澳洲春天？房价摆脱下跌，首次置业者推动市场，贷

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• 首次置业者推动房价上涨

• 悉尼墨尔本租金持续下跌

• 房地产市场风险指数下降

• 明年初恐现小企业破产潮

• NSW拍卖清空率及房价走势

首次置业者推动房价上涨

根据Domain最新季度报告，受低利率、减税和封城后居民偏好变化的推动，首次购房者正在推动房屋需求。澳大利亚房价出现上涨，自疫情以来首次摆脱下跌区域。

今年第三季度，首府城市房价上涨了0.9%，今年以来上涨了4.6%。相比之下，第二季度独栋屋价格下跌了2%，公寓价格下跌了2.2%。Domain表示，在联邦预算、疫情得到遏制、以及进一步降息预期的推动下，消费者信心出现显著反弹。

同时，投资者和外国购房者的减少，推动买房人之间的竞争减少，继而利好首次置业者购房。此外，明年年初放宽贷款标准的提议，以及降息预期也将会鼓励居民贷款。

贷款机构审查门槛降低，申请抵押贷款更加容易，获得信贷更加简单快捷，这可能会提振住房需求，进而支撑房价。不过，由于空置率高、总租金收益率低、资本收益机会少，房地产市场投资客们仍在观望。

（来源：Domain, AFNDaily）

悉尼墨尔本三季度租金持续下跌

根据Corelogic的最新数据显示，非首府地区租金出现反弹，抵消了首府城市租金的下跌。

今年第三季度，全国租金的跌幅有所收窄，从前一季度的0.5%收窄至0.2%。具体而言，第三季度，非首府地区市场租金上涨1.2%。相比之下，第二季度的租金则下跌了0.2%。同期，首府城市租金下降了0.7%。其中。墨尔本和悉尼的租金降幅最大。由于这两个城市主要以“服务型经济”为主，而服务业就业在疫情中遭遇重挫，因此租房市场遭遇的冲击也最大。

墨尔本第三季度的租金降幅从第二季度的1%加快至2%，原因是新冠疫情二度爆发，导该市从8月份开始再度封城。

悉尼第三季度的租金也在进一步下跌，跌幅为1.5%，从原来租金最贵的首府城市，跌至第二，次于堪培拉。霍巴特在住宿、食品和娱乐服务等行业的风险敞口相对较高，导致租金在第三季度下跌了2%。

在8个首府城市中，有4个城市的租金在第三季度出现了上涨 其中达尔文上涨2.5%，珀斯上涨2.2%。这些城市在很大程度上没有受到疫情爆发的影响。阿德莱德和布里斯班的租金也出现上涨，分别上涨0.6%和0.3%。

（来源：AFNDaily）

地产市场风险指数下降

据《澳大利亚房地产市场新闻》及其关联机构对18个不同市场风险指标（包括资金获取、市场情绪、国际风险和相对定价等指标）的最新市场调查显示，随着近期房价的下降、资金获取渠道以及市场情绪的改善，略微降低了这一季度房地产市场的总体风险。

数据来源：propertymarkets.news

据10月份的季度调查显示，市场风险从6.8微降至6.2，表明房价下降的风险略低于上一季度。

此外，本季度与融资相关的风险(包括债务和股权)明显降低。调查反馈显示，多数受访者认为，银行的融资条件在过去一个季度保持稳定。同时股本融资渠道强劲，因为有更多离岸集团在澳大利亚寻求投资机会。

房地产投资信托基金也进行了一系列新融资，再加上面向业主的住宅贷款申请条件放宽，为住宅市场提供了强有力的支持。

虽然房地产市场受疫情冲击一度停滞不前，但随着拍卖成交率提高、新增贷款承诺的增加和供应量的提升，使消费者信心有所改善，市场情绪相关风险指数在本季度下降了0.9。

十月联邦预算出台后，Westpac-Melbourne Institute的消费者信心指数飙升了11.9%，达到105。

本季度相对定价风险略低，下降了0.9。这是由于相对定价风险与主要资产收益率和10年期债券收益率之间的利差变动相关，随着10年期债券收益率的下跌使该指标在过去几个季度扩大，使不少受访者认为目前房价下跌的风险较低。

该调查还要求受访者对未来几年可能对房地产价格产生负面影响的因素进行排名。目前排名第一位的是不断变化的失业率(原第2位)，其次依次是人口增长(原第4位)、利率变动(原第9位)、改变购买/销售产品和服务的方式(原第3位)、改变工作场所的安排(即在非中心地点工作)( 原第1位)、改变居住安排(原第7位)、改变税务安排(原第6位)、本地/全球股票市场的变化(原第5位)、政策变更(不变)。

