O.P.
我们目前拥有一处完全没有抵押贷款的房产（市场价值约 80 万美元），并且有租户。我们计划在购买第二处较小的房产时申请抵押贷款，我们打算将其作为主要住所，同时继续租用较大的、无抵押贷款的房产。 （需要借大约 40 万美元来资助）
我们也都通过工作赚取工资。我自己全职，我妻子兼职。
请提出问题和建议：我们是对我们出租的较大房产进行抵押贷款更好，还是对我们将要出租的较小房产进行抵押贷款更好作为我们的主要住所？
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在房地产投资方面，负扣税是您的朋友。理想情况下，您可以直接出售您拥有的投资房产，并为购买另一处或两到三处投资房产提供资金，并使用出售的利润/收益无债务地购买您的主要居住地。
资本利得税 (CGT) 将申请，但如果您在出售前聘请了一位优秀的会计师，则有很多方法可以解决这个问题。
请注意，您不能将现有的出租房产再抵押并要求利息作为扣除。
< BR>评论
Zamperla 写道...
请提出问题和建议：我们是否最好对我们出租的较大房产进行抵押贷款，或者改为拥有我们将用作主要住所的较小房产的抵押贷款？
您最好为您的投资房产申请较大的抵押贷款（可扣除） - 但它已经还清了。
干杯
杰米
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Zamperla 写道...
请提出问题和建议：我们对较大的财产进行抵押贷款是否会更好
您是否以正确的贷款担保方式使用“抵押贷款”，还是指贷款本身？
我会以现有财产为抵押进行借款，并将贷款用于购买新财产。 IE。出租房产为贷款提供担保。
用途决定了利息的扣除，而不是贷款的担保，因此贷款利息不能免税，但抵押现有的房产意味着您可以在没有抵押的情况下购买新的房产。这允许更大的灵活性和快速结算，因为您将是“现金”买家（但实际上使用借来的钱）。有足够的股权来做到这一点。
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Zamperla 写道...
请提出问题和建议
大多数贷方都会坚持将所购买的房产用作贷款的担保。这曾经是一项监管要求，不确定是否仍然如此（我认为巴塞尔 2 中发生了很多变化）。
所以确实没有任何建议可以提供。
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这篇文章已编辑
Zamperla 写道...
我们是对我们出租的较大房产进行抵押贷款更好，还是对我们出租的较大房产进行抵押贷款更好较小的财产
取决于如果您生活中的一切都变得梨形并且银行必须收回该财产，您想保留哪一财产。
否则应该没有任何区别<罢工>我假设您将用借来的钱投资股票或其他财产？无论您使用什么财产作为抵押品，贷款利息仍然可以免税。编辑为OP不投资这笔钱。
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pgdownload 写道...
无论您使用什么财产作为抵押品，贷款利息仍然可以免税。
不会，OP 正在询问以知识产权为抵押的借款以资助购买业主 OCC 房产，因此贷款利息不能免税，因为即使贷款由投资房产担保，资金也将用于购买业主 OCC 房产。决定债务减税的是资金的用途，而不是证券。
Zed Surreal 写道...
大多数贷方会坚持要求财产购买被用作贷款担保。
不正确。
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Zamperla 写道...
我们是对我们出租的较大房产进行抵押贷款更好，还是对我们将用作主要住所的较小房产进行抵押贷款更好？
没有什么区别，无论哪种方式，利息都不会增加。不能免税，只是不要交叉保护财产。
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Finance_Guy 写道...
不正确.
这不就是抵押贷款的本质吗？如果贷款违约，确保贷款人出售房产的权利？
OP 正在询问以知识产权为抵押借款以资助购买业主 Occ 房产的事宜
同意。我误读了OP，认为已经拥有两处房产，并想出于投资目的提取资金。
Zamperla 写道...
