ABC 的金融专家 Alan Kohler 将投资者房东在澳大利亚买不起房的原因归咎于移民激增和税收减免。
就在 20 世纪 80 年代初，考虑到 20% 的抵押贷款存款，悉尼或墨尔本的中等价格房屋价格还不到平均工资的四倍。
但是，与澳大利亚人通常的收入相比，住房抵押贷款债务水平增加了一倍多，剥夺了千禧一代和后代拥有房屋的机会。
巨大的变化始于 2000 年，当时净移民的年增长率攀升至六位数，然后在十年内增加了两倍。
发生这种情况的原因是约翰·霍华德的联合政府同时对出售房产的投资者房东推出了 50% 的资本利得税折扣。
“这个问题从新千年开始就开始了。科勒在一篇长达 86 页的季刊文章中表示，当时发生的事情对澳大利亚社会的重要性怎么强调都不为过。
“转变开始了” 2000年左右，住房成本与平均收入和经济其他部分之间的关系改变了澳大利亚运作方式和澳大利亚人生活方式的一切。
ABC 的金融专家 Alan Kohler 将投资者房东归咎于移民激增和税收减免澳大利亚的住房如此难以负担
在他的文章中，科勒认为自由党对大企业利益的屈服导致债务与收入比率翻倍在不到二十年的时间里，首都城市的住房超出了平均收入者自己购买的能力。
双收入夫妇现在也在努力解决在布里斯班和阿德莱德等负担得起的城市提供抵押贷款。
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广告他的深入分析 - 大鸿沟：澳大利亚的住房混乱及其解决方法 - 重点关注有缺陷的政府政策和澳大利亚悠久的土地投机历史将危机归咎于像他这样的婴儿潮一代投资者，同时提供一些危机解决方案。
负担不起的住房
科勒希望政府明确目标是让房屋价格达到平均工资的四倍，而几十年来价格上涨幅度远远超过了工资上涨幅度。
“因此，最重要的是，与健康社会的收入相比，澳大利亚首府城市的住房太贵了，这一点需要改变，”他说。
'高房价正在破坏社会凝聚力以及经济和国家的正常运转。
“如果政府认真对待住房负担能力，它会宣布一个负担能力目标，就像我建议的那样，大约是平均收入的三到四倍，并会说：“我们将尽一切努力确保房价在 18 年内保持在原位，以便收入能够跟上，从而实现这一目标。”
1980 年，科勒和妻子黛博拉·福斯特 (Deborah Forster) 以 40,000 澳元在墨尔本购买了第一套房子，当时他作为记者的收入为 11,500 澳元。
这意味着他的房屋成本仅为抵押贷款存款前收入的 3.5 倍。
2023 年，墨尔本的房价中位数为 943,725 澳元，对于平均全职工资为 95,581 澳元的人来说，即使考虑到 188,745 美元的 20% 存款，债务与收入比率仍高达 7.9，这是危险的。
这远高于银行监管机构的“6” ' 风险阈值，这意味着此人不太可能有资格获得贷款。
悉尼的房价中位数为 139.7 万美元，对于拥有同等水平的人来说太贵了如果抵押贷款存款为 279,500 美元，则偿还 111.8 万美元贷款的债务收入比将达到 11.7，这是危险的。
在几十年的房价上涨之后，他希望政府明确目标，使房价达到平均工资的四倍远远超过工资增长。
一对夫妇需要年收入 186,000 美元才能买得起中等市场的房屋，而单个借款人则必须跻身顶级借款人行列4% 的应税收入者。
尽管储备银行在 2019 年已加息 13 次，但自 1 月份以来，悉尼房价已飙升 12.5%。 CoreLogic 数据显示，18 个月。
相比之下，截至 9 月份的一年中，工资增长了 4%，这是 2009 年以来最快的增幅，尽管落后于当时 5.4% 的通货膨胀率。
移民
澳大利亚最大的城市也是海外移民的最大接受者。
截至 9 月份的一年里，净有 429,580 名移民移居澳大利亚。
< p class="mol-para-with-font">这个数字涵盖了 190,000 名永久入境者，其中包括技术移民，以及大量涌入的长期抵达的国际学生。1999 年之前，澳大利亚的年度净移民水平主要为五位数，但在不到十年的时间里增加了两倍。
从那时起，他们进入了六位数的范围并继续攀升，到 2008 年达到 315,700，然后略有放缓。
科勒指出，平均净收入2005 年至 2020 年疫情爆发期间的移民数量是 1948 年至 2003 年期间平均 90,890 人的两倍多。
二十年来澳大利亚平均人口为 200,000 人增加了 720 万套，达到 2670 万套，但新房总数只增加了 300 万套，达到 1020 万套。
每户人口为 2.5 人，剩下的就是短缺120万套住房。
他认为霍华德政府对移民的涡轮增压旨在增加劳动力储备，以削弱工会运动，从而导致住房负担不起。
科勒表示，为了满足大企业利益而不断增加的移民导致了住房负担不起（如图所示）悉尼温亚德火车站）
'霍华德领导下移民的增加是他镇压工会、抑制工资增长和镇压难民的劳资关系战略的一部分“霍华德移民激增的另一个后果是住房短缺，因为根本没有考虑过新来者可能住在哪里。”
他的分析是在民意调查显示近三分之二的人自大流行结束以来移民人数激增，澳大利亚人希望安东尼·阿尔巴内斯政府削减移民数量。
工党将于周一宣布其期待已久的移民战略，其中计划在四年内减少 185,000 名移民入境人数。
