O.P.
嘿伙计们，
我的数学最差，更糟糕的是，我和我的母亲正在与经纪人交谈并帮助完成整个过程。我唯一想弄清楚的是，如果支付最低金额，每月的还款额是否下降？
我知道抵消账户的工作原理，但从研究和在线计算器来看，对冲账户不会减少每月的还款额，但会减少抵押贷款的期限和支付的利息。
但是假设我的母亲在 30 年内以 6% 的可变利率获得了 300k 的贷款，还款额为 1,799 美元。假设利息永远不会改变，并且在抵押期间利率为 6%，我不明白的是每月 1,799 美元的还款根本没有减少，整个 30 年都是 1,799 美元？
< p>如果我们在第 15 年，抵押贷款已经过半，由于本金和利息较低，还款不应该低于 $1,799 吗？我看不到任何网站，信息在线或计算器表明每月的还款额会随着抵押贷款的时间而减少？还是我错了？
问题2：如果我妈妈额外还款，是否可以选择将额外的钱只存入本金？我看过一些地方如果你额外还款，它可能会进入利息部分而不是原则？
抱歉菜鸟问题，这是我们第一次获得贷款/抵押并试图了解一些小事情像这样。
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hasher22 writes...
我看不到任何网站，信息在线或计算器表明每月的还款额会随着抵押贷款的时间而减少？
银行不会自动更改还款额。如果您的补偿中有钱，您将支付更少的利息，而每次还款中更多的钱将进入本金。然而，鉴于它是一个交易账户，银行不能假设钱永远留在抵消账户中，你很可能会在第二天将其清空。所以它保持还款额不变。
假设你确实保留了钱，甚至在抵消中投入了更多但不改变还款额，净效果是你会提前还清贷款，在规定的期限之前。
一些银行，如联邦银行，允许他们的客户在“提前”时更改还款金额，但这必须由用户手动请求，通常是通过网上银行或打电话给他们。
如果我妈妈额外还款，是否可以选择将额外的钱只存入本金？我看过一些地方，如果你额外还款，它可能会进入利息部分而不是本金？
你投入贷款本身的额外资金直接进入本金。房屋贷款的运作方式与储蓄相同，利息每天计算一次，然后在每个贷款月末计算，并添加到您的贷款债务中。如果您将额外的钱存入贷款账户，贷款金额会减少，利息会根据新金额计算。
但是，如果您有对冲账户，则几乎没有理由将钱存入贷款账户而不是抵销账户。虽然您可以重新提取您存入贷款的超额金额，但由于银行系统在后台进行计算以确保您可以完全还清贷款，因此您可能无法提取存入其中的全部“超额”金额贷款期限结束：
https://www.commbank.co
而对冲账户中的钱仍然可以全额使用。
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hasher22 写道...
我不明白的是，每月$1,799的还款并没有减少
对于消费者银行贷款，还款额通常设计成可以在整个月内保持不变*贷款期限。固定金额使消费者/借款人更容易计划还款。一开始，大部分还款是利息。到最后，利息只占每次还款的一小部分。
当然，“恒定”是相对的。如果利率上升，他们可能需要提高还款额度。评论
O.P.
Hu_Lion写道...
但是银行不能假设鉴于它是一个交易账户，这笔钱将永远保留在对冲中，您很可能会在第二天将其清空。所以它保持还款金额不变。
感谢您的回复。
据我了解，即使您的抵消额为 0 美元或 20 万美元，您的抵押贷款每月还款额也会不会降低，但它会减少抵押贷款的寿命和支付的利息。我知道有人可以提取抵消额中的所有款项，这对我来说完全没问题，这对我来说不是问题。
我的误解是每月还款额相同，但没有额外还款。我还什么不明白，假设你的房贷还了一半，为什么还款不降？为什么仍然是 1,799 美元？在抵押贷款后 5 年、10 年、20 年，你的每月还款额不应该低于你刚开始时的本金较低，因此根据该本金收取的利息也较低吗？
评论< BR>这篇文章被编辑了
hasher22 writes...
我还是不明白，假设你的抵押贷款已经过半，为什么还款没有降低?
EeeeeeeJ 提供了另一个很好的理由，说明为什么他们即使在更长的时间后也不会自动更改它，并且您的补偿中有大量资金。
您的每月还款不应该低于抵押贷款的 5 年、10 年、20 年，因为本金较低，因此对该本金收取的利息低于您刚开始时的利息？
同样，这不是自动的，但银行通常会为您提供便利如果您“领先”，手动请求减少您的还款
编辑：我还应该补充一点，如果由于您的抵消而您的贷款显着领先但没有改变还款金额，当利率上升，银行不会改变或只会稍微增加您的还款额，因为您领先，因此您不必担心还款额大幅增加带来的冲击。
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hasher22 写道...