是w我们最好对我们出租的较大房产进行抵押贷款
除了我提到的默认情况之外，这没有什么区别。不过，您提出的计划在财务上并不是非常谨慎，因为您失去了扣除利息支付的任何好处。我假设您出于生活方式原因想搬入新房产？ （例如位置？）。
请提出问题和建议
不清楚您目前是否有两处房产（一处居住，一处出租）正在寻找第三处房产（在出租时居住）您目前在哪里）？
您能否澄清一下，从财务角度来看，最好的选择是出售一处或多处房产并购买一个住所（无贷款）并租用第二个地方（有贷款） ）这将基于投资贷款，因此您的利息支付将可以免税。
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上面有一些好的和一些疯狂的建议。
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上面有一些好的建议，也有一些疯狂的建议。 p>
您可以抵押任何财产并索取利息作为税收减免，前提是资金仅投资于租赁财产。您必须能够证明与 ATO 的明确联系。
如果资金用于购买 PPR 或您搬入租赁房产且该房产成为您的 PPR，则利息不可扣除。
多年前，当我们遇到与您类似的情况时，我们所做的是（使用您的数据）：
住在现有的无抵押房产中，将其抵押并借入 600,000 美元进行投资，将其用作三个新项目的存款80万美元的房产，出租三处新房产，所有利息均可扣除。但我们想住在第四处房产。在我们搬进去或失去免赔额之前，我们必须还清抵押贷款。那时银行要灵活得多。我们的策略是：
要求银行将贷款转换为仅利息——两家银行同意了。 ATO现在对此不以为然，但如果不止一家银行参与，这可能仍然是可行的，要求银行将贷款转换为利息资本化——其中一家银行同意了。仅适用于债务与资本比率较低的优先客户。然后，所有可用现金均用于尽快偿还第四笔抵押贷款。4.5 年后，我们对第四处房产重新粉刷、重新铺设地毯并进行了一些小整修，并使用了它圣诞节期间租了两个月，然后在第 5 年搬进来，免抵押贷款。
我们立即将其转按揭，又买了几套，其中一套的浴室配件非常昂贵，所以我们把它们换成我们住所的那些。
我建议您获取一个电子表格（Excell）并尝试一下这些选项。大胆思考，但现实一点。
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O.P.
您好，感谢您的有用评论，澄清一下：目前我们仅拥有 1 处房产，没有抵押贷款，我们是房东。我们自己目前正在租房，但正在寻求终止租约并购买第二处房产，该房产将成为我们的主要居住地。 （这是一个实验，看看我们是否可以住在较小的房产中，我们发现我们可以，而且我们现在觉得我们更愿意拥有 PPPoE，而不是向其他人支付租金）
目前情况，如果我们继续购买，我们计划以 PPoR 为抵押贷款。
不幸的是，这似乎与我们发现的负扣税完全相反:(似乎没有办法索赔除非我们出售我们的免抵押租金，否则我们会产生税收利息？
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Zamperla 写道...
似乎没有除非我们出售我们的免抵押租金，否则有什么方式索取税款利息？
这是正确的，除非您想冒坐牢的风险。
要么出售您的投资房产，要么搬进去基本上是您最好的选择。顺便说一句：投资期结束时的装修费用可以完全免税。
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Zamperla 写道...
似乎有除非我们出售我们的无抵押租金，否则无法索取税收利息
我看到有两种选择：
1）出售租金并使用这笔钱购买新房并借钱购买另一套租金（可免赔额）
2) 搬入您当前的租金并借钱购买您想要的第二处房产，并将其出租给某人（可免赔额）。
2) p>
另外，您可以出于税务目的调整您的 PPOR（因为您最多可以在外居住 7 年，并且仍然可以申请 CGT 豁免等免费身份）。不确定是否相关，但需要考虑。
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pgdownload 的最后一段关于资本利得税的内容是正确的。但是，请记住，当您居住在房产中时，您不能扣除该房产的利息或其他费用。
您必须非常小心并记录一切。如果 ATO 感兴趣，那么你基本上必须证明自己是无辜的。他们很公平，但很强硬，如果他们认为你在摆弄，那就非常强硬。
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TomCole 写道...
您必须非常小心并记录一切。
因此，我的想法是购买新房作为出租房产，并将现有房产中的现有租户签入其中，除非他们可以选择留在原处，并且你可以搬到新地方住，不是最好的吗？ :o)
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这是一个好主意，前提是您愿意冒因刑事欺诈而入狱的风险。
ATO计算机进行例行数据匹配并检测地址差异。
选民名册上的地址、银行帐户上的地址、公用事业账单上的地址 - 电费、煤气费和水费，甚至纳税申报表上的地址等。<任何差异都可能会也可能不会引发调查。检测风险可能较低，但如果被发现，处罚非常高。评论
Zamperla 写道...
请提出问题和建议：我们是否最好对我们出租的较大房产进行抵押贷款，或者...
由于您借贷不是为了产生收入，因此您不能要求利息作为扣除，因此您可能会更好不要让事情变得美好和简单，并以新财产为抵押而不是涉及旧财产。
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pgdownload 写道...< /p>
这不就是抵押贷款的本质吗？如果贷款违约，确保贷款人出售房产的权利？
如果您以房产 1 获得抵押贷款并使用资金购买房产 2，银行将受到承保，但不要求该房产必须是购买的（房产 2）必须是贷款的担保。
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TomCole 写道...
任何差异都可能或可能不会引发调查。检测风险可能较低，但如果被发现，处罚会非常高。
确实如此，祝你好运，让任何体面的会计师也同意这一点。
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