对于初入商业地产领域的新手投资者来说，了解到你的预算能买到什么样的房子非常关键。
今天我们就以悉尼下北岸为例，展示一下一年内成交的价格分别为$50-60万和$90-100万澳币的商业物业。（为保护隐私，具体地址和成交价格没有放出）
同时，也分享一下在选择商业物业进行投资时，需要避开哪些坑。
$50-60万区间
办公室
地址：Authur Street, North Sydney
面积：42平方米
预计租金：$25，000每年
（净）回报率：约5.2%
商铺
地址：Neridah Street, Chatswood
面积：23平方米
预计租金：$25,000年
回报率：约4.9%
工业物业
无
$90-100万区间
办公室
地址：Railway Street, Chatswood
面积：74平方米+2车位
预计租金：$55，000每年
回报率：约5.5%
商铺
地址：Pacific Highway, Chatswood
面积：104平方米（包含20平方米储藏间）
预计租金：$51,000年
回报率：约5.2%
工业地产
地址：Eastern Valley Way, Chatswood
面积: 199平方米
预计租金：$59,000年
回报率：约6.0%
不难看出，小预算投资商业地产，工业地产的回报率是最高的,但门槛也最高，其次是办公楼，最次是商铺。
但根据投资风险和难度来排序的话，顺序就完全反过来了，工业地产＞办公楼＞商铺。
商业物业的价值怎样计算？
我们都知道，商业地产的物业价值最常用的计算方法是通过回报率反推。
也就是说，如果该物业的租金为4万每年，该类型物业在当地市场的平均回报率在5%左右，那么这个物业的价值则为 $40,000/5%=$800,000 左右。上下浮动空间不会太大。
什么因素能够影响物业价值的因素？
1）物业本身和周边升值/开发潜力
2）物业的稀缺性和不可替代性
3）物业的新旧程度和建筑质量
4）租客实力和质量
如果物业带有任意一个以上特殊优势的话，它的价值就会在计算公式的基础上有一定的增加，也可以说它的回报率会相对较低。因为买家能够通过其他渠道收益。
小预算投资商业地产需要避开的坑在哪里？
1. 不符合市场的租金水平。
在入手物业之前，首先要做的事情是对于该区域的租金情况进行深入的了解。需要把你的目标物业的租金和同地区物业做对比，看一下是否存在过高或过低的情况。
如果过高，需要考虑是不是租金金额有水分，租客是否能在高租金的情况下顺利经营。
不要因为贪，而在不了解租客背景的情况下，一味地追求更高的租金回报。
商业地产的概念是， 商户需要在你的物业中盈利，如果这一点达不到的话，这个租约就是一个菠萝型的炸弹，看似很甜，其实会让人伤痕累累。
能够签下不符合自己生意负担能力的租客，一般也是缺乏经验和经营能力的。往往会因为租金过高，无法负担而败走，同时给自己和业主留下一堆烂摊子。
2. 建筑质量问题。
很多刚刚接触商业地产的投资者都错误地认为租客会负责维修自己房产的一切问题。
其实则不然，不论是分契式物业还是独立产权的房屋，建筑质量对于业主来说都是重中之重的考量。
商业物业业主负责的主要是结构性维修，要知道任意一个毛毛雨式的结构性维修的开销都基本在1000+，而对于类似于屋顶维修，管道排布等等都是动辄几万刀的开销。
3. 物业的建筑设计是否已经过时，是否会影响到以后改变商业用途。
如果你的目标物业是一个比较有年头的建筑，尤其独立产权的楼宇，那么需要着重考虑和研究这一点。
在工作中我曾不止一次遇到过这样的情况，因为楼龄过长，且多年没有进行过装修，建筑内外的设计都是根据老版本的澳洲建筑标准进行的。
这种建筑在重新递交改变用途或建筑申请时，一般会被市政府要求将楼宇所有不符合新版建筑标准的部分拆除重做。
在这样的要求下，有些楼宇甚至上除了主体结构以外，剩下的全部要重做。
这时业主所面临的开销就是十几万到几十万不等了。
举个例子来说：客户入手了一个租客已经租了近15年的独立产权街铺，楼龄40年以上。
租客为瓷砖销售公司，在物业中经营了近20年，于2018年租期结束时决定退休。
退租后，业主将物业拿到市场上重新招租，新租客准备经营宠物医院。
在向市政府递交改变商业用途申请时被告知该房屋不符合新版建筑标准，如果要完成申请，外墙、楼梯、电路全部需要更新。
费用预计$15万以上。相当于3年的租金收入。
写在最后
对于投资商业地产的新手来说，入门级别的近新分契式办公楼物业和商铺是比较直观且可视性强的选择。
尤其是商铺，如果买在自己比较了解，或者长期居住的区域，对于当地的零售业商业模式一般会有一个比较深刻的了解，也能做出相对合理的预判。
当然你可能说，明明工业地产的回报率更高，那为什么不直接选择工业物业呢？投资的真理是，越高回报的产品永远伴随着越高的风险。
所以新手商业地产投资者，最好的选择还是求稳。在逐渐了解商业地产投资模式的过程中，渐渐摸索市场，深化理解，在慢慢入手更高一个等级的投资物业类型。
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