澳洲请教银行offset account 和 Home loan 账号的Redraw 功能


在澳大利亚


如题。 实在弄不清这两者的区别。 大概知道offset 账号和 redraw 功能都可以起到对冲贷款的功能, 咨询过两位银行人士,一个说是有区别的,另外一个说一样。希望在这里请教一下大家。

比如我贷款30万,offset account里是10万,那所付贷款是20万。那么如果贷款账号里redraw 功能里有10万,同样也是付20万贷款,那区别在哪里?请指教。

先谢过!

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交的利息其实是一样的,区别是资金在同一个账号不分开的话(redraw账号),以后拿出来做投资的资金所产生的利息不能抵税。

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我的理解,对于自住房,没有区别。投资房,offset好。

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offset account 有$395年费,另一个没年费.

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redraw需要一两个工作日,不像offset那样便捷。另外redraw 即贷款账号里面钱足够了,贷款账号会自动关闭了。
平时不需要随时从offset里面取钱,那就把钱放贷款账号里好了。这样也可以防止被诈骗的人轻易框了offset 账号里面的钱。

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还有一个不一样,就是放Offset每月还本付息的总数额还是一样的,不同的是总数额里面的利息会根据你对冲账户的金额来计算抵扣,多出部分进本金。
Redraw会直接减少每月还本付息的总额,因为redraw是直接减少本金。两个在利息支付方面是一样的,对于客户来说,每月现金流会不一样。

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多谢答复!

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谢谢答复。 如果再解释一下就更清晰些了。

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谢谢答复。 这个年费我一直以为是Loan的。。。

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多谢!

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多谢指点!

我这样理解对不对, 假设有30万的loan, 如果把10万放入redraw, 那等于是在还20万的本加息,是么? 我曾问过westpac, 银行客服告诉我 redraw和offset 是一样的,没区别。。。

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前银行狗来了 有些贷款产品每次redraw会收费 也有限额

另外

redraw功能银行有权利关掉的 这时候loan account里的钱就取不出来了  

offset等于是一个saving 银行一般无法冻结 (也有court order冻结所有账户的可能啦)

个人觉得offset更灵活更方便啦



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anz不需要等,连节假日都可以随时取出来,立刻就能用

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谢谢答复。

Offset 肯定很方便。不过如果redraw 功能确定可以减少贷款总额,那这个还是很有吸引力的。就是现在弄不清楚。而且如果银行决定关闭redraw功能,那么应该会提前通知一下的吧。(猜测)

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多谢回复!

抱歉这方面没什么概念,能多解释一下 redraw 可能是non tax deductible, 那么在升级自住房,老自住转投资,redraw 钱出来买新自住房这一过程中如何损失么?

谢谢。

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为啥?

REDRAW是什么?

比如西太银行,一个固定贷款账户10万澳元,每月还335澳元,我开通REDRAW,我在这个账户放了1万澳元,我可以取9千澳元,这个是不是REDRAW?

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我的理解是
Redraw 里面的钱理论上属于银行,因为这是你房贷账户的一个功能。如果有极端情况,比如银行破产,可以不给你redraw。
Offset account是自己的,里面的钱是属于你的,哪怕银行破产,这部分钱也是你的,因为有政府兜底20万,只要你的钱不超20w都是稳的。

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借钱是什么意思?

10万固定贷款,我放了9千在里面,每月扣款323澳元。我的意思是可以取8千澳元吗?8千澳元算redraw吗?

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用redraw里的钱来投资 利息能抵税

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是放在房贷账户,再取,那REDRAW,有什么不好?

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9千是直接放入10万的固定房贷账户里面,我已经设定REDRAW AUTHORITY,那么可以自有取?

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redraw减少的是loan balance而不是loan limit 没有什么实际作用 因为一般都是看limit来作为你的负债金额的

redraw不一定通知 银行的系统你也懂的 有时候你几次不还贷款 或者贷款改产品但是忘记activate redraw功能 redraw就没有啦

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自住转投资,redraw出来的钱不能抵税

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自住转投资前做一下refinance是不是可以解决这个问题

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对的

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那是不是如果老自主30万,redraw里有10万,那么当老自主转投资,redraw取出的10万转入新自主,那么老自主转投资的物业里一共30万,是只能按20万贷款报税么?

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不好意思。 这个 loan balance是指现有的贷款额度,那loan limit是贷款最大限度么?

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limit是银行批给你的钱/额度

balance是owing balance是实际的欠款额

信用卡同理 银行批给你一张5000的卡 你刷一笔200的消费 5000就是limit 200就是owing balance

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两个方面吧
1. 自住房 不涉及税务, 投资房的话 你把钱还进loan account, 相当于你投资房贷款的limit减少,就算之后再取出来,也影响你的negative gearing.
2. offset是一个独立账户,随时可取可用。Redraw的话,一般大银行都是有redraw的limit,超过limit,需要打电话或者去Branch, 略麻烦。不过一般没有offset 也省掉年费罢了。

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