今天跟大家讲的这个题目叫，下行市场下，我们如何才能淘到好货？
其实现在市场就像我之前也说过，市场下行很明显的感觉，就是市场上成色好的货变少了，卖家不愿低价卖。
有些客人买完之后会跟我说：你看这些同类型的货怎么还在市场待着呀？
我说：你看到的那些房子上存在的问题，其他同预算的买家也会看到这样的问题。
因此市场现在就是一个两极分化，一些成色不足的房子，他就在市场挂着，开始消磨价格；成色足的货，大家一股脑地就都过去抢。
其实我觉得市场对于买家和卖家来讲，都是非常公平的。
对于卖家来讲，比如说去年的市场是三十年来最好的一个情景，但是你说你没ready 不决定卖，当你今年决定卖时，它的价钱就不可能像去年那么高。
对于买家也一样，现在的市场是典型的买家市场。
就不说这些off market的货了，就说on the market 的货，对于买家来讲，所有的机会都摆在你的面前，最后需要考验你如何把它pick up 出来。
选择一个最好的房子，这是要看你的功力的。
很多买家，在下行市场入市的时候，他会比较极端，他会想这个房子比如说一千万的，我出九百万，六百万的房子我出五百万。
这种出价的思维模式是因为现在下行市场，所以我要探你的底，这个思路的方向是对的，但是你杀价是没有章法的。
我之前一直说过一点，就是一定要现实。“澳大利亚是一个政治稳定、经济稳定的国家，除非有一天他发生了这种经济大萧条、金融危机，那咱也不用聊房市了。”
目前来讲，因为升息、通货膨胀，市场出现一个短暂的波动，房子多少有一点下行。其实它消磨的是什么？
消磨的是物业的溢价部分，它不可能说一个房子就变成打个七折、六折，这是不可能的事情。
我在几年前讲视频的时候也说过:
房子它对于成色好的房子市场的变化，无非就是从cappuccino变成flat white，它该一个shot 还是一个shot，该两个shot 还是两个shot ，只不过上面的泡沫变少了。
去年的市场一个房子可能十个人争、二十个人争，那今年我觉得一个房子只要有两个以上的人争就足够了。
这也是为什么很多客人他喜欢上拍场买，因为他觉得拍场买他很舒服，感觉很安全，大家一抢，支票本拿出来开始了举牌。
其实我个人觉得这是没有必要的。
你说你看房子看了九个月、十个月、一年都没买到，你过去九个月、一年就没有合适的房子出来吗？肯定有。你啥预算？一个亿？你买不到那肯定是你自己的问题，你对市场的判断是有出入，所以你买不到房子。
总结来讲，成色足的房子，就算这个市场再不好，喜欢他的人还是有，只不过是数量变少了。但是你说它有没有溢价？它依然有溢价，只不过是这个溢价的空间没有那么大。
像目前这个市场的态势，对于中高端的买家来讲，在购买物业的时候，他其实根本就不在乎房子未来升值怎么样。
我现在就是把我的cash 放在一个好的asset 上，这个asset 成色足、安全，这是最主要的。如果说在目前的下行市场，我能以较少的溢价把它得到，就已经是很好的deal了。所以我觉得在看待房价这个问题上，它本身也需要一种悟性，有些人他不会讲价，会因为为了杀价而白白错失机会。
我们在买房的时候，除非卖家他现在着急用钱，赶紧要把这房子清了。但是如果真的有这样的机会，我觉得中介他自己能找个人直接就消化了，也轮不到说房子要上市来卖，明白吗？
所以在推理价钱的时候，虽然是下行的市场，但是你的这个出价也不要差别太大。
目前的笼统的说法，是市场现在有一个10%的波动，所以你在出的时候要稍微慎重一点。
现在很多卖家在定guide price的时候，有时往往期待过高，但房子不错。
如果他willing to sell他要卖，那我就要等他的价钱，什么时候合理，我把它收走。
如果说很不巧，有一个人不识时务，非要以这个价钱买走，那就给他就好了。
我现在这个市场，说实话我不怕别人跟我争，你争我就给你，我不跟你抢。
有合适的价钱就把合适的房子就收了，这个古话讲叫识时务者为俊杰。
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