2020，魔幻的一年，疫情影响下，凯文身边很多小伙伴都非常关切房市的走向。有朋友去年底今年初刚买了悉尼西南的House & Land Package，有些担心自己是不是“满仓踏空”了。凯文特意选了一个“满仓踏空”的案例，带这些朋友们眼见为实，看看就算不幸踏错了时机点，最坏的情况到底会“惨”到什么程度。
这块地，当年的LOT 4047，大华Bardia项目二期，整个项目1264块地中普普通通的一块。
到Edmondson Park火车站的步行距离是1.6公里，走路要22分钟。
面积嘛，338平米，以今天的眼光来看不算小，可是在4年前，不怎么被大家待见。
关键是2016年5月，澳洲房地产市场在经历了数年的持续上涨后，已经到达了一个狂热的顶点。这里的土地价格也水涨船高，比一年前足足跳涨了4万有余。
像大多数小心翼翼的买家一样，这位买家在市场上经历了7个月辛苦而周折的旅程后，终于驻足于此，于2016年5月签订了买地合同，价格是$399,900。
在近1年的等待后，土地终于Settle交割，开始建造，建筑成本一共约23万。所以这套房子的总价格，是$63万。
又经过1年的等待，房子终于可以入住了。这时已是2018年，澳洲房市已经进入寒冬。忧心忡忡的房主，一直焦虑自己的房子是否已经跌价。
好在当时的租金评估就已经达到$510~530每周，按照当时4%的贷款利率计算，用于偿还每年2万银行利息、市政费、水费和中介费，还剩有少许盈余。所以对现金流并无压力。
两个月前，当年的买家，此时的屋主决定将该物业上市销售。4月正值疫情封锁期间，尚无法公开Inspection看房，中介也答应先看前两周市场询价情况，如果不理想，可以暂时下架，延后再上市销售。
然而询盘情况超乎预期的好，自4月23号该物业上市，仅短短三周时间，5月14号就已售出，售价也远超房东的预期，达到$737,500。
简单给这位买家小伙伴算笔账：
a. 2016年5月以$40,000现金hold住该地块。
b. 2016年支付印花税约$17,000。
c. 2017年开始，投入另外10%土地款约$40,000；同时投入建筑款20%约$46,000。
d. 其余80%土地和建筑款为银行贷款，总额约$504,000。
e. 2018年房子盖好交付前，总共支付土地和建筑贷款利息约$13,000。
f. 综上，该买家在2016~2018的2年时间里，陆续投入现金成本$156,000。
房子盖好后，实际用于自住。为方便计算投资收益，我们假设以租金评估范围的最低价格每周$510出租，假设每年空租2周，年租金收入是$25,000，除偿还银行贷款利息、市政费、水费和中介管理费外，尚余$1,500左右。两年出租贡献正现金流$3,000。
2020年5月14日，该物业以$737,500出售，扣除约$15,000中介和律师费用，还清贷款后，该买家总共拿回$218,500现金。
加上$3,000租金正现金流，减去2016~2018年间投入的$156,000现金成本，总共获利$65,500。
该买家的现金回报比为42%。
好，我们后退一步，再看一下全景：
· 该买家在市场高点买入土地；
· 房子建好出租时经历了澳洲房市上轮周期的低谷；
· 在疫情严重的4月份上市出售，仅21天就售出；
· 总获利$65,500，现金回报率42%。同样的钱如果存银行，回报是多少？
· 而且在房子建好后的2年多时间里，租金正回报，无现金流压力。
这位买家，坏时点都踩上了，还有比他更Worse Case的吗？但他却依旧获得了如此高的回报！各位请翻看悉尼其它区域的房子，公寓就不说了，就说house别墅吧，如果都踩在相同的坏时点上，有多少可以做到与此相当的表现呢？
好的，那么问题来了——是什么因素支撑了这位买家的房子，经历惊涛骇浪，处处踏空，却依旧波澜不惊的帮他赚回了6万多收益呢？
答案就是——地利！
所谓天时、地利、人和——三者中，这套物业在天时方面可谓坏到不能再坏，却仅凭“地利”之力，力挽狂澜，化腐朽为神奇，为买家带来了可观回报。
这样的“地利”，你想了解吗？
是的！西南新机场嘛，大家多多少少都听说过，无非不就是个机场吗？能掀起多大的浪花呢？！
说的太对了，就是因为当前公众的认知，大部分都还停留在这个层面上，才给了那些先行者超额回报的机会！
投资——其实就是认知的变现！认知早的人赚认知晚的人的钱，认知高的人赚认知低的人的钱。
我是澳洲凯文，这是凯文房观的19期。谢谢收听收看，我们下期再见！
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