O.P.
大家好，几周后我要去见会计师，但我想了解一下 CGT 如何适用于我。
1997 年购买房屋并搬入.
2006年搬出去，把房子租了。
2024/2025卖了房子
所以我在房子里住了9年，租了18年。
我是否可以在出租房屋时对房屋进行估价，然后根据 2006 年价格和最终销售价格之间的差额支付资本利得税？
希望这是有道理的。
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tiger97 写道...
我在出租房屋时是否对房屋进行了估价，以及然后根据 2006 年价格和最终销售价格之间的差额支付资本利得税？
是的，按面值支付。
我假设您在 2006 年搬进了新的主要住宅，因此主要住宅您现在出售的房子的豁免终止了吗？
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O.P.
是的，搬进另一栋房子，成为我们的 PPOR，并且仍然在这里。保留原来的房产作为投资。
我们正在考虑在黄金海岸出售和购买房产，并正在努力制定预算。
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tiger97 写道...
1997 年购买房屋并入住。
2006 年搬出，并将房产出租。
2024/2025 出售房产
您在出租房产时是否碰巧让注册估价师对房产进行估值？
CGT 事件将是房产不再成为您的 PPOR 时房产估价的差额以及销售价格，收益边际利率有 50% 的折扣。
事情是这样的，2006 年估价 30 万美元，2024 年销售价格 75 万美元，减去代理商佣金，例如大约 2%整数为 15,000 美元，收益 435,000 美元，因为您持有该房产超过 12 个月，50% 的折扣使应税金额达到 217,500 美元，然后您与您的伴侣分享收益（如果是联名），那么你们各自支付边际税率作为收入，因此，如果您已经处于最高收入阶层，那么您将为该收益支付最高税率的税。
哦，不要忘记此后您所进行的任何资本改进在租赁期间，因为这将是该收益的应税折扣。
这几乎是我的经验的基本知识，当我们出售我们的租赁时，它曾经是我们的 ppor，因为我们当时有另一个 ppor出租了。但当我出租该房产时，我得到了一份注册估价师报告，以获取当时出售该房产的房产价值基线，以防我们在几年后将其出售。
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O.P.
谢谢Huey，这是一个很棒的回复。
房产只是在我的名下，我们没有得到注册估价师给我们估价当时。所以看起来我们必须得到一个历史估值。
所以如果我们在出售之前做一些工作，我们可以得到一些折扣？听起来不错。
在我们见到会计师之前，最好先了解一下。
因此，在新地方征收资本利得税和印花税后，看起来我们会缴纳超过 10 万美元的税款
哇！
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没有一些数字，甚至无法给出基本的想法。
也就是说，上面的建议非常好。唯一需要注意的问题是没有提到折旧。在计算资本收益时，您之前为此申请的金额需要重新添加。
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tiger97 写道...
那么如果我们在出售之前对其进行一些处理，我们可以获得一些折扣吗？听起来不错。
只要您能提供证据和收据，租赁期间发生的任何资本改进（例如装修成本）都会从收益中扣除，但一旦它不再是创收资产，我就不确定出售前后进行的任何资本改进是否可以用于税收目的，您应该与您的税务代理人讨论。
维护成本和用于税收目的的资本改进之间存在差异。
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您的税务代理人将是就您的租赁财产和税务影响提供专业建议的最佳人选。
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greenhawk 写道...
也就是说，上面的建议非常好。唯一需要注意的问题是没有提到折旧。在计算资本利得时，您之前为此申请的金额需要重新添加进去。
这个。我们不知道这一点，当我们出售投资房产时，会计师也没有提前警告我们。
我们的做法与 OP 类似，只是方向相反。购买投资性房产并出租10年。进行了改进和维修，然后入住了 3 年。现在我们要搬出去并再次出租。我们更换了会计师并保留了所有估值等。
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greenhawk 写道...
