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本帖发布于：Australia 这一期的来点干货系列，小助理给大家讲一下开发分地。 分地是把地契按照新建好物业拆分单独的地契，然后过户给买家。满足房屋交割通常需要满足两个条件：新注册好的地契和准住证。新地契的注册是分地过程的最后一步，且分地过程是一个昂贵且具备时效性的过程。时效性体现在，如果没有合理安排时间可能会延迟物业交割，耽误开发商资金回流。昂贵性是因为对于大部分中小型住宅开发，地契注册会发生在项目建筑的后期，此时大部分开发商会用掉大部分的贷款配额，意味着贷款利息也非常高。物业交割推迟一天，开发商则需要多支付一天的利息。小助理咨询了行业专家，把整个分地的过程细分为5个主要步骤，在这里总结给大家参考：一、制定分地图草图 在规划批文拿到后且批文图纸已盖章时，可以找土地测量师开始准备分地图草图。 在分地过程中土地测量师会起到非常重要的角色，他会代表开发商跟Council进行全流程的沟通以及协调。在项目后期，尤其是在所有分地批文条件通过之后，拿到Council的分地许可当天可能需要土地测量师给开发商律师办交接，土地测量师能否在当天配合开发商律师，都是在选择土地测量师的时候值得考察的。二、分地批文 这一步是土地测量师向Council递交分地申请，大约在60~90天左右，Council会批复分地批文。 向Council提交分地申请的时候，需要准备： 分地申请表(Form 1)分地草图现有的地契和分地图如果在递交分地图之后，分地图需要做改动，则需要重新向Council递改申请 (Form 8)。三、分地图认证在实际的建筑过程中数据可能会存在些许误差，所以在项目快要完成时，需要土地测量师来工地上重新审查后出示最终分地图，且递交给Council认证。 行业专家表示，一些土地测量师在建筑外墙完成之后就可以安排来工地进行最终测量，具体可以提前咨询土地测量师最终测量的工期时间节点并合理安排时间。最终分地图递交给Council之后，Council可能需要4~6个周的时间来完成认证过程，认证完成之后土地测量师会从后台系统（SPEAR）上查看到更新的分地状态。 四、分地批文中的分地要求 分地批文会详列出分地所需要满足的条件，开发商需要准备相对应的文件或者咨询有关部门拿到相对应的许可文件，除了认证过的分地图以外，常见的条件如下： 1、供水公司许可供水公司许可会在地面污水系统和项目本身供水主体工程完成后颁发，此步骤由建筑商的水管工向供水公司递交房屋和污水图纸后，供水公司审查无误之后完成。 2、电力公司许可电力公司是在电表箱、电柱子或者变电站完成之经工地检查无误之后颁发的许可。开发商需要跟建筑商的电工及时沟通，一旦电表箱安装完成之后，可以拍照发邮件通知电力公司审查。 电力公司只要确认电表箱等安装无误即可，不需要通电也可以颁发许可。审查无误之后，电力公司会在后台(SPEAR)确认许可。3、电信公司许可一旦NBN的网盒安装完成之后，可以向电信局申请分地许可。NBN的安装承包商也需要提供Form1 以及Form 2来证明网盒已安装。拿到Form1 & 2 之后可以发给土地测量师，让土地测量师在后台系统 (SPEAR)上传。4、Council车道和人行道许可建筑商需要完成这部分并预约Council工程部门的检查。由于施工工程中，来来往往的卡车、货车，可能会对车道或者人行道产生损坏，这部分工作通常是最后完成的。审查无误之后，Council会在后台(SPEAR)确认许可。5、Council污水部门许可项目排污管道与Council排水管道的建设及连接完成之后，开发商可以打电话给Council污水部门安排审查。审查无误之后，Council会在后台(SPEAR)确认许可。6Council园林审查 在园林完成之后，Council会派专人按照规划批文盖章的园林图纸审查园林工作，看是否和批文图纸上一样。审查无误之后，Council会在后台(SPEAR)确认许可。7Council分地税付清 分地税是Council根据Council对于土地估价的百分比收取的，根据Council的不同百分比也不同，评估需要60~90天的时间。需要注意的是，Council通常需要10~15天左右的时间系统才能显示收到款项，所以开发商需要合理安排时间。行业专业还表示，通常情况下，一地两套的开发分地，是不需要交分地税的。五、注册地契 待Council颁发分地许可之后，接下来需要由开发商律师去地契局注册新的地契。注册申请大致需要： 原有地契如果项目开发有贷款，原有地契会在贷款银行手中，贷款银行通常会需要2~3个周的时间释放地契，所以在递交地契申请之前，可以提前算好时间通知银行准备地契送去地契局。 土地拥有者身份认证土地拥有者本人需要携带有效证件去邮局或者律师行做认证，认证成功之后邮局会直接发认证文件给到开发商律师。 Council分地许可Council的分地许可通常是以后台系统 (SPEAR)的形式由土地测量师提供给开发商律师的。 支付地契局分地费用费用通常会由律师提前计算好告诉开发商，开发商转账到律师的信托账户，由律师在递交申请的时候代开发商支付。 在所有要求文件都递交给地契局之后，地契局通常会在10~15个工作日把新注册好的地契发给开发商律师，分地步骤就此完成。
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