如果我们在第 15 年，抵押贷款已经过半，由于本金和利息较低？
如果您查看抵押贷款的摊销时间表，它的运作方式就会变得更加清晰。 （还款计划及其还款额）
基本上在贷款开始时，会进行以下计算：“25 年内还清这笔抵押贷款的每月固定还款额是多少？”贷款协议规定每月固定还款。
为什么要固定还款？它固定为每个人都知道必须支付的金额，没有月结单等，并且在一开始就计算好了，所以贷款在 25 年后偿还。
问题 2：如果我的母亲额外还款，是否可以选择将额外的钱仅存入本金？我看过一些地方，如果你额外还款，它可能会进入利息部分，而不是原则？
如果你额外还款，它会缩短贷款达到 $0 所需的时间。
如果您提前或晚于 25 年还清贷款（由于利率变化），银行有时可能会重新计算并增加或降低最低还款额，以便您回到正轨，在 25 年时还清贷款。
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O.P.此帖子已编辑
感谢您的回复,
看了大家的回复后，我去CBA在线抵押贷款计算器，我明白了为什么每月还款不会自动降低，因为利息是杀手，所以还款保持不变。
例如，基于 30 年期限的 300k 贷款，每月还款额为 1,848 美元。在第 15 年，仅还清了 86,284 美元的本金，因此还剩下 213,716 美元的本金。
当您将 213,716 美元作为 15 年期限的贷款金额时，每月还款额大致相同，为 1,834 美元！< /p>
如果支付最低且没有抵消账户或额外还款，利息将超过期末的初始抵押金额。
哇，我从来没有得到贷款/抵押在我的生活中，因为我不喜欢债务，但我现在明白了。
Hu_Lion 写道...
同样，不是自动的，但银行通常会提供如果您“提前”，您手动请求减少还款额
好的，谢谢，我明白了。老实说，如果我支付了一大笔钱，比如说 300k 中的 40k，还款额会自动降低，但仍保持 30 年的期限，没有相同的还款额，但期限会缩短。我宁愿每月还款较低，讽刺的是当我说我讨厌债务时。
我希望如果我帮我妈妈解决抵押贷款，我可以帮助打电话给银行并降低每月还款但仍然保持不变
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hasher22 写道...
每月 1,799 美元的还款根本没有减少，它是整个 30 年 1,799 美元？
它的计算结果是，在第 1 个月，假设 100 美元用于本金，其余部分是本金的利息。
第2个月付款，本金略少所以利息少，多付一点s off the principal
等等 30 年期贷款的 360 次还款。
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hasher22 写道...
还是我错了？
是的，你似乎不明白贷款的摊销是如何运作的
如果你额外还款，我读过一些地方，可能会转到利息部分而不是原则？
任何额外的都会从本金中扣除 - 你也误解了这一点
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如果是PPOR且不转为投资房，尽量在前期多付钱。 25 年内利率为 6%，每支付 1 美元可减少总成本的 4 美元。
一旦达到本金支付 > 利息支付（通常是贷款期限的一半），那么它就开始了所欠余额迅速下滑。
通过减少每月还款额只会给银行带来更多的利息，拖累更多年。
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2126 Dr Who writes...
通过减少每月支付给银行更多的利息，拖延了更多年。
如果这个人有抵消，它是假设此人在收到时将所有积蓄和收入都投入其中，并且不会一次性全部取出，则不会对利息产生的成本产生影响。
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hasher22 写道...
如果我们在第 15 年，抵押贷款已经过半，由于本金和利息较低？
在整个贷款期间，您每个月支付相同的金额。这笔付款（由银行）分为两个目的——支付未偿还金额的利息和偿还你的贷款（原则）
在开始时（第 1 年）几乎所有你每月付款将付清利息账单（你欠了很多）。在中间（第 10 年），大约一半用于支付本金，另一半用于支付利息。到最后（第 20 年），您支付的利息很少（4 明智），几乎所有的每月付款都将还清本金（耶！）
当然，如果利率发生变化那么您将欠的利息账单会发生变化（但您还清贷款的时间不会改变）因此您的每月金额会进行调整（向上或向下）以确保您支付的金额足以在年底前达到 0 美元
您通常可以提前支付银行收取的费用。该金额进入您的抵消或重新提取设施。关于这笔额外付款的好消息是，它 100% 从仍欠的贷款本金中扣除，因此您不再欠该金额的任何利息。因此，在第 1 年支付的 1000 美元额外意味着 25 年不支付这 1000 美元的任何利息（因为您已经偿还了它）以 5% 的贷款支付 1000 美元意味着您节省了 2500 美元的利息。< /p>
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hasher22 写道...
但是假设我母亲在 30 年内以 6% 的可变利率获得了 30 万贷款，还款额为 1,799 美元。假设利息永远不会改变，并且在抵押期间利率为 6%，我不明白的是每月 1,799 美元的还款根本没有减少，整个 30 年都是 1,799 美元？
< p> 每月付款的计算基于在贷款期限内有 360 (12 x 30) 次等额付款。变化的是利息和本金的比例，但两者加起来每月是 1799 美元。支付总额为 1799 x 360 = 647,640，因此 30 年支付的利息为 347,640。这假设所有月份的持续时间相同，但实际上它们相差一天左右，并且有闰年，但这可以忽略不计。澳洲中文论坛热点
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