您之前为此申请的金额在计算资本时需要添加回来收益
是的，非常好。我想我对这些事情很了解，但是当我们今年出售投资时，会计师提到在计算资本利得税时，所有索赔的折旧都会添加到销售价格中。
基本上，投资者得到了提前折扣，但稍后付款。
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tiger97 写道...
所以我在房子里住了 9 岁几年，出租了18年。
我明白，如果你在转为出租房产时没有估值，你可以直接分摊CG。例如：
以 100k 购买，以 1,000k 出售，CG 900k。
应税 CG = 900 * (18/27) = 600k。请注意，您需要使用天数而不是年数，因此它是准确的。
然后，享受 50% 的折扣，您只需缴纳 30 万税。
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Pushka85 写道...
我们所做的与OP类似，只是相反。
我们做了同样的事情，仍然生活在投资中，并跟踪我们在改进等方面的支出。如果租赁，计算资本利得税的规则是不同的从第一天起，我相信您已经意识到这一点。
出租房产成为您的主要住宅
如果您的出租房产成为您的主要住宅，您获得主要住宅豁免的资格仅限于您居住在该房产的期间。在房产出租期间，您在出售房产时需要缴纳资本利税。
在出售房产时，请使用以下公式计算您的资本利得税：
资本利得或损失×（该房产用于产生收入的天数÷您拥有该房产的总天数）
您拥有该房产的总天数是根据合同买卖计算的日期，而不是结算日期。 。 https://www.ato.gov.au/indivi
同样根据 Noel Whittaker don在计算资本利得税时，不要忘记包括保险和利率等费用，以增加成本基础。 https://www.smh.com.au/money/
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leigh8904 写道...
我明白，如果您没有改变为出租物业时的估值，您可以直接分配CG。例如：
以 100k 购买，以 1,000k 出售，CG 900k。
应税 CG = 900 * (18/27) = 600k。请注意，您需要使用天数而不是年数，因此它是准确的。
然后，如果享受 50% 的折扣，您就需要为 30 万纳税。
不，法律不是这样运作的。您的成本基础已重置为房产首次可供出租之日的市场价值。我当然见过在这种情况下使用的分配方法，但它不正确（即使结果最终相似）。
我曾多次使用在线估价师进行历史估价公寓等。您可以以不到 300 美元的价格完成估价。
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Braveheart81 写道...
不，法律不是这样运作的。您的成本基础已重置为房产首次可供出租之日的市场价值。我之前确实见过在这种情况下使用的分配方式，但它不正确（即使结果最终相似）。
好的，谢谢，我很乐意接受纠正。
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tiger97 写道...
房子出租时我能得到估价吗
< p>是的然后根据 2006 年价格和最终销售价格之间的差额缴纳资本利得税？
您可能也想考虑 6 年规则，根据 s118-145 ITAA（ 7 – 但获取税务建议。
leigh8904 写道...
我明白，如果您当时没有估价，则会更改为出租房产，您可以直接分配 CG。例如：
以 100k 购买，以 1,000k 出售，CG 900k。
应税 CG = 900 * (18/27) = 600k 请注意，您需要使用天数。超过几年，所以它是准确的。
法律不允许这样做，请参阅 s118-192 和 s118-185 ITAA97
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O.P.
感谢所有其他回复，让我了解当我遇到会计师时会发生什么。
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tiger97写道...
那么如果我们在出售之前对其进行一些处理，我们可以得到一些折扣吗？ T
不是税务建议，但据我了解法律 - 仅当房产可供出租时。
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ATO 是否需要估价来自注册估价师？几年前，我们必须进行家庭转让，并缴纳印花税。新南威尔士州税务局建议我们只需要提交房地产经纪人的评估报告即可进行评估，我们已经这样做了。
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flywire 写道.. .
ATO 是否需要注册估价师进行估价？
不需要，但必须是适当的估价。房地产经纪人的一段文件不足以解决问题。
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