作为小生意经营者的一员，2023眼瞅着每月分红大幅下降呀。
经营收入和CPI涨幅一致，员工涨薪和CPI一致，其他成本（办公用品、网络服务等）也和CPI一致。最大的区别就是银行商业贷款利息大涨，尤其是如果生意以前一直都是只还利息的情况，几个月加息下来，几乎直接跳涨了一倍，利息成本这块支出大涨。
收入-支出，导致每月分红下降明显。澳洲还是打工稳定，经历疫情，加薪又可以在家办公，反而更爽了。
不知道那些以3%-4%回报率买大型商场等物业的投资者，是否也会有同样的问题。
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又让我想起了之前论坛热炒的昆州物业管理权生意，不知道现在6倍入手的朋友怎么样了，付完利息得多少年回本
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哪壶不开提哪壶
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头痛， 恐惧。
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物业管理权算是最稳当的行业了。今年物业工资随CPI涨了7.8%，平均租金起码涨了20%相对应的commission收入也涨了20%
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有房产抵押的利率也不低，没抵押的利率更高。
生意也在杀估值，不是只有房产。
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我也好奇
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世界最大的地产基金不是流动性紧缺
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物业管理权的挑战是掉letting。
昆州公寓，TH，还有多少人敢投资？ 买家多数都自住了，不需要出租。
外部中介越来越多，原来收8-10%管理费，现在华人3-4%的管理费都有人做。偏远地区可能还行，华人涉足的地方你敢收8-10%管理费？还不内卷的要死，管理费砸到地板价。
租金上涨快，更加速了买不起house 的人买公寓自住。掉letting 更厉害了
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本来就是夕阳产业，都是昆州杀猪盘。
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这个生意最大收入来源是，早入行的买家，收割后入行的买家。
活儿还是需要人干的，只是竞争更激烈。
尤其是昆州华人入行房产中介越来越多，竞争愈加激烈。
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又加息0.25%，商业贷款这回真的要6%+利率了。
苦日子还要持续。
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你活了？
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零售物业还好，办公室物业问题更大.
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朋友租的仓库 今年跟着CPI涨租百分之8.前两年省的一次性吐回去了
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布里斯班零售，新租约涨幅20%-30%。
地段很烂租不出去，那就没有涨幅，认栽。
已有租约涨幅在CPI 7—8%左右。
固定涨幅的，按照合同约定涨幅。
保险，市政，物业费涨幅都在20-30%之间。
commercial土地估值，好像没有涨，政府怕他们倒闭。。。。。
能租出去的，地段不错的，回报还可以。持如果持有时间还比较长，那回报率不错。
地段不好的，租不出去的，惨了，持有成本暴涨。
现在在售物业6%回报率，几乎不可能卖的出去。回报率在7%的很多。
黄金海岸一处社区购物中心，原先要5%回报率卖，最后是7.5%回报率卖出去的。
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那还不如直接卖REITs吃分红呢
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所以现在不好卖。之前我说照着20-30%砍价，很多人惊讶，觉得在说胡话。
一点不用惊讶，现在砍掉30% 能卖出去就挺好。
现在比眼光，看谁能选出好的地段。
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租约还贵了现在。。
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商贷的利率6%？
那是有房产抵押的,购买商业物业？
有房产抵押的商业物业，IO 也接近7%了吧？
纯买business，即便有抵押 现在商贷，IO ,是7%+了？基金贷款估计都是8%+
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随着人口增长物业管理权相关法律肯定会修改，到时相关生意会砸在手里
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嗯，基本赞同
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哪个行业可以确保永久盈利，最后都得进化或者结束不是么，最好给个大致的时间预期呀，这样才能帮助群友避免踩雷。
别像中国崩溃论这种，虽然根据历史发展规律，所有国家都有周期性繁荣和衰落，但你2001年就说要马上崩溃了，最晚也不会晚过2008年奥运会。现在一代人壮年都快过去了，当年看了这书，没有去中国投资的资本估计都后悔了。
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立法改革应该在五年以内
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你在昆省哪里？ 跟Paul Shi有仇咩？我有做物业管理的朋友说他人不错哦，商业贷款现在加息了确实蛮苦逼的，但是人家有盼头呀，咬咬牙还完贷款再把生意卖了就逍遥快活撩
