在35平方米的鞋盒中被推入的人可能会以廉价，依靠当地工作等进行研究。州际学生可能会像废话一样对待单位。
一般建议是要避免的。
，
也是，要考虑到要考虑的事情。有些人需要每隔几年的时间进行一次完整的改装。
作为学生，大多数人都会在圣诞节期间搬出去，因此您要查看大约2个月的没有租金（12月和Janurary）。
关于封闭式，我会接受上面的建议，并检查身体公司的贷款是否付出了特殊的贷款或付费（即使您已经付出了很多）（如果您要付费，请
，然后存在“年轻成年第一次出门”的问题，因此，大多数人不太可能对地理位置/有“聚会”来处理墙壁上的洞中的孔，
p>他们仅显示过去6个月，您将没有“休息”时间的占用数字。
净收率 - 7.5％（在房地产经纪人和维护之后更少）
也考虑了效能率成本。仅仅因为您就可以得到（一切正常时），您就可以将其获得一半而没有任何风险（取决于您的情况）。但是，其中一些只是关于财产的正常投资问题。
我同意头痛不值得拥有学生住房。但是对于一些想要高现金流量 /收益率的人来说，很少投入资金，这是值得的。像退休人员一样。
Quincy写作...
我同意头痛不值得拥有学生住房。但是对于一些想要高现金流量 /收益率的人来说，很少投入资金，这是值得的。就像退休人员一样。
良好的打印中的收获是，从长远来看，“高”收益率并没有那么高，而“小”资本需求成为成本不断增长的不断增长的流动。 （维修，改装等），他们将拥有更多的控制权，而不是购买像UniLodge这样的操作，但仍然仅限于Lodge学生，并且仅限于建筑物中的学生。尽管这并不是说35平方米会吸引其他任何人，但这基本上是一个工作室。
我对每年$ 21K/年的租金评估都非常警惕。根据租用52周的租金，这是$ 400/周。您可能会得到$ 400/wk的$ 400，这听起来很适合UOM旁边的工作室，但也有385美元/wk的列表。然后，您更有可能看到它每年租了48周，而不是52。您可能会坚持要进行12个月的租约，但发现它已腾空，没有租金，并且由于学生不希望他们的保证金退回，因此至少需要进行彻底清洁或维修，这是一团糟。总是问自己，为什么租户会选择您的另一个？ Also ask why if it looks like a good investment today, why is someone selling it?
评论
Markm1981 writes...
I’m in advanced discussions on purchase of student housing unit
Silly question:
What are non student related units being sold for in the immediate area?
If the unit you considering buying is much less, then for what reason?
Frankly I would not rent to a students from OS, cause if, or when, they fly away owing rent you've got bugger all chance of ever making them pay.
评论
tall tales writes...
then for what reason?
Because they are almost all tiny (35sqm in this case),而且几乎没有任何厨房设施。
它比购买服务公寓的Quest或Mantra差，没有长期资本增长。国际学生人数正在减少长期。
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