O.P.
Hola 金融大师
先简单介绍一下背景
97 年 12 月购买房产
98 年 12 月搬入（主要住宅）
7 月 8 日搬出（不再是主要住宅）
9 月 21 日出售
计算 CGT 主要居所豁免的唯一方法是使用日期计算 98 – 08（约 3140 天）规则吗？我在某处看到了有关资本利得税特殊市场价值规则的信息，但一直无法确定我是否可以在我的案例中使用它。
我问的原因是大部分收益是在我居住的时候获得的因此，使用这些天作为主要居所意味着应缴纳的税款比预期高得多（而如果我仅在出租时使用资本利得税，我会支付更少的税款。）
只是想要仔细检查 - 因为我的会计师已经使用了天数计算，并且不确定是否还有其他选择？
谢谢
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您有可能会丧失 6 年缺勤豁免，因为您还没有搬回该房产（请咨询您的会计师）。
因此，在您扣除 50 之前，他们计算出增加的金额中大约有 16/26 需要纳税。 % CGT 折扣并分摊给所有业主，例如您和您的配偶。
您是否有任何业主占用期间未申报的费用，例如水费、下水道服务、维修、印花税、法律费用购买等可以添加到成本基础中？
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felmingham 写道...
只是想仔细检查一下– 因为我的会计师使用了天数计算，不确定是否还有其他选择？
您可以在搬家后 6 年内将此财产声明为您的 PPOR（您不能将另一财产声明为您的 PPOF）在此期间），因此，如果您于 7 月 8 日搬出，那么您可以在 2014 年之前将其申报为您的 PPOR。然后您将在此时获得估价（专家估价师可以追溯执行此操作），该估价将计为您的购买价格。
无论如何，这是我的理解。
如果超过 6 年限制会发生什么
如果您使用以前的房屋在一次缺席的情况下产生收入超过 6 年，那么在 6 年限制之后的一段时间内需缴纳 CGT。
要在处置房屋时计算出您的 CGT：
您需要计算出您的成本基础，其中是您的房屋在您首次使用它产生收入时的市场价值，加上此后任何允许的成本（这是房屋首次用于产生收入的规则）
您的资本收益或损失基于以下部分：首次使用房屋产生收入后的时间；即超过 6 年限制。
https://www.ato.gov.au/Indiv
我在使此链接正常工作时遇到问题，抱歉
我还建议您找一位知道的新会计师
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kiwipaul 写道...
如果您于 7 月 8 日搬出，那么您可以将其视为您的PPOR 直到 2014 年
只是为了强调这一点，假设 OP 在那段时间没有购买和占用 PPOR。如果他们这样做了，资本利税豁免将在新的 PPOR 时结束。
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Mrkson 写道...
只是为了强调这一点，假设 OP 当时没有购买并占用 PPOR。如果他们这样做了，CGT 豁免将在新的 PPOR 时结束。
OP 可以在出售一处房产时决定哪一处房产是他们的 PPOR。如果他指定了他的投资房产（仅适用于前 6 年的租金），那么他的新 PPOR 将在他持有这两处房产时缴纳 CGT。
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此帖子已编辑< p class="reference">felmingham 写道...
97 年 12 月购买房产
98 年 12 月搬家
这段时间发生了什么，出租了吗？< br>如果是这样，在ATO眼中它将始终是投资性房产，而资本利得税将基于拥有的总时间、作为IP的时间以及作为您的主要住所的时间的公式计算（该公式为在 ATO 网站上），据我所知，6 年规则并未纳入其中，因为它首先是知识产权。这样做的好处是，所有购买、持有和维护的成本都会增加成本基础，即使是您作为主要住所居住的那段时间也是如此。
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O.P.
谢谢你，这是有道理的。
关于我住在那里时的费用的观点很好——但不幸的是，由于这是很多年前的事了，我对这些费用一无所知。吸取教训。
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O.P.
