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刚接手这个生意的时候，那个业主委员会的chairperson， 就告诉我真正要做熟摸透这个生意，需要两年时间。
如今深深体会到她的话。两年了，基本上什么考验都遇到过、什么‘牛鬼蛇神’ 都打过交道。
仍旧以写场景的方式，想到哪里写到哪里。
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搬出楼盘
不知具体什么时候开始的，我就一心想搬出公寓楼，找人替我晚上的时间（其实也没什么事情做）。
我原以为需要等我的清洁工能住到这个楼盘时我才可以，或是需要业主委员会批准了才可以。但是年初机缘巧合，买到了喜欢的房子，当时的心态是“如果我要搬出去，没有谁能阻挡我‘
其实今年REVIEW工资和续约，不算是搬出的好时候。但是一家人的生活质量重要过其他。
总之我某天就打了个电话给业主委员会（EC)的主席，与他初步沟通后，他说根据我的意思，他起草一个电邮，先发给我，由我确认后，他发给其他所有的EC 成员。
所谓”擒ZEI先擒王’，果然 chairman的电邮没有引起什么‘反弹’。 因为他的电邮，基本上定好调子了，也已经解答了一些其他人可能有的疑问。
当然另一个负责协调我加工资的EC 成员，有在他的文件上提到，我搬出去是不是有影响？ 或许会有吧，我不在乎就是了。
就这样，‘困扰’我颇长一段时间的问题，平稳解决。‘代价’是下一回的EC 会议，会在我新家开，晚餐和会议结合。他们开玩笑说要参加 house warming, 我就顺势请下回到我家开会了。问过strata manager, 这回会议通知只发给EC 成员，不是所有业主。 现在的EC 成员会告诉别的业主吗，希望不会，况且我也没有‘敌人’，相信一小部分人知道了也没啥。
（5月中更新，还是决定不去我家开会了，免得有 conflict of interest 的嫌疑犯--- 我这下放心了）
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Good luck.
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我以为management right都是带着物业出售，规定一定要住在物业里面的呢。
或者是像楼主这样，只要业主委员会同意，也可以住在外面的。
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remuneration review
必须承认，很多时候一个人 proactive 是好的，但有时候也很不好。
话说我还没接手的时候就注意到今年就是加工资的年头了
今年我早早的联系了两个著名的做工资评估的咨询师，拿了两个报价，在第一次EC 会议的时候，‘献上宝’，结果个别EC 成员担心这两个咨询师会偏袒我，于是请STRATA MANAGER另外找一个。后来他们说用第三个，费用他们承担，如果我不满意结果，我可以另找一个。
我强调这是一个谈判协商过程，待第三个咨询师的结果出来再说了。
值得肯定的是，我能做到用很轻松、愉快的语气谈很重要、严肃的事情了。大家都没有紧张气氛。
几年回本？
对几年回本的算法，通常有两种：按生意部分价格除以年收入（正常算法）、或是按实际最初现金投入除以年收入。
我买的算是适合时间的‘精品盘’了，按前者，3年多回本，按后者，2年左右回本了， 两个物业的增值则是额外的BONUS.
托前两三年房产市场的福，我的回本周期性算是很快的。今年续满约，就可以套现不少现金放在手上或是用于再投资了。
买物业管理生意，也要具体看盘和管理方式。如果自己不管交给别人管，肯定回报会差一些，因为帮人打工，始终不会有那么大的激情和主人翁精神。
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这个要具体情形具体分析的，不能一概而论。
要做到不违反协议。
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恭喜，恭喜，
大概工作时间是多少？
想了解下工作量的大小。。
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challenging owners
做物业管理权，通常业主会比租客难搞很多。
两年了，有那么几个业主，分别给过我不同程度的挑战。遗憾的是，竟然咱们同胞占了多数
其中有个别同胞业主，最初以为我只是strata公司派来打工的，而我自己不是业主。她们不免对我有轻视之心，亦以为可以随便令到我失去工作。有一个女同胞在知道我买了她家楼上的房子后，对我态度发生了很大变化，我才明白过来。看来多数人业主不知道买这种生意时，要买下办公室和 manager's unit...