科勒认为未来的移民应该与建筑行业建造更多房屋的能力挂钩。
'关于移民水平的决定是由商业需求驱动的，很少考虑为新移民提供住房或对房价的影响，”他说。
科勒希望以 2021 年人口普查家庭平均水平为基准，将移民水平定为住房审批水平的 2.5 倍。
'第二项行动按需应该将移民与澳大利亚建筑业的能力联系起来 - 具体来说，净海外移民应永远保持在住房批准数量的大约两到两倍半，”他说。 p>
“移民政策不应仅仅由劳动力需求驱动。”
澳大利亚统计局数据显示，截至 10 月份的一年里，批准了 166,236 个住宅单元。
根据科勒的计算，每年海外净移民人数将攀升 332,472 人，达到 415,590 人 - 与目前的水平相比几乎没有变化。
但如果他的公式是仅适用于每年 100,678 套住房审批，澳大利亚的净移民水平将在 201,356 至 251,695 人之间 - 这一水平仍远高于战后平均水平。
AMP 首席经济学家肖恩·奥利弗 (Shane Oliver) 呼吁将净移民水平削减至矿业繁荣前的 20 万，而企业家迪克·史密斯 (Dick Smith) 希望回到 20 世纪 70,000 的平均水平，这一水平在 1990 年代末期仍然存在。< /p>
上一财年，仅建造了 168,231 套私人住宅。
澳大利亚每户平均容纳 2.5 人，理论上可容纳 420,578 人，远低于 3 月份的年人口增长率 563,200 人，其中包括净海外移民和出生减去死亡。
工党计划在五年内建造 120 万套住房，这也是一个以前从未实现过的目标。
科勒认为 1999 年 9 月引入 50% 的资本利得税使房地产比股票更具吸引力，导致房地产价值在很长一段时间内以远高于工资的速度增长（照片中最左边的是前总理约翰·霍华德）众议院和时任财长彼得·科斯特洛 (Peter Costello)
2015 年至 2020 年间，澳大利亚建造了 105 万套住房，当时利率较低，中国资本更为充足。
p>财政部还预测，截至 2027 年 6 月的五年内将有 150 万新移民，政府只有一个愿望，但没有计划建造更多住房，各州和地方议会负责审批。
税收政策
科勒主张征收 50% 的资本利得税1999 年 9 月的政策使房地产比股票更具吸引力，导致房地产价值在很长一段时间内以远高于工资的速度增长。
这项政策推出已有二十年了澳大利亚废除遗产税后。
自 1985 年鲍勃·霍克领导的工党政府引入资本利得税以来，家庭住宅或某人的主要居住地一直是免税的。
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广告但是在霍华德政府的改变下，那些出售投资房产的人只需申报 50% 的资本收益作为其应税收入的一部分。
这意味着人均收入为 100,000 美元的人出售租赁单位的收益只需在该财政年度的应税收入中增加 50,000 美元。
在时任财务主管彼得·科斯特洛 (Peter Costello) 设立了一项由前矿业老板约翰·拉尔夫 (John Ralph) 主持的营业税审查并听取了前西太平洋银行 (Westpac) 首席执行官鲍勃·乔斯 (Bob Joss) 的意见后，该政策成为法律还有里克·阿勒特 (Rick Allert)，他是原 Coles Myer 零售商的董事长。
科勒表示，这项政策导致声称负扣税租金损失的房东激增，这样他们就可以从资本收益中受益。
“在世界其他地方，投资房地产都是为了从租户那里获得租金收入，而在澳大利亚，投资房地产则是为了获得所得税减免，然后获得资本收益，”他说。
这也意味着房地产开发商依赖个人投资者来获取资本收益并最大限度地减少税收，而对于想要专门从事房地产开发的公司却没有税收优惠建造出租房屋。
尽管有这项政策，澳大利亚的租赁空置率仅为 1%，他认为这凸显了负扣税和 50% 资本的失败利得税。
“除此之外，目前实行负扣税的出租住宿严重短缺——这几乎不是其好处的广告，”科勒说道。
工党在 2019 年大选中失败，承诺取消未来购买房产的负扣税，并将资本利得税折扣减半至 25%。
< p class="mol-para-with-font">总理安东尼·阿尔博内塞 (Anthony Albanese) 在取代比尔·肖顿 (Bill Shorten) 担任反对党领袖后不久就放弃了这些政策。
科勒表示，新的资本利得税政策导致声称负扣税租金损失的房东激增，这样他们就可以从资本利得中受益（图为悉尼拍卖）
其他政策
科勒的文章没有探讨在家工作安排的想法，让中等收入和平均收入的专业人士能够生活在更负担得起的首都城市或
他反而批评议会使用限制性分区规则来限制住房供应，并猛烈抨击首次置业者补助金推高了价格，并呼吁在主要首府城市和区域中心之间建立高铁连接。
他的结论是，负担不起的住房是错误的财富创造方式既定的房主和银行，并加剧了不平等。
“由于由此产生的不平等，这是具有破坏性的：由于如此多的财富集中在家庭中，它仍然存在”他说。
“对于那些家庭住房净值很少或根本没有的人来说，这几乎是不可能的打破循环并创造新的财富。
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