谢谢 @kiwipaul – 我在 2008 年购买了另一处房产并搬进去并作为我的主要住所 – 后来卖掉了它并声称它是 PR，所以不确定我是否还能做到以上...
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O.P.
是的，我做到了！ 2008年，我买了一套新房子，搬进去，卖了它，并申请了PPOR。
我知道我必须从2008年开始缴纳CGT，只是不确定是否有唯一的方法来计算吃了那么多。
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O.P.
我住在我的新 PPOR 里。
是的，我没有想过我没有住过。马上就在里面了..该死的..
我没有我居住的那些年里的开支记录，因为那是很久以前的事了...你知道我是否可以根据什么进行估算吗利率是当时的（作为例子）
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O.P.
如果我立即住在里面，这会对资本利得税产生很大的影响吗？
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只是您可以申请另外 x 个月零天的入住。
如果您搬出，则需要缴纳 CGT。
评论
O.P.
谢谢！！
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felmingham 写道...
< p>我没有我居住的那些年的开支记录，因为那是很久以前的事了...你知道我是否可以根据当时的费率进行估算（例如）< p>居住在该房产期间的费用不能作为税收减免申请，因此它们是无关紧要的。评论
kiwipaul 写道...
评论
kiwipaul 写道...
p>居住在该房产中的费用不能作为税收减免申请，因此它们是无关紧要的。
如果在他居住之前它首先是一个知识产权，那么它们是出于资本收益的目的。
felmingham 写道...
97 年 12 月购买房产
98 年 12 月搬家
看来之前是一个 IP他居住在其中，因此对于 ATO 来说，它始终是知识产权，并且在进行资本利得税计算时，可以根据成本基础扣除购买、持有和维护的成本。
felmingham 写道。 ..
如果我立即住进去，这会对资本利得税产生很大的影响吗？
是的，这将会是一个巨大的差异。
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O.P.
好的，谢谢！我已经问过我的会计师了，所以就等他说不:)
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O.P.
谢谢你真的很感激。
希望当我18 岁时，我购买了它，并深思熟虑地考虑了这些事情...吸取了教训。
是的，在我搬进去之前，它是 IP 的一小段时间 - 当我收到回复时，会看看我的会计师怎么说从他身上。谢谢
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felmingham 写道...
是使用日期计算来计算 CGT 主要居所豁免的唯一方法98 – 08（约 3140 天）规则？我在某处看到了有关 CGT 特殊市场价值规则的信息，但一直无法确定是否可以在我的案例中使用此规则。
是的，s118-185 ITAA97
成本基础重置规则无法应用，因为您的房产在您搬入之前已出租
您也可以在搬出后使用 6 年规则。
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2UP 写道...
您可能已经丧失了 6 年缺勤豁免，因为您尚未搬回该房产（请咨询您的会计师）。
没有要求搬回的要求in.
kiwipaul 写道...
此时您将获得估价（专家估价师可以回顾性地进行此操作），该估价将计为您的购买价格.
这是不正确的，因为该财产当时并未获得豁免。请参阅 s118-192 ITAA97
Mrkson 写道...
只是为了强调这一点，假设 OP 当时没有购买并占用 PPOR。如果他们这样做了，CGT 豁免将在新 PPOR 时结束。
这也是不正确的。参见 s118-145 ITAA97
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slapnut 写道...
看来这是他居住之前的一个 IP因此，对于 ATO 来说，它始终是一个知识产权，并且在进行 CGT 计算时，购买、持有和维护的成本可以根据成本基础进行申报
这是垃圾，你不能申报财产的翻新成本这就是您的 PPOR，即使它是短期的 IP。这些费用必须在它是知识产权时发生。
是的，这将是一个巨大的差异。
我不认为它对资本利得税有很大的影响，但你会只需要为 PPOR 缴纳印花税，而不是为 IP 缴纳更高的印花税。
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