O.P.
我最近通过经纪人向 ME Bank 为我的住房贷款再融资。我需要借 160,000 美元，但经纪人说服我借 275,000 美元。 115,000美元的余额应该存入一个与抵押贷款同时开设的“交易账户”。我可以选择在抵押贷款和交易账户之间转移资金。例如，我可以将所有交易账户资金转入抵押贷款，而我只需支付 160,000 美元的利息。如果我愿意的话，我可以稍后重新提取 115,000 美元的部分或全部。至少我认为他是这个意思。
但是没有开设交易账户。两个月后，经过多次电话/短信，ME Bank 现已开设了交易账户，但余额为零。我似乎被收取了 275,000 美元的利息，而不是 160,000 美元的利息。我的经纪人说“即使您没有使用这些资金 [115,000 美元]，您也有能力这样做，并且银行将始终考虑您可以获得的最大资金金额。”
我当然可以应该只对我实际拥有的资金收取利息，而不是对我“有权使用”的资金收取利息。当该帐户甚至不存在时，我当然无法“访问”这些资金。
抱歉，这有点令人费解。所有数字均为近似值，我明白任何回复均不应被解释为“财务建议”。
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CRManning 写道...< /p>
看来我要支付 275,000 美元的利息，而不是 160,000 美元。
因为你借了 275,000 美元。
听起来确实如此就像银行塞满了钱，或者有人用交易账户里的资金做的那样。如果您想要减少利息，交易账户需要是 100% 对冲账户。如果这只是一个普通的交易账户，那么对贷款没有任何作用。
现在我们不知道经纪人能够与银行进行什么交易，但我能看到的唯一抵消账户选项是灵活+会员套餐，那个给offset，其他的没有。会员套餐还有 395 美元的年费，这可能与经纪人能够获得的费用不同，经纪人确实可以访问我们看不到的套餐，所以我绝不说这是问题所在
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还款将全额还款27万，但利息只有16万。您确定要对尚未提取的 115,000 美元收取利息吗？
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O.P.
我最近几次使用 ANZ 贷款支付的利息约为每月 1,000 美元。 ME Bank 每月向我收取约 1,700 美元，尽管他们的利率远低于 ANZ。
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这是利息还是还款？ 您需要查看您的声明以进行检查。 利息将在月底收取。
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是您的利息付款，还是您的负载付款（本金+利息的混合）。在这种情况下，您将被收取 270k 的本金和 160k 的利息）
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CRManning 写道...
ME银行每月向我收费约$1,700
粗略计算一下，270k 的 6.15% 30 年贷款偿还每月为 $1645，所以总共 $1700偿还贷款+利息。我相信你会发现利息部分比这个少，额外的还款用来还清贷款。
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他们从哪里提取还款？ 在另一家银行的交易账户？
当我在一家以前没有处理过的银行获得抵押贷款时，就设立了两个账户。 抵押贷款及相关交易账户。 每两周从交易账户中扣除抵押贷款还款并应用于抵押贷款。 我可以看看两者的平衡。 抵押贷款账户只有还款和未清余额收取的利息。
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GeminiRetiring 写道...
他们从哪里获得还款？ 另一家银行的交易账户？
很可能，我的抵押贷款机构不是“银行”，因此我的付款来自我选择的备用账户。
评论< BR>
您需要与我仔细核对您的账户，以查明这额外的 115,000 美元究竟发生了什么。您可能被这个“经纪人”骗了。 如果您的 ME 贷款为 275,000 美元，并且出于某种原因，他们将其额外分配为 115,000 美元，高于您实际需要的 160,000 美元（为了获得更好的利率？），那么这 115,000 美元就需要存在于某个地方。
有可能他们发放了 275,000 美元的贷款，并将 115,000 美元视为额外还款，在这种情况下，您的还款金额仍将基于 275,000 美元的贷款，但是利息部分仅基于 16 万美元。我已经看到这是通过抵消帐户完成的，但没有重新提取，尽管我不确定重新提取再融资如何结束看起来像。如果您的帐户有 115,000 美元的额外还款，或者这 115,000 美元被抽走或放错地方，而不是存入您的交易帐户，ME 应该提供答案。
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索卡克是对的。
一笔 270,000 美元的“信贷银行”式贷款，年利率 6.25%，30 年内每月还款额为每月约1,700美元。 您每月还款 1,700 美元可能表明已提取全额 275,000 美元。
有多种可能性，包括：
仅提取了 160,000 美元，而银行已提取您采用加速还款计划 – 然后将对提取的 160,000 美元收取利息。已提取全额 275,000 美元，并且160,000 美元已存入您未获通知的帐户。您被骗了 – 可能性不大。您需要立即与您的银行联系。
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Sokak 写道...
您可能被这个“经纪人”欺骗了
这到底是如何运作的？
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CRManning 写道...
ME Bank 现已开设交易账户，但余额为零。
嗯，是的，这就是您开设交易账户时发生的情况一个帐户，您仍然需要将资金转移到那里，它们不会神奇地“出现”在帐户中。
当然，我应该只对我实际拥有的资金收取利息，而不是我“有权访问的资金”到。”当帐户甚至不存在时，我当然无法“访问”这些资金。
贷款余额是多少？
应该很容易看到这个，提取余额和可用资金。
还款类型是什么？本金加利息（听起来像）还是只付利息？
需要借 160,000 美元，但经纪人说服我借 275,000 美元。
您签署了文件，我知道您有建议，但这取决于您你接受或不接受。
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Finance_Guy 写道...
贷款是什么余额？
应该很容易看到这个，提取余额和可用资金。
这是开始的地方。 您可以在线访问贷款帐户吗？ 如果不这样做，则无论您现在有任何问题，都应该进行设置。 这可能会立即回答您的问题。
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CRManning 写道...
我需要借 160,000 美元，但经纪人说服我借 275,000 美元。
我猜他会得到更大的佣金/更大额贷款的回扣。
额外的资金应该存入 100% 的抵消账户，即贷款还款仍将基于您借的 275 美元。
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CRManning 写道...
我需要借 160,000 美元但经纪人说服我借了 275,000 美元。 115,000 美元的余额本应存入与抵押贷款同时开设的“交易账户”。
这可能违反了多项法律。您可以向经纪商、他们的被许可人和 AFCA 投诉。
我似乎被收取了 275,000 美元的利息，而不是 160,000 美元
那么额外的 115 美元在哪里k？
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Finance_Guy 写道...
这到底是如何运作的？
好吧,考虑到OP似乎不知道这些资金在哪里，如果有人被信任代表他们设置了这个，那么他们的贷款很可能是用OP没有提到的指定账户中的额外资金进行再融资的了解后及时转发。骗子冒充 REA、律师，当然还有抵押贷款经纪人。
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CRManning 写道...
我需要借 160,000 美元但经纪人说服我借 275,000 美元。
你到底为什么要这么做？
从银行借钱会产生高利息。
你借钱仅在必要时才从银行取钱。
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sydguard 写道...
你到底为什么要这样做那？
购买投资房产时，最大化贷款是一种节税策略。您尽可能多地借钱，将多余的资金存入抵消，现在您就拥有了可免税的信用额度。
这样做对于再融资没有任何好处，除非有是一些特殊交易，借款 275,000 会导致较低的利率。在这种情况下，多余的资金应尽快归还至账户，以减少利息和本金的偿还。
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Ronin8317写道...
您尽可能多地借钱，将多余的资金存入抵消，现在您就拥有了可免税的信用额度。
作为一名税务律师，我会不同意。仅仅因为证券是投资财产，并不意味着贷款利息可以扣除。
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