纽约：“房租太高了”。事实证明，2010 年病毒式传播的这句标志性且令人难以忘怀的短语是永恒的，因为纽约面临着二十多年来最严重的住房负担能力危机。
尽管拥有全国最大的租金管制计划，但租金价格7 月份飙升至历史新高，曼哈顿平均租金达到 5588 美元（8596 美元）——同比上涨 9%，与大流行前水平相比上涨 30%。
俯瞰中央公园的公寓售价超过 5000 万美元。图片来源：iStock
对于纽约大都市来说，租金收入比（用于租金的收入百分比）高达 67 %，是穆迪认为澳大利亚“租金压力”阈值 30% 的两倍多。
在国内，澳大利亚的租金也在飙升，每年上涨 6.7% 6 月份季度，增幅为 2009 年以来最大。租金仍然是 CPI 住房成本组成部分的主要驱动因素，CPI 是我们衡量通胀的主要指标。
随着关于维多利亚州引入租金管制的讨论不断增多，我认为值得研究一下租金管制如何在世界上最昂贵的城市“发挥作用”。在这座城市，住房已经变得难以负担，一半家庭无法满足基本需求，仅在过去一年，无家可归率就上升了 18%。
纽约市大约有 360 万套住房，其中其中 100 万人（约占租金的 44%）受到所谓的“租金稳定”的保护，该政策将每年的租金涨幅限制在设定的百分比。
提高负担能力的更好替代方案是州政府紧急推进规划改革。
年度涨幅由租金指导委员会确定，由市长任命的委员会，由租户和房东组成。 6 月，董事会批准了 3% 的增幅，低于 5.3% 的整体市场平均水平。
几十年来，房东对这些控制措施提出了挑战，但没有成功，因为这些控制措施相当于政府征用私人土地的违宪行为。属性（经典美国）。
广告但是它们真的有效吗？
加载经济学 101 告诉我们，当价格上限低于市场价格时，最终会因需求超过供应而导致短缺。
虽然上限可能会提高人们的承受能力对于受控单元的租户来说，这种好处被不受控制的租赁市场的更大成本增加和整体租赁存量的减少所抵消。
在某些情况下，租金稳定公寓的租户每月支付 1025 美元，而据《纽约时报》报道，同一栋大楼内其他不受监管的单元售价为 5600 美元。
国家公寓协会最近的一项调查（持保留态度） ）发现，明尼苏达州、加利福尼亚州和俄勒冈州 70% 的住房提供商表示，租金管制政策对其投资或开发产生了负面影响
还有一种被称为“仓储”的现象，导致多达 60,000 套空置公寓滞留在市场上。
根据房东的说法，出现仓储现象是因为租金管制使公寓翻新以达到规范的成本变得难以承受。如果你问租户，这是“贪婪”房东蓄意的行为，他们通过持有公寓来勒索租金，以破坏租金稳定。
上周，菲利普·洛(Philip Lowe)作为澳大利亚央行行长最后一次在议会露面时表达了他的反对意见租金冻结或上限：“在我看来，它们都是短期解决方案，两者都会使情况变得更糟。”
美国的经验表明他是正确的。
2015 年新泽西州租金管制的一项研究发现，从 1970 年到 2010 年的 40 多年来，租金管制对住房市场没有任何统计上的显着影响。
正在加载斯坦福大学 2019 年的一项研究发现，当租赁旧金山实施了租金管制，虽然租户在短期内受益，但房东减少了 15% 的住房供应，从长远来看可能会推高租金。
然后，明尼苏达州 2022 年的一项研究发现，租金管制导致房产价值急剧下跌，并且对低收入租房者的好处不如高收入租房者那么多。
对于澳大利亚来说，如果在利率上升时引入更长的租金冻结或上限由于抵押贷款还款变得更加困难，房东父母可能会被迫削减房产维护费用或完全出售他们的投资，这只会减少租赁库存的总体供应。
回到我的在维多利亚州的家乡，房东已经遭受了澳大利亚最高的财产税的打击，尽管许多人的租金收入仍未恢复到大流行前的水平。
提高负担能力的更好替代方案是州政府紧急推进规划改革，以简化地方审批，放宽高密度开发的规划和分区，并向房东和开发商提供财政激励，以建造更多出租公寓。
即将举行州选举租金管制很容易赢得选票（我不知道有多少工党投票的房东），但没有证据表明他们增加了出租住房的供应，而这正是迫切需要的。
可以肯定的是，到处的租金都太高了。
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