犯错在人的一生中在所难免，也是人们学习和成长的一部分。但当这些错误发生在你做出人生中最重要的一次购买决定时，代价就有些昂贵了。
买房是一件变数极多的事情，而它可以让任何购买房产的人受益，无论你是第一次买房的人，还是经验丰富的购房者。“无论你是不是第一次买房子，购买家庭住房总是一个具有挑战性的过程，”悉尼买家中介和房地产教练Felix Taing表示。
“房主们通常平均每7到10年换一次房子，所以如果仅仅因为你买过一次房，并不意味着你就是专家。”
“在市场运动和经济变化中，你很难跟上节奏，除非你一直在市场中。”
但首次购房者可能会被一个完全陌生且复杂的流程搞得不知所措，从而有可能出现多种错误，例如听取错误的人的建议，或者忘记准备好贷款预批。
Taing列出了首次购房者应该避免的最常见的错误，并提供了专业的建议。
对自身财务状况的模糊
许多第一次买房的人可能会不小心跳过现实的，通常也是清醒地审视自己的财务状况这一关键步骤。
相反，他们可能会使用银行预先批准的贷款金额作为他们能够负担的额度的指南。
“尽管银行可能会预先批准一个金额，但这并不意味着你需要或应该花光所有的钱，”Taing警告称。
“你需要了解自己的财务习惯，从而决定在房产上花多少钱会让你感到舒服。”
“一般来说，你贷款的月度还款额不应该超过你净收入的25%到30%，因为这会给生活成本、储蓄、投资和自由支配的开支留有空间。”
同样有必要了解的是，购买一套房子不仅仅只需要支付首付和印花税。
他表示：“一些首次置业者甚至不知道首付款和印花税的具体金额，更不用说购买房产所需的其他成本和考虑了。”
他建议，除了贷款方的贷款保险LMI和印花税之外，再拨出5,000澳元来支付各项开支。
从过户费费到LMI和搬家费，这些都是买家需要知道的前期成本。
明确了自身预算，就意味着你可以把目光集中在你能负担得起的地区和房产上，而不是让想象来主宰购房决定。
不了解市场
“做足功课是在市场上建立信心和了解的重要组成部分，这将使买家从其他人中脱颖而出，”Taing认为。然而，他强调了亲身参与的重要性。
“初次购房者犯的最大错误之一，是他们花了太多时间从字面了解市场，而不是参与进去，”Taing解释说。
“他们觉得自己需要阅读和理解所有内容，然后才能采取行动，甚至才可以开始看房。但过多的信息会引发恐慌，限制买家的脚步。”
多重在线调查，例如查看已售出的房源价格和市场报告，以及在看房时与当地专家交谈，可以让你对自己感兴趣的地区有更细致入微的了解。
“每个地区和城区都有自己的微缩市场，这可以为首次购房者提供巨大的机会。”
Taing让他的客户整理出一份尽职调查表，方便地跟踪他们的兴趣领域，了解公平的市场价格，包括“销售中介的风格、需求较大的房产种类、市场上停留时间较长的房产类型、市场折扣、某一机构是否在拍卖前公开出售房产，以及该房产的交易情况。”
并没有做好准备
Taing注意到，买家通常会遵循这样一个过程：首先参观一处房产，然后与贷款经纪人讨论财务问题，看看其他的房产卖了多少钱，最后再找一个律师。
但这与你为买下一处物业所应该做的恰恰相反。
“要在这个市场占有优势，重要的是在参观房产之前完成大部分的尽职调查。”
“在为我的客户检查任何房产之前，我已经知道这套房子值多少钱，该地区其他房产的售价，以及我愿意为这个房产支付的最高价格。”
“然而，不幸的是，许多买家所做的却恰恰相反。由于房产在开放当天就可能会被交换，所以你已经落后了。如果没有做好准备，首次购房者将一次又一次地错失良机。”
选择孤军奋战
Taing表示：“世界上的成功人士都有一个共同点，他们有合适的指导者和顾问团队支持他们。买房子也没什么不同。”
