这些年的贷款亏损，你被骗了吗？ :
银行估值低于合约价
每月实际支出高于银行标准
信用卡额度过高
固定利率到期后，利率高得惊人
无法转至原银行 将本息还款方式改为只还利息或增加贷款附加银行保险费
Visa类银行不受理或限制贷款比例
很多客户在贷款过程中会遇到各种各样的问题过程，能否解决？有没有办法提前做好准备，避免出现这些问题？今天，安信金融高级贷款经理Sally女士将为您一一解答，助您攻克这道坎。
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银行估值低于合约价
影响银行估值的因素其实很多估值方面，最重要的参考因素是过去3-6个月内，同面积、同区域或邻近区域、同类型物业的成交记录。当然，估价公司也会考虑物业与附近设施的距离、学校和商店的距离、市场价格的波动、该地区的物业密度、房屋本身的高度和建筑质量（例如是否存在易燃包层问题）等。综合评估，对房产进行合理估价。
估值公司的选择是随机的，因此不同银行给出的估值可能不同。最终估价与合同价存在几万甚至低估10%甚至更多的偏差。在过去的两年里，我们经常看到它。一般来说，二手房的估价更符合合同价。因为之前市场下行，楼花的估值还是会受到一定的影响。
小贴士：因此，如果您的房产在银行的估值不理想，您可以要求我们多试几家银行或基金，往往是结果是惊喜。
实际每月费用高于银行标准
这其实不算什么特别好谈。
小贴士：既然决定买房，调整好自己的消费习惯，自然就不会落入陷阱！因为如果你的实际消费高于银行的标准，银行自然会按照高的价值来计算你的贷款额度。也就是说，很容易得不到理想的贷款额度。这是完全可以提前避免的。
所购房产位于高密度区域
多家银行有兴趣在高密度区域 物业不是很友好。有的限制贷款比例，如贷款比例上限为70%或自住80%投资为70%；有的只能按租金的70-75%（通常为80%）计算租金收入；每个月的盈余必须超过一定的值。
银行的所有政策都是为了降低自身风险。当然，并不是说高密度区的物业就不好。我们还是要用投资组合的概念来考虑这个问题。
Tips：总而言之，如果你想选择高密度区域的房产，最简单的方法就是准备更多的资金。如果想避开高密度区域，可以提前和Sally确认一下你要申请的银行或基金的具体政策。
信用卡额度太高
很多朋友应该也知道，信用卡会影响按揭金额。
温馨提示：莎莉姐之前写过一篇文章 安心问答 |我想买房子，但我不知道我的收入是否可以贷款 多少？ 提到了，欢迎大家点击阅读。
固定利率到期后，利率高得惊人
这一点大家应该深有体会。每当您定期成熟时，利率就会浮动，然后突然跳高。因为一般银行只有在固定利率转浮动利率时才会默认标准折扣（简而言之，很少有折扣）。这就是为什么你的浮动利率会变得很高。
小贴士：这时候不妨考虑一下我们优秀的再融资优惠（作为新客户，您往往可以获得最优惠的利率优惠、返现等）。如果您实在没有再贷款的条件，也可以联系我们帮您重新申请利率优惠（不过银行普遍欺负老客户，优惠没有新客户高）
不能在原银行同时还本付息 改变只还利息或增加贷款的方式
Tips : Sally姐之前写过 安心问答 | 为什么我的Banker说我不能把还本付息改成只还利息？已经解释的很详细了（你可以点击链接查看）。如果你想增加在原银行的贷款，也是合理的。
首付不足，如果想要获得足够的信用，就必须支付额外的银行保险（LMI）
这可以说是一个误区。
提示：
仍有个别贷款人贷款高达85%且不收取保险费，银行有时也会有相关促销。
如果有额外的抵押品（其他房产还清或者贷款比例低于80%，还有剩余股权可以动用），只要整体贷款比例低于80 %平均，可以用来捆绑新买的房产。
如果你的父母有一个全款或者贷款比例很低的房产，你可以作为担保人来，用他们房产的产权来帮助你解决首付不足的问题。这也是为什么有些小伙伴可以做到100%贷款的原因。
第一家保证。符合条件的首次购房者可申请此政策最高贷款95%，无需支付贷款保险费
Visa类银行不受理或限制贷款比例
Ms. Sally最近帮一个482签证（短期罚款类）拿到了银行的offer（肯定不是funds能做的那种贵的那种）。你可能知道482签证是之前457签证的替代类别，但它分为短期流和中长期流。大多数银行只能接受中长期子类别。
然后最常见的短期签证类别如配偶签证309/820，个别银行会限制贷款比例，最高可达70%。但也有80%可以接受。如果是配偶的bridging visa，只要你的配偶是澳洲公民或者PR跟你share a loan，就有完整的解决办法。
温馨提示：建议您先查看自己的签证有效期和具体的子类别，再联系Sally小姐洽谈。如果你能做到，Sally小姐一定会帮你找到成本最低、利率最低的offer。
这篇文章可能不够全面，还是希望激励和帮助你们。如果有新的渠道和产品，Sally会第一时间发布在平台上，分享给大家。
欢迎收藏、点赞、评论、转发。感谢阅读，下期见。
每个客户的情况肯定不同，
请致电：安信财经02 8084 4822,
免费为您定制最合适的贷款方案
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所以贷款安心
本文作者
安信金融龚莎莉
安信金融合伙人，资深贷款经纪人，十余年贷款经验，拥有10余家银行及基金授信经理资格，年营业额过亿元。擅长在税务、现金流、未来投资计划、贷后管理等方面为客户提供整体解决方案。
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安信金融是一家位于悉尼的信用经纪服务公司。立足澳洲华人市场20年，为本地及海外人士量身定制贷款解决方案，服务涵盖房屋按揭贷款、汽车贷款、个人及商业贷款等。
安信拥有澳大利亚权威协会MFAA认证的贷款经纪人资质，受澳大利亚投资委员会ASIC监管。它拥有最高级别的30多家银行和非银行机构代理。我们合作的银行包括：西太平洋银行（Westpac）、澳新银行（ANZ）、圣乔治银行（St George）、澳大利亚国民银行（NAB）、亚托银行（Suncorp）等30多家银行和非银行机构。
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