本人家从事地产中介的生意大概有3年,管理几十套出租屋.此贴主要是说如何通过正规途径帮助大家在主流市场找到心仪的房子,及租房中可能会碰到的一些问题,希望能对你有所帮助.
1)找房途径:
澳洲大大小小租房网站十多个,但实际上上哪个都一样.因为中介发广告的时候,都是通过同一个Portal推送所有网站.对于绝大部分中介来说,Realestate.com.au是大部分leads的来源.
2)租房法律法规:
澳洲租房相关的法律叫做:Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 , 这是解决所有纠纷的指南. 还有一个专门的管理机构,叫RTA (https://www.rta.qld.gov.au/), 有问题可以打他们的电话咨询.
这跟在中国的搞法完全不一样,中国基本上是没人管没法管,但澳洲所有在太阳底下发生过的事情都必须在法律的框架下进行,包括屋里有老鼠,家里换灯泡....很多千奇百怪的问题怎么处理谁的责任等等都有界定 ---- 我估计大部分人懒得费这个劲去研究这些,所以干脆把房子交给中介打理. 里大部分是房东直接出租的房子, 其实也一样必须合法.
3)看房:
看房分flexible inspection 跟 open inspection. Open inspection 大部分在周六, 周三有但比较少.
Flexible inspection一般除了小区经理(本身住在那里),其他的不容易约(当然,大部分华人中介还是比较勤劳的).
对于绝大部分人而言,看房跟买衣服一样,主要看卖相. 就好比同一件衣服,挂在橱窗模特身上跟架子上衣服堆里给人的感觉就完全不一样.我之前有个房子,其实房子状况不错,但前租客搞蚂蚁搬家,家里乱得要死,放一个月都没一个人申请,结果等他搬完搞完bond clean,来看的每个人几乎都提申请.同一个房子同样的价钱唉. 所以,看房的时候脑子一定要清楚你能带走的是’衣服’不是’模特’
4)提申请:
看到心仪的房子,想要出手.这个时候就比较tricky了,因为往往不止你一个人这么想,而申请却只能批一个.我来从中介的角度来说说一般是怎么挑租客的:
1)身份: PR,CITIZEN肯定好过短签的.
2)Reference Check: 这个一般找前中介做,分两部分,一部分是之前表现的,比如房子是不是保持得干净整洁,有没有邻里矛盾等等,我在附件了附了一份供参考.另一部分是看之前的ledge,也就是交租记录. 这两个东西有不好的地方,基本上就很难了.
3)稳定的工作收入证明,或银行存款证明. 至于其他的什么电话水费账单,那些没什么用.
4)入住时间,跟腾空出来的日子越接近越好.
其中reference check是重中之重.任何一个行业,都大致遵循二八原则,出租屋管理我估计也是20%的租客会占去中介80%的时间,所以谁都不想要收那20%的租客.
如果你很喜欢一个房子,又有多人竞争怎么办?
1)如果你没有reference check,那基本上不用想了,但同意按合同期限一次把房租交了也有机会.
2)找个土澳帮你做个character reference
3)自个提出涨个5块10块的租金(不能再多了)
对于中介而言,策略一般是风险可控麻烦少,而不是冒着更高的风险去获取更高的租金,尽管不少房东有这样的冲动. 再说了,澳洲有各种第三方的价格评估报告,整个市场非常透明.
4)签合同:
合同都是标准的zf规范合同,这个你有兴趣可以网上下载看下,也可以不看-反正改是不可能的.
部分会带有附件补充条款,这个就有点五花八门了.有关于卫生标准的,有关于猫啊狗的,这个得认真看一下.
签完后,就是交4周的bond金及前一周或两周的租金,入住前一天拿钥匙
5)Entry condition report:
这个报告非常重要,我们一般会有50,60页(大量的照片).
等到你退房的时候,任何房屋损坏,赔偿等都需要按照这个报告来.所以一定要仔细看.
一般而言,第一次租房是最难的,有了reference check,以后就变得比较容易了,祝大家早日都找到自己心仪的房子.
附件: rental reference check template:
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对新人很有用啊 顶一下
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