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澳洲墨尔本房产市场真实案例分析
大家好，我是澳洲Jerry，下面我会用真实的案例分析，墨尔本各种类型房产的优缺点，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。
Q
60万澳币可以在澳洲买到什么样的房产?
这是很多国内投资者问的最多的问题，今天我拿来发表一下自己的看法。
虽然说这个价位选择面不是很广，但是还是精心在市场上寻找，可以选到性价比很高的产品。
1. 六十万左右差不多可以买富人区，两房两卫一车位的公寓，租金也可达500到600澳币左右每周， 甚至更高。
案例一
墨尔本东南老牌富人区Malvern East 周边名校环绕
全新低密度自住型精品多层公寓
两房两卫一车位价格575,000澳币
案例二
墨尔本东南老牌富人区Caulfield North周边从小学到大学一站式学区
全新低密度精品多层公寓
户型方正两房两卫一车位 价格629,000澳币
案例三
也可以买到中产百万社区的联排别墅项目，两房+书房+车库，有些甚至可以买到三房或四房的联排别墅，租金也可达450-600澳币每周。
墨尔本东南中产阶级区别墅均价百万社区Wantirna
全新三层精装修联排别墅
性价比超高 可改成四房的联排别墅 价格670,000澳币
案例四
墨尔本正东Croydon中产阶级区 四房别墅均价 84万澳币
全新三层精装修联排别墅
性价比超高 可改成四房 联排别墅价格638,000澳币
2. 如果六十万你想投资独立别墅，只能选在距CBD西北面30公里郊区和东南面50公里远郊区。
案例五
墨尔本西面开发区Tarneit 四房别墅均价58万澳币 平均租金350到450澳币每周
全新60万左右别墅的占地面积和价格
案例六
墨尔本远东南开发区Berwick 四房别墅均价730,000澳币 平均租金400到500澳币每周
全新60万左右别墅的占地面积与价格
案例七
墨尔本北区Epping 四房别墅中位价64万 平均租金400到500澳币每周
全新60万左右别墅的占地面积与价格
案例八
墨尔本远东区Lilydale 四房别墅中位价770,000澳币 平均租金500-550澳币每周
全新60万左右别墅的占地面积和价格
尽量选稍微成熟一点，已经初具规模的别墅项目，这个区域已经有很明显的人口增长，也不至于很荒凉。
其实你可以从卫星图上就可以看到，如果大片的荒凉的土地，那以澳洲的建造速度，你等个10年8年都不知道这边的发展会是怎样。
但是切记2017年澳洲政府对于海外投资者推出海外投资者的土地税。
2017年公布的时候，只要土地价值超过25万就要交，土地估价的1.7%土地税，今年要交2%土地税，可以上政府网站上去查。
这是非常昂贵的，而且每年都要交的税。
一位国内客户的真实案例分析
2012年买的一个House & Land package，地址在墨尔本西南区point cook，449的平方米的土地。
28万澳币的土地，22万澳币的房子， 总价50万澳币，当时租金380澳币一周。
房子租了8年，今年疫情期间， 老租客退租，找不到新租客 ，目前没有租金收入，现在挂牌365一周，也租不掉。
从2017年开始，每年的土地税8000澳币左右， 到目前为止土地税已经交了3万澳币。
现在房子周边的价格是58万的售价，她有点疑惑为什么不是当时购买的时候，中介所宣传的那样7年翻一倍呢。
这就是这位客户目前所面临的问题，非常尴尬对吗 。
而且还面临着地毯老旧，设备老化，想要提高租金需要重新投入成本，去装修房屋等问题。
所以从物业持有和维护成本来说，她留着房子也不好，要每月贴钱去养这套房子，但是如果卖掉房子，还要交纳资本增值税， 持有物业这些年根本没有达到预期的效果。
这位投资者目前面临的问题，有可能是你将来投资的远郊别墅所要面临同样的问题 (富豪可以忽略)
所以如果要投资别墅的话，又不想交土地税，就要注意这个土地价值了，在你购买前不是所有的中介都愿意告诉你，那么详细的数据。
富人区的公寓或者联排别墅，由于地段好租客较多，空置期短， 墨尔本租房市场流行的一句话:只有租不掉的价格，没有租不掉的房子。
( 疫情期间是特殊时期不要跟我抬杠)
公寓和联排在10年20年后面临更换地毯，翻新，设备更新等问题，也会比别墅的成本少很多。
如果买富人区公寓或联排产品，由于土地部分价值不高，就可以完美的避开，这么高昂的税种，又可以收到高昂的租金, 来为投资房支付贷款。
如果租金可以完全覆盖贷款，投资房根本不要操心，让它良性运转，等贷款全部还完，只用首付的金额，得到了一套房产，暂且不说到那个时候房产的价格是多少，也许会给投资者一个惊喜呢!
墨尔本所处维州目前印花税5.5%，但海外身份在买房时还要额外付8%，总共就是13.5%，这样让很多有自住需求的海外身份买家觉得不太划算，不如等到拿绿卡再买房子。
但是拿到绿卡前，如果需要居住四年，就要租房子，也是一笔不小的费用，让很多海外买家陷入了尴尬的境地。
就有一些聪明的海外买家会买一套小一点的房子进行过渡， 这样由于房屋总价低，交的印花税就会少很多，但是又不必为这几年支付房租，等拿到身份过后再买一套自己心仪的大house，把原来的房子转成投资房。
所以目前的状况， 对于海外买家无论是投资还是自住来说，富人区公寓或者联排别墅是一个相对比较优异的产品。
谢谢大家的观看，我是澳洲Jerry，我会给陆续更新，给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。
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