此外，报告显示，CBD、商业购物中心和酒店业的风险可能会增加，而工业、物流、儿童保育中心以及社区购物中心的风险可能会降低，住宅开发和郊区写字楼的风险预计不会改变。

（来源：ACBNews）

明年初恐出现小企业破产潮

银行和经济学家们已经为一连串的小企业破产做好了准备，并警告说，由于墨尔本的封锁时间太长，新冠大流行造成的经济损失比最初预测的还要严重得多。

在该市为期15周的艰苦封锁后，对酒店业和零售业的限制终于放宽，该市的零售商在解封后第一个周末获得了丰厚的收益，但行业组织表示，维州经济实力的真正试金石将在明年年初JobKeeper补贴结束时出现。

消费者纷纷涌向墨尔本的大街和购物区，许多行业在解封后迎来了比预期更大的消费热潮。墨尔本市的行人计数系统显示，在周日的人流高峰期，每小时有近2800人走过Bourke Street Mall，是四周平均水平的8倍多，比52周平均水平多出1000多人。

但零售团体警告说，消费盛宴不会持续到过年之后，JobKeeper结束后会如何，才是企业能否长期生存下去的真正指标。

澳洲工业集团（AiG）的派柏（Tim Piper）表示，他预测解封后的零售业繁荣——刚好赶上传统上生意兴旺的圣诞购物季——将在1月份逐渐减弱，届时许多企业仍将有更大的障碍需要克服。

“圣诞节前的购物季对商家撑过下一个时期至关重要，但当JobKeeper蒸发，或消失时，我很担心企业将会如何，这将是届时经济状况的真正试金石，”派柏说，“我当然希望它能有所改善，但到时候会有更多人失业，而且未充分就业率仍会明显偏高。”

封锁造成的经济损失仍在统计中。

维州政府准备在未来几周内发布有史以来最大的预算案，以帮助阻止损害，但一些人认为，经济损失可能比早先的估计还要多出数十亿澳元，但这得等到明年年初才能弄清楚。

Judo Bank预测来自其小企业客户的坏账损失巨大，预计维州将成为明年冲击澳洲经济的一连串小企业破产的震中。

届时，估计将有价值400亿澳元的、在大流行期间积累起来的非生产性债务到期。

其根据审慎监管机构的数据估算，企业仍迟迟无法支付租金、税款和贷款等必须支出。

虽然这些贷款和欠债中只有一部分会出现坏账，但这足以让大量企业陷入困境。

“随着（破产）法律的暂时性放宽结束，你可以预计会出现巨大的破产高峰，一场破产海啸。”

Judo Bank联合创始人希利（Joseph Healy）说。他说，由于封锁时间长，维州首当其冲。

在企业资产负债表上的400亿澳元非生产性债务中，多达270亿澳元和维州有关。AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）调整了预测，表示由于封锁时间比原计划长得多，维州经济将额外损失50亿澳元。

上周，总部位于墨尔本的澳盛集团（ANZ）也报告称，新冠疫情的真正影响将在明年显现，并为坏账预留了额外的11亿澳元。

该银行报告称，约有2000名企业客户的贷款进一步获得了4个月的延期，“其中60%的客户在维州”。

对联邦政府来说，这并不意外。当财相弗莱登伯格（Josh FRydenberg）在8月向JobKeeper增拨150亿澳元时，就预测其中130亿澳元将流向维州。

一些小商家已经感受到了重新开业后的消费热潮，并深受鼓舞。在Northcote的Fair Trader商店，生意兴隆，销售额超过了店主布朗妮（Bronwyn Newnham）的预期。与去年同期相比，她的收入增长了25%。

（来源：AFNDaily）

NSW拍卖清空率

根据房地产公司 Real Estate 的数据统计显示，截至今日，NSW清空率为 83%。

（RealEstate）

本周拍卖行情

新州本周私下售出：1866；有534套房屋参与拍卖，清空率为83%；

维州本周私下售出：1440；有404套房屋参与拍卖，清空率为83%；

首都领地私下售出：88；有54套房屋参与拍卖，清空率为83%；

昆州本周私下售出：1289；有84套房屋参与拍卖，清空率为48%；

南澳本周私下售出：401；有54套房屋参与拍卖，清空率为85%。

澳洲最新房价变化

CoreLogic住宅价格指数连续第2周上涨，涵盖五个主要首府城市的上涨了0.09％。

本周房价走势

在过去3个月里，墨尔本房价整体房价下跌2.31%，悉尼房价跌幅缩小至0.72%。

过去三个月房价走势

据CoreLogic RP Data数据统计显示，截至10月31日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格上涨了6.09%，墨尔本房价上涨了0.70%，西澳首府珀斯上涨了0.04%；布里斯班（包含黄金海岸）上涨4.15%，阿德莱德上涨4.44%，澳洲5大首府城市上涨3.59%。

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