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我个人感觉做物业管理的人，勤劳肯干就一定能致富，象我的朋友，除了管理好自己的小区，业余时间到处帮朋友买卖房子，增加收入，积极参加社团活动，人品诚实可靠，朋友们都信得过他们俩夫妻。这样的人，想不发达都难！
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我觉得澳洲就是这点好，只要你勤劳能干，都能过上充实舒适的日子，当然啦当然，我不勤快，以偷懒躺平为荣，但是都替我的朋友们开心快乐
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哈哈，点评得当。
加息不停，需要咬牙坚持几年，感觉刚实现的小康日子，一下子又回到温饱水平了。
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成功高点卖出，现在安心带娃吃银行利息
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工资涨8%，letting收入涨20%，远远抵不上贷款利息的涨幅吧？
20万的收入涨15%是3万。200万的商业贷款涨4%那就是8万的利息，如果本息一起还，对现金流打击是巨大的。
20万收入的生意需要贷款200万来买吗？你怎么不索性按2000万计算呢？
20万的物业管理权，就按照工资和letting比例各占一半算，工资涨了8千，letting涨了2万，总共涨了2万8。按照正常的生意倍数5.5，贷款额70%，那么生意贷款总额是77万。过去一年商业贷款涨了3%，利息负担涨了2万3。2万8的收入增长减去2万3的利息增长，还是有赚。你要是做不下去了拿去卖，那么增加的这块收入2万8乘上5.5倍数可以多卖15万4
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什么生意能贷70%？
邮局这么稳定的生意好像才是60%
有房产抵押可能不一样
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邮局有房抵押的话能贷100%，最近刚问了broker
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房子需要能套出邮局的钱吧？ 如果房子本身有贷款，银行也放贷？
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能的，比如房子价值200万，只有50万的贷款，还能多贷150万左右买邮局，你找个broker问问就行
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物业管理权的贷款额度一直比邮局高，基本在60-70%，所以在银行眼里哪个生意更稳定不用我说了
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唉，真是夏虫不可语冰！有能力借二百万的人，一定是先考虑投资商业贷款而非自住房的 所以不必替做生意的人担心，他们个个都是人精，不是人精去淌那混水，也是命中注定吧。而且加息了，谁不咬牙？我目前看到只有无房车贷款的退休人士乐呵呵的。
而且做生意的好处除了赚钱，还能历尽人生百态，金钱这东西，非常实用好玩，绝对是每一个人本性的试金石！令无聊的人生变得非常有趣。
不过我也很赞成楼上有人说加息了，买物业管理直接试试砍掉20-30%，就是不知道讲不讲得了价
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白手起家能将生意做大的人第一步都是将自住房抵押出商业贷款，有人还敢搏到personal loan呢，商业贷款的利息算什么！他老婆说：假如生意失败了，牌子货的别说手袋，文胸内衣都得留下，净身出家门。当然啦当然，最后自然是搏赢了。真真人生的赢家
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真是两百万贷款，涨的这点利息钱也不多，也没有可烦恼的了。
向高手们学习。
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不是这个算法 物业管理权里都需要购买包含一套物业用房的 按现在的行情 20万的收入 （其实物业管理还有很多隐含成本 根本也到手不了净20万）5.5倍 +一套需要购买的物业用房 就算两居80万吧 还有 印花税律师费 实际买价这就要 200万了
就按190万贷款7折 也要贷款134万 134万按照综合商贷5.5% 算 利息一年也要7.4万
而且 疫情期间 租金都是大幅降低之后出租的 这部分收入现在目前也就是陆续到期返回疫情前高点水平
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物业用房是经理房，你做别的生意或者打工难道就不需要买房自住还房贷了吗？物业管理权好歹还能让你把房子水电网甚至利息的一部分作为生意开销抵税。你见过哪个别的生意把自住房利息算到生意开支上的？印花税律师费，你买房自住不需要交？还是买别的生意有印花税减免？
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周星星说过，食得咸鱼抵得渴，有啥好烦恼的
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这个就是物业管理权的 其中问题所在之一
很遗憾 这种物业经理房是绝大多数物业买卖合同中必须包含的 买价和贷款里都占了很大部分
所以现在 市场上的物业管理权生意 很多挂出来的 生意还是那个生意 其实都是在卖这套房子的增值部分变现 在卖房
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消极的人看到的是问题；积极的人看到的是好处
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其实物业管理权有个最牛逼的地方也是经理房。
你可以用税前收入来还你自己住的经理房贷款，付所有和房子有关的bill。 甚至水电网+一些生活用品。。
物业管理权已经很成熟了。 好的物业价格还是不便宜 是绝对有理由的。。这生意现金流是真的好。。 即使利息高了。大部分小区物业经理基本压力都不大的。
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8.5%
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去跟银行review一下吧。我的商业贷款活期利率这次加完后是5.xx，固定的就不说了免得刺激大家