其中一个顾问是贷款经纪人。他们是财务方面的专业人士，能够为准房主找到最合适的贷款产品。
“在你的团队中有一名优秀的贷款经纪人可以帮助你完成购买过程，因为他们可以评估你的处境、你的目标和你的情况，从而确定与你的购房决定相匹配的理想产品，”Taing解释说。
“经纪人与各种各样的贷款方进行合作，他们的作用就是决定最适合你的情况的贷款产品。”
但他们所做的远远不止是获得最好的贷款利率。他们对现有的产品有广泛的了解，可以看到利率之外的东西，通常也是一些领域的专家，并且还可以在你获得贷款几个月后重新协商你的利率。
通过在线调查孤军奋战可能是一个艰巨的过程，因为你需要在大量的贷款提供商之间比较多种因素。
“一个经纪人可以为你提供多达30个不同的贷款机构。这关系到30种不同的银行政策，利率和贷款产品。独自做这种研究是不可能的，”贷款经纪人Aaron Christie-David表示。
甚至你可能也不会意识到，一家贷款机构处理一笔贷款的时间会比其他机构更长，而这种延迟可能会让你损失不少。这种微妙的情报也正是贷款经纪人的强项。
忘记准备好预批
理清你的财务状况，包括贷款预批可以成为你是否能从另一个买家那里抢到房产的决定性因素。
“预算是我最重要的谈判工具之一，”Taing表示。
“如果有两个买家提交了相同的报价，其中一个在财务方面做好了准备，而另一个还需要向银行申请贷款，我可以向你保证，我知道房地产中介和卖家会选择哪一个。”
安排预批会向卖家和中介表明你是认真的且准备好的购房者。
不愿购买验房报告
购房前的检查报告包括对建筑物和虫害的检查。它们的成本只有几百澳元，但如果检测到结构问题，可以为你节省数万澳元。
“当你花100多万澳元买下一套房子时，几百澳元算什么？你会想要确保你买的是一处结构健全的房产，以避免未来的任何麻烦。”
他还指出，你也可以在谈判中利用这些报告。
“购房前的验房报告不仅仅是让买家了解房产结构完整性的报告，也是一个很好的谈判工具。”
任何需要修理或注意的事项都可以在签订合同之前列出。如果卖家不愿意修理这些物品，你可以降低出价来弥补修理的费用。
缺乏信心
“对一处房产而言，信心意味着你了解整个购买过程，了解市场，是一个认真的买家，”Taing指出。而缺乏自信则意味着买家的反应迟缓，进而错失良机。
“你可以想象房地产中介每天会与多少购房者见面，他们没有时间把握每个人。”
“所以作为买家，你准备得越充分、越主动，就越有可能买到合适的房产。”
让情绪主宰一切
买房是人生中的一个重大时刻，总是会带有情绪，尤其是对第一次买房的人而言来说更是如此。
但在这个过程中，你需要对一些特定的部分加以控制，这样你就不会最终超支。
“对于首次置业者来说，购买房产总是一种情感体验，”Taing表现。
“这通常是他们最大的决定，也是他们与伴侣和家庭安定下来的地方。这是一个新的篇章，实际上很难不为这次购买而激动，因为这是一个非常振奋人心的时刻。”
但不幸的是，兴奋和绝望可能会给首次购房者带来麻烦。
Taing表示：“购房者往往已经找房找了好几个月；在这个过程中，他们变得疲惫不堪，愿意接受几乎所有的条件或支付更多的钱来换回周末的闲暇。”
虽然稍微超出预算是可以接受的，因为这是一项长期投资，但不知道你的预算上限很可能会引发不良后果。
“情感真正能让买家陷入麻烦的地方是，当他们没有设定最高限价时，他们会与另一个买家陷入一场情感竞购战，”Taing表示。
“如果估价不上升，买家将需要想办法弥补缺口。”
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