澳洲PI 和 IO 对长期投资房贷款的影响

在澳大利亚个人理财





银行现在大幅度提高投资房的利息,很多人纷纷的转了PI贷款。这个新政策到底对我们影响多大,影响多久,一下子真的很难说清。

我做了一个模型,30年贷款,可以把自己的两个利率还要贷款额度放入黄色的框中,还可以设置个人税率。可以看看对自己长期的影响。

模型不是绝对精确,简单看看,就可以大致了解一下。

经过我换了多组数据比较,终于找到一个理论依据是,如果PI和IO的利差非常小,小于0.6,根本不能驱使IO客户转成PI,所以银行第一次给投资房加息基本上是无效的;于是就有了第二次第三次的加息。但是银行究竟要加到什么程度,这是个无法回答的问题。但是超过0,6以上,确实是PI合适一些。但是这个利好,也基本上会在第十年或者第十五年的时候消失。具体取决于你的个人最高税率。而且考虑到PI占用更多的现金流,确实是个要多方面的考虑的问题。

好啦,说到这里,附件模型可下载,玩的愉快。

PI IO.xlsx (54.83 KB, 下载次数: 221)

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谢谢楼主!!!有用的东西

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如果2年后,银行能过回到过去的政策最好了。如果糟糕的是,就按照现在的政策继续下去,PI和IO的差别,就要从全局考虑了。

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不要妄想了,pi 和 io 利息差只会越拉越大的。
io对银行来说风险太大,虽然利润更大,但是银行应该有相当一部分贷款是apt贷款,现在无论短期还是中期,apt看跌。
银行没必要去扩大自己的风险,应该尽快回笼资金。
如果以后银行去掉io, 那无行中也降低了政府负口水的压力,银行会不会和政府一拍即合?

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我当然是没有妄想,所以做了这个模型,看看怎么影响哈。下一个版本也许可以做个可以改变贷款期限,可以中间更改利率的

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模型很牛了,
没必要想太多,说不定几年后就没IO了。

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政策变数大

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都是套路

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现在的趋势是IO到期后就不能再换成IO, 或者利差很大。。。而且因为之前几年没有还过本, 所以接下来每个月还款额会增大许多, 也影响到了现金流。。。所以没有始终最好。。。只有当时情况下的更好的选择而已

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借个地方

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感谢分享!

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果断加分,感谢分享

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好牛啊~

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好东西, 看来十年左右是拐点,需要refinance或卖掉。

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政府和银行都知道io的弊端, 都是明白人, 经济不好会收紧,经济好了就会回来的,没有IO哪来这么多的投资客,现在这么好的房市, 这么多的stamp duty.  到时候gov 和 bank吃啥?我觉得房价飞涨就是统治阶级用纸上富贵来收刮民脂的最好工具,老百姓只能顺势而为!

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要考虑钱的现金价值。现在的钱远比十年之后的钱值钱。
假设房地产持续缓慢上涨。你每两年refinance 一次。第一很有可能获得银行的现金奖励。第二很有可能可以多贷出房子增值的部分,增值的部分贷出来后,放在PI的offset pool里面抵掉你未来两年要偿还的本息。依次循环,你的资金压力不增反减。除了有可能不用挣钱还利息,还有可能每年因为转贷多拿点生活费出来。

这种就是较为激进的投资房退休策略。 但总比炒股要稳妥。


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谢谢楼主分享,有意思

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能否转贷或者top up, 要看你的servicibility的, 过几年利息涨到6-8%。。。。

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第一 如果有足够的收入, 就大胆起杠杆,每两年refinance一次,趁机加大杠杆。同时努力工作,保证收入足够支撑未了局部短时间的利率上升或者房价下跌。

如果没有足够的收入,就要有必要的现金类资产储备或者一个可以借钱的人。

如果收入和资金都不够,就要留三个月左右的还款备用金,用于市场形势急转而下的时候,降价卖出一两套房产脱身。



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