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太少 没人理
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好吧，现在我被你刺激到了
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有资产抵押贷款利率现在能有多少呢
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经理房 是重资产 产生的收益极低 直接拉低了总体的物业管理权 投资收益
现金流好的生意太多了 物业权只能说是 长租型的 相对现金流稳定 换成酒店型的 一样是随淡旺季大幅波动
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只是 实事求是 客观描述事实 而已
生意没有好坏 但是鸡汤喝多了 也容易伤身子
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我喝了十年鸡汤，感觉不错。生意不可能没有好坏，你要是说生意没有好坏做哪个都一样，只能说你根本没做过生意吧
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跟房贷利率差不多
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哦 如果连买物业管理权 贷款其中会包含一套 物业经理用房 这都不知道 那也就不知道到底是谁没做过生意了
这里是投资论坛 生意的底层逻辑和客观条件 是理性讨论的第一位
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我点评的是你说生意没有好坏，你转移到知不知道物业管理权是否包含经理房，真是鸡同鸭讲。
每行每业每个生意各有不同，你倒是说说看生意怎么能没有好坏？
你说“ 生意的底层逻辑和客观条件 是理性讨论的第一位 ”，这个底层逻辑和客观条件，难道不就是生意的好坏？
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看你这个。。你就太不了解布里斯班的租房市场了。。。
首先疫情之间对物业经理来说，收租压力瞬间减少。。欠租率直线下降， 并且疫情期间房子也并不难租。。
现在就更不用说了。。一般小区的房子都是很适合出租维护较好的房子。 租金和疫情之前相比普遍涨幅在30%-50%。
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是一个不错的生意，做得好的都很好。新手上手需要过程，投资回报一般般，胜在不太绑人，灵活。贷款比例高
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虽然近些年有些经理遇到了问题，但是从行业整体性上看，获得稳定回报，比较顺利经营的百分比，还是远远大于其他行业的，比如饭店，建筑，理发美容，超市，零售商店等。
100个物业生意，和100个其他生意类型随机组成的组合比，物业行业的持续经营，盈利占比绝对是多数的。
归根结底，个人情况不同，还是适不适合的问题。
总体感觉，论坛里看不上物业生意的人，都是个人能力强、有本事挣大钱的朋友，无论打高薪工还是做其他行业生意，有更好的选择的话，确实没必要在物业行业挣着辛苦钱。但是对于某些移民家庭来说，物业可能算是安全系数较高，收益也可以满意的不错的选择了。做的有点规模了，甚至可以拿到平均薪水以上了，这还不够好么，知足常乐。
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中国人忽悠中国人上套，收割后来的韭菜，这样的教训要牢记。
昆州正在修改物业法，草案一共分两部分，今天公布了第一部分草案，第二部分草案内容年底会公布。
所谓草案，基本也可以说跟最终方案相差不大。因为昆州是一院制，不分上议院和下议院。
昆州工党现在是一党独大，她定的草案没人反对的了。
今天公布的第一部分草案，剥夺了少数业主的权力。业主大会75%投票通过，即可整体出售/拆除整栋大楼。而现行法律要求100%业主同意。
少数派业主可以去起诉，寻求法院裁决。不然业主大会决议，就可以剥夺少数业主权力。
业委会的权力降低了，业委会无权禁止养宠物。
物业的权力加强了。物业可以在更广泛区域禁烟，也被授权在一定区域拖车的权力。
我不知道物业法草案第二部分内容是什么，
第二部分修法内容，年底会公布。
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昆州，你最好老实买House吧，这种有物业的浑水还是不要趟了。
麻烦死了
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买个悉尼的邮局不知道多少钱
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我越来越好奇你为什么觉得昆州物业管理水深 拜托请分享一下吧！
以前很多鬼佬semi retired 时都选这行的呀。我个人感觉这生意没有大额贷款压力，似乎还是可以接受的。至于受骗上当高位接盘，你不接不就得啰。
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老实讲：我没见过不麻烦的生意，更没见过不麻烦的人生！
活着的本质就是吃喝拉撒等死！被讨厌你的别人恶心，你顺便也恶心你讨厌的别人呗
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兄台高见????
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哎
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不然呢？你聊聊你感觉这一辈子非常有意义的人生
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不是不是，我后面发的是点赞的表情，不知道为啥成了四个问号
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赞同这一句：“我没见过不麻烦的生意，更没见过不麻烦的人生！”
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悲观者永远正确。
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