另一个同胞华人业主，就是最初告诉前任物业经理说不喜欢华人经理的女士之一，曾经一度积极地对我投诉他人，并给我很大压力。然而某次管到她头上时，她就跳起来发烂炸。我一方面安抚她，另一方面写了英文信给她家，记录事情经过兼附上照片，然后汇报了业主委员会和strata manager。EC 会议决定，由 strata manager出面写警告信给她。
一段时间后，她经常要来找我做JP公证，加上其他的因素，终于会得对我客客气气的了。
给我最大头痛的，是一个香港女业主。
去年大楼要花一大笔钱用于常规维护，她认为不必要，还以为是我工作不力导致，在AGM上，明白了一切决定都是有业主委员会集体决定，于是她跳出来加入EC。
加入EC后，经常因为芝麻事写电邮质问我，某次由 strata manager 阻止她了。后来因为我和朋友联手用我的公司名投标某楼盘的管理权，EC Chairman 给我做了reference check后，写邮件知会所有EC 成员。没想到她炸起来了，说我不应该这样，说之前的物业经理没有做这个那个。。。总之前任物业经理是西人，前任什么都是对的，我啥都不对了
总之那段时间她搞得EC 乌烟瘴气，我不得已多方面寻求支持。卖生意给我的中介给我的建议是试图 marginalise , 大事化小小事化无，他还请业界最权威的律师给我打了电话免费给我提供法律意见。
某天我福至心灵，读BY LAWS时，读到了相关的条款，内容基本上回击了香港女EC 成员的议论。于是特意在我的月度报告里附上那些条款，提请每个EC 成员在参加下次EC 会议时，认真阅读那些条款。
在EC 会议前，为了应对她在会上继续刁难我的可能性，我还照律师的建议准备了说法。
后来证明是没有必要的，她根本没有来。因为其他EC成员反对她，她也从此放弃参与任何时事情了。
有趣的是私底下看到她时，我对她还是平时一样客气聊天，象没有发生什么似的。
事情过后，她对我也是一样，大家仍然开心聊天。
只是，在她刁难的那段时间，我业务极其忙，加上晚上追电视剧，心里有事情早上就醒得早。造成了我处于严重睡眠不足的状态，后来都快发展为焦虑症了。某晚上我果断请老公第二天请假，顶我一天，让我睡上一整天。有几天就是晚上6点多就睡着了。
那段时间的本能之一就是使劲吃，因为高压少睡眠下运作，身体需要更多能量，同时也积累了很多‘垃圾’，胖得不行。现在已经比最胖时轻了6KG。
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我现在基本上就是坐办公室，其他事情给别人做。
名义上的BUSINESS HOURS 54小时每周，但我的员工工作时间也算在里面的，我自己的办公灵活度也很大，毕竟业务需要，经常要去银行、邮局。。。你懂的；这个时间内包括午餐休息、上下午茶。。。基本上看业务需要和各人效率了。
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楼主，这个工作是不是需要心理抗压能力特别强大才行啊？
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54小时， 也满厉害了。
至少6天， 每天9小时吧。
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是五个十小时加周六上午四小时。
我通常周五下午就休息。
我估计一周在办公室时间三十小时左右吧。。。业务需要，没办法的
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违禁词， 哈哈， 我懂了。。
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祝福楼主
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希望楼主越来越好。
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三年前看了足友的文章也有动心，但没有楼主的魄力。谢谢分享
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祝福你
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谈不上魄力，纯粹是瞎猫运气。
很多时候我们都是被命运之手推着往前走。。
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能力+魄力
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谢谢飞儿分享。不容易。一般人都是看到贼吃肉，看不到贼挨打。说业主比房客更不好对付，看来我们是好房东呀。
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我说的难搞业主基本上是自住型业主，不是有房子出租的房东。
我管的投资房，没有一个房东对我不满的。我严格把关租客和维修事项，除非紧急事情都提前请房东批准维修。。从来没有房客拖租太长，也还从来没有房客搞到要去fair trading 的地步，当然我对房客也不错的哈
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这个真是想不到。
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做这生意要英文好, 了解相关法律法规, 善于与人打交道, 应对各种突发事件。
其实是, 几十个婆婆管一个管家的媳妇, 我的理解。业主都认为自己有财产是老板, 决定你这个管理投资人的生死。
餐饮行业是卖手艺为主。
杂货行业是卖货为主。
会计是专业技术加服务
物业是服务加沟通协调
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MM 说的没错，要管到事还不得罪人，需要高段数的 people skills...
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继续说个别难搞的同胞业主。
有的人，爱占某种小便宜，被人投诉，我好心提醒，却被对方狠咬一啖，各种电邮bully 和威胁。后来我把前任物业经理曾经给某业主的警告信（中英文版）发给他们，他们算是收声了。先说要参加EC会议，却没去，估计还会得怕出丑了。
楼盘里经常占用公共浴室的人，从来都是咱华人，为什么那么穷？ 为什么？
我对他们的悲悯同情，深埋心底。。。
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曾经有一个中东业主，对前任西人物业经理那是啧啧赞叹。尽管有些人也对我表达过不同观点。
这个业主，也经常对我投诉他认为不守规矩的人，还背后里和别的某中东业主表达对我的不满。去年那个业主有在电邮里对我发作，我提过他们不妨都加入EC，他们果然加入了
一般物业经理倾向于找关系好的人加入EC，我如今倒不觉得了。。。生意是生意，我从不指望和业主和租客做朋友，况且，今天是朋友，明天可能是敌人。。。。况且有时候刁难的业主加入EC后，反而更加清楚我们的工作性质，不会那么刁难了。
那两个中东业主去年加入EC 后，倒没什么大动静，大概因为香港女业主的缘故。。。
其中一个参加一段时间后，可能发现我的工作还是很到位的，搬家后就再也没有参与了，加上我给他找租客，租金创楼盘记录，也给了很好优惠。。估计他完全“放心”了。。。
但中东业主甲就是一个 whinger, 他们楼层所有住户，他们楼上邻居，全部给他抱怨过。
最近EC会，因为某事我请strata manager 出面说明状况，不合他意，他就转移话题，投诉说近期租客素质有下降趋势，言xia之意我要加强把关。。。总之我也趁机会借大家的力稍微“整治”了一下他的戾气。。。他后来再见到我，那是友好、轻松多了。。。
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计算回本不算利息嘛？
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算不算，怎么算，当然在各人自己。。
任何投资，基本上都有机会成本，利息支出也可以因人而异的。
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lz现在觉得2年前决定做这个生意是个好的选择吗？ 2年了，一定有了很多经验吧？ 还打算继续做下去吗？
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不算利息就算回本那不是耍流氓嘛？你想卖生意？
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