十年来，Philip Baigent 一直忍受着阳台上积水并渗入公寓，导致地板变形并发霉。
他现在住在距拉姆斯盖特 20 公里的一套短期出租公寓里。从他位于 Surry Hills 的家中，等待分层委员会解决问题。
Philip Baigent 在他的悉尼公寓中一直面临着水和霉菌问题。图片来源：Janie Barrett
“这是你生活中的一个复杂问题，这些东西占用了很多时间，很多人无法处理有了它，”拜金特说。 “在大楼里很难找到零钱。”
截至 2022 年 11 月，新南威尔士州有超过 100 万套分层产权住房，其中 104 万套住房分布在 89,000 个计划中。
预计会大幅增加，因为政府有一项政策，要建造数百万套新房，尤其是高层公寓。
许多专家表示，1961年创建并此后多次改革的分层制度并不适合
“[Strata] 立法确实是狗的早餐。”
Cathy Sherry 教授麦考瑞大学
“这项立法确实是狗的早餐，”麦考瑞大学法学院和智能绿色城市研究中心的教授 Cathy Sherry 说。
“最初的分层产权立法有 29 个部分和两个附表，而目前的立法有 480 个部分和 11 个附表，涵盖多项法案。”
广告< /small>如果有人居住在社区计划内的分层计划中，例如皮尔蒙特的 Jacksons Landing，则额外的 239 个部分包含11 个时间表将适用。
分层社区协会 (Strata Community Association) 主席斯蒂芬·布雷尔 (Stephen Brell) 将许多支持分层的法律描述为“过时的”，尽管他指出州政府正在努力解决这些问题。
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Philip Baigent 住在临时住处，费用由业主立案法团承担。图片来源：Janie Barrett
法定审查的第一批改革已于 12 月生效，下一组改革将于今年年初征求公众意见。政府还任命了一名物业和物业服务部门委员约翰·明斯（John Minns）（与总理没有已知的关系）。
但是分层专家一致表示，各级各种政治派别的政府历来都低估了分层的重要性和复杂性。
澳大利亚业主立案法团网络执行董事 Karen Stiles 表示，政府将分契物业作为一种住房模式，但“不以任何方式支持”。
“例如，业主立案法团没有资格获得救灾，因为这只适用于个人和小型企业，而他们却被忽视了。”Stiles 说道。
破败的吉祥物塔楼的居民。图片来源：Dion Georgopoulos
同样，购买分层住宅的人也不一定明白他们购买的是整栋建筑的部分所有权和法律责任。
“业主立案法团经常陷入困境，因为三个人去参加会议， 147 人没有。这对人们来说真的很难受。”Sherry 说道。
分契物业中的人物
分契物业计划中的所有业主都自动属于业主立案法团（以前称为法人团体）分契物业委员会 (以前称为执行委员会）由业主立案法团选出，帮助其为该计划做出决策分层经理或分层管理代理是被任命协助分层计划运行的专业人士新南威尔士州公平交易中心设有调解服务，并且新南威尔士州民事部门行政法庭有权裁决近年来，Mascot Towers 和现已修复的 Opal Tower 等新建筑的缺陷成为头条新闻，这导致 2019 年任命了建筑专员 David Chandler。专家表示，新建筑的缺陷只是冰山一角。
正在加载Strata 律师阿曼达·法默 (Amanda Farmer) 表示，针对新建筑的严格法律将会有所帮助，但更大的问题是，许多旧公寓现在正陷入困境。年久失修。
“问题是，对于大多数业主来说，现在已经太晚了，”法默说。 “关于新建筑缺陷的讨论掩盖了一个更重要的讨论，即我们已经制定了近 90,000 个方案，其中大多数已有 30 或 40 年的历史。”
Baigent 的公寓是泰勒广场附近一栋 90 年代建筑内的顶层公寓，楼下还有大约 80 套其他公寓和几家商店。他和他已故的合伙人于 2012 年底购买了该房产，并报告说几个月后，向地契委员会提交了水问题。物业委员会在会议上讨论了此事，但当时没有采取任何行动。
在忍受了多年之后，Baigent 终于在新南威尔士州民事和行政法庭采取了行动，并于 2023 年 5 月获得了同意令.业主立案法团同意解决该问题，并支付每晚 191.14 美元的临时住宿费，直至解决。
八个月后，Baigent 仍留在拉姆斯盖特，他的家无法进入，因为它被视为工地。如果他需要取回物品，他必须与大楼经理和工作人员一起组织。
类似的经历在悉尼和全州各地都在上演。事实上，明斯专员表示，进水是分层财产面临的最常见问题之一，任何维修延误都会导致成本急剧上升。他知道有一个案例，由于业主立案法团一拖再拖，问题变得更加复杂，20万美元的维修费用突然变成了200万美元。
谁来支付维修费用
理论上，业主出资足够了多年来征收费用以支付维修和保养费用，并为重大工程建立基本工程基金。在实践中，许多业主保持较低的税率并推迟必要的维护，希望直到他们出售房产并且由其他人买单时才需要维修。
当维修到期时，然后，业主立案法团被迫向现有业主征收特别征费，以支付基本工程费用。
自新南威尔士州引发的危机以来，新南威尔士州的建筑监管和消费者保护有所改善悉尼 36 层蛋白石塔的结构缺陷于 2018 年 12 月爆发。图片来源：Peter Rae
相信这一点的农民业主立案法团应该强制拨出资金用于基建工程，最近有一位刚刚买了公寓的首次置业者联系了他，几个月后却收到了一笔巨额特别征费账单。
< p>“他们刚刚买了一栋大楼，他们不知道会发生这种情况，而且他们收到了 12 万澳元的账单，”法默说。同样，《悉尼先驱晨报》< /em> 2022 年报道称，厄尔伍德的一对老年夫妇面临着破产程序的威胁，原因是一笔规模相对较小的分层债务不断增加。他们最终通过众筹筹集了资金。
分层专员表示，多达 18% 的被迫破产是分层债务造成的，他一直在与财务顾问就公平的解决方案进行对话，包括在真正困难的情况下提供财务选择和服务转介。
Nitsa 和 Spiros Tzavellas，厄尔伍德老人夫妇因分层债务而面临破产威胁。图片来源：Steven Siewert
Brell，其组织代表分层管理者和包括自住业主和租户在内的居民表示，建筑物缺陷和年久失修使业主立案法团获得保险变得更加困难，保费也大幅上涨。
“许多建筑物发现他们无法购买保险或保单有许多排除条款……因为缺陷或建筑物没有得到妥善维护，”布雷尔说。 “与此同时，保费大幅上涨。”
Sherry 表示，还有很多复式和小型联排别墅开发项目从一开始就不需要分契产权，她指出以南海岸马鲁亚湾的一个小型地层社区遇到的问题为例。
“我们没有将住房建设与其持续的生活联系起来，因此建筑师、规划师、地方议会、设计师正在做出各种各样的选择，却没有意识到他们正在做出合法的选择，他们在没有意识到的情况下强制授予分层所有权。”Sherry 说。
Susan Magnay 和 Philip Bull 在他们家的废墟前Malua Bay。图片来源：Peter Rae
例如，一旦开发商添加公共设施或决定安装太阳能面板覆盖一排联排别墅的整个屋顶，开发项目就成为分层所有权。
争议解决
每个拥有或居住在分层结构中的人都有不同的利益。在那里居住五年直到生孩子的自住业主与依靠退休金生活的退休人员有着不同的兴趣。投资者可能有短期或长期的看法，但他们不太可能关心建筑物的日常运营。
当业主立案法团无法相处时，仲裁庭通常会任命一名强制物业经理。当这种情况发生时，强制物业经理对财产负有全部法律责任和财务管理权 - 正如 Stiles 所说，“上帝的力量”。
住在 Rockdale 公寓的 Amanda Reitzin 带着她的邻居因在阳台上吸烟而向法庭提起诉讼。图片来源：Janie Barrett
Stiles 表示需要对阶层进行更好的培训管理人员和强制分层管理人员的更高标准，包括资格和报告机制。
分层法的复杂性使得争议解决变得困难。业主可以要求公平交易部进行调解，但这是可选的，这意味着大多数争议最终都会提交仲裁庭。
仲裁庭每年裁决数千起案件，包括从缺陷责任到指定仲裁员的所有案件。当业主立案法团功能失调，以及公共生活的摩擦（如烟雾飘散、短期租赁、噪音和停车）时，强制进行分层管理。
来自 Rockdale 的 Amanda Reitzin 分享了一个例子，说明成本和时间是多么昂贵-消费它可以。她成功地利用法庭阻止了邻居在阳台上吸烟，但她表示，这个过程“压力巨大”，法律需要修改，以保护其他人不会经历同样的事情。
新南威尔士州分层法该法案于 2015 年进行了修订，明确将吸烟视为可能在分层社区中造成“滋扰”的活动。但除非大楼有禁止吸烟的附则，否则业主必须向法庭提出申请。
目前法庭已审理了几起烟雾飘散案件。在每一起案件中，法庭要么站在经历烟雾漂移的人一边，要么吸烟者在听证会日期之前屈服并同意同意令。但除非法律发生变化，否则业主仍然必须向法庭提起诉讼。
Reitzin 和她的女儿住在 12 栋楼的一套三居室公寓里，Reitzin 主要在家工作。她于 2021 年搬进这栋大楼，前 18 个月没有出现任何问题。
正在加载然后，新邻居——一对吸烟的夫妇搬进了隔壁。赖钦说，白天她和邻居都在家工作时，她主要受到香烟烟雾的影响。烟雾会飘进她的休息室、厨房、家庭办公室和女儿的卧室。
Reitzin 尝试直接与邻居交谈，但失败后，她要求物业委员会进行干预。法庭是她最后的手段。
“我花了很多时间进行自我反省，并且……不眠之夜思考如何解决这个问题，但最终，这是我唯一的选择，我很高兴我做到了，”Reitzin 说。
Reitzin 患有哮喘，她说当她的邻居试图传唤她的整个医疗档案时，她的心情最低落，其中包括与她的医生有关心理健康和女性健康的对话.
最终，她的邻居在听证会前同意了同意令，但在此之前，Reitzin 花费了 17,000 美元。
“我知道我负担得起，但有多少人受到此影响，他们要么忍受，要么不得不搬家？”雷钦说。 “在房地产市场的状况下，这是绝对的简直不合情理，太可怕了。”
明斯专员表示分层所有权并未被打破，但他承认需要做出改变以确保公众对该系统的信心。他面前有一项艰巨的任务。
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