O.P.这篇文章已编辑
大家好，
需要一些关于是否保留知识产权或出售它以投资股票/指数基金的建议。
我的目标是50年就有足够的财富，这样我就不用为了钱而工作了。
背景：
1．在 VAS 和 VDHG 上投资了 9 万美元，由我和我的妻子在 2019-20 年度分摊
2。 2021 年以 530k 的价格购买了我们的第一套公寓。作为 PPOR 在其中居住了 1.5 年，然后于 2022 年将其出租，使其成为 IP
3。 2022 年生了孩子
4。 2022 年使用单位净值购买了一套房子，并支付 20% 的预付款 @ 95 万
5。租用而不是出售单位
现状：
1。 IP：47万可变贷款，利率仍为6.2%。租金收入：$480/周
2。 PPOR：剩余 40 万可变贷款（约 10 万抵消）利率为 6.2%
3。指数基金价值约为 120k – 我：35k & 妻子：75k
4。超级：我：180k & 妻子：60k
5。工作总收入：240k – 我：160k & 妻子：80k。扣除工资后每月总收入约为14k。
5。费用：约11-12k，包括房产抵押贷款还款、儿童保育、常规费用等。
6。我今年 39 岁，我的妻子 35 岁，还在学步。
7。请注意，托儿费约为每年 15,000 美元，但该费用将在孩子上小学 2 年后停止。这将增加我们的储蓄。
8。不打算再要孩子了，但随着时间的推移，我改变了很多:)
现在，我相信我做出了一个愚蠢的财务决定，即在购买第二套房屋（新 PPOR）时不出售第一套房。我们住在那里的时候，单位价值从 53 万升到了 65 万左右，我可以兑现约 13 万来抵消 PPOR 并将一些钱投资于指数基金/股票。
但当时我是不了解知识产权上的资本利得税，并认为拥有知识产权对于多元化来说是件好事。此外，该房产还属于负扣税，租金后的损失（抵押贷款、水费、市政费、地层费和维护费。不包括银行利息）约为 15,000 美元。就我个人而言，与指数基金相比，这似乎是一项糟糕的投资。但热衷于了解我可能忽略的任何优点？
什么是正确的做法？目的是修正路线，以便我们走在创造更多长期财富的正确轨道上。
对我来说，生活的目的是简单的生活，成为我时间的主人，而不是成为时间的奴隶。钱。我讨厌在公司工作，但这就是我们的动力。我们需要舒适的生活，不为孩子和妻子妥协任何事情（她也很简单，没有任何奢侈的开支）。
我正在考虑这些选择：
1。立即出售 IP，承担 45% CGT 的损失。并将资金投资于指数基金/抵消 PPOR
2。留在 IP 12 个月，可节省 50% 的资本利得税 (CGT)。这看起来很棘手，但 IP 位于我居住的同一个郊区，所以如果好处值得麻烦的话，所以热衷于探索这一点。
3。保留IP几年，等待合适的时机，当房地产市场高涨的时候。并将盈余投资于指数基金/股票，而不是抵消 PPOR。
非常感谢论坛提供的有用建议！
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现在出售知识产权，以 45% 的资本利得税承担损失。
您在购买房子之前是否居住在该单元中，然后将其转售成一个IP。 您的单位是 PPOR（主要居住地）的时间不会给您带来任何资本金。
评论
O.P.
您在购买房屋之前是否居住在该单位
是的，抱歉应该提到这一点。在出租之前作为 PPOR 在那里居住了 1.5 年。
在这种情况下 CGT 如何变化？
评论
Yogi写道...
资本利得税 (CGT) 有何变化？案例？
https://www.ato.gov.au/indiv
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O.P.这个帖子已编辑
CGT 在这方面有何变化案例？
https://www.ato.gov.au/indi
但我们仍然由于我们还有另一个 PPOR，因此有资格享受 CGT 豁免。
不确定这是否是 ATO 页面上此声明的含义？
“您不能将任何其他房产视为您的主要住所（如果您是，则最多 6 个月除外”
“您不能将任何其他房产视为您的主要住所”
评论
Yogi 写道...
但是，由于我们有另一个 PPOR，我们是否仍有资格获得 CGT 豁免。
I相信它是这样工作的，但实际上你应该有一个会计师来说话在这一切之前，您已经在其中工作了 1.5 年。
如果您将其作为 PPOR 出售，则无需缴纳 CGT。
您离开了，得到另一个 PPOR。此时你应该已经重新评估它的价值了。例如，如果它的价值为 50 万美元，并在 1.5 年内涨至 60 万美元，则 60 万美元将成为您的 CGT 基准，而不是 50 万美元。 （银行可能会重新评估它以借钱给你，这可以使用吗？）
到目前为止得到它了吗？
很好 - 现在 5 年过去了，单位到 800k。
你卖掉。
800k-600k = 200k 资本收益
现在，因为这是你的 PPOR，并且你在 6 年前卖掉了它到了，您可以获得 50% CGT 折扣。
也就是说...
200k *.5 = 100k
现在您将这 100k 添加到您该纳税年度的年收入中发生（这通常在纳税时间结束时完成。）
注意；过于简单化，但你明白了。
评论
Yogi 写道...
立即出售 IP，< br>过高的收费和监管扼杀了住房负担能力和房地产投资。
出于多种原因，包括有限的土地内容等，单元房通常不是最佳投资。一栋位置优越、土地内容丰富且潜力巨大的房屋通常会产生优越的资本收益。
我的帖子来自关于如何使用我的钱？;
“我是各个行业、房地产和股票的长期投资者，
尽管我的房地产投资随着时间的推移表现良好，就像许多投资者一样我正在减少我的财产风险。
从历史上看，股票的表现要好得多'
Super 是最有利税收的。
投资自己，了解交易和投资之间的区别。研究巴菲特、彼得·林奇、马修·基德曼等成功投资者的方法。
我知道长期表现良好的投资者，但交易者不多（包括我自己）
房地产；买个房子住着就好了。作为一项投资，过高的政府收费和监管已经害死了鹅。许多投资者正在纾困。
ETF：最好的开始方式；除非您研究并制定合理的选择标准，否则不是个别公司。
储蓄账户；短期还好，长期不好：随着时间的推移，实际价值肯定是负的。
阅读：
。赤脚投资者及其关于“复利的力量”的文章，
。沃伦·巴菲特的小书《W·巴菲特之道》包含了他的一堆流行名言。
。彼得·林奇的书； “华尔街第一”
他们解释了使股价随着时间推移而上涨的一件事。
。 Noel Whittaker 2024 年 1 月时事通讯和“房地产故事”；一个例子说明为什么房产不一定总是像想象的那么好。
https://www.noelwhittaker.com.au/noel-news-23-jan-2024/
“
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O.P.
如果它的估值为 50 万美元，并在 1.5 年内涨至 60 万美元，则 60 万美元成为您的 CGT 基准，而不是 50 万美元
似乎使用此可以节省一些税。如果银行没有的话，不确定是否有可能获得回溯的房产估价。但我会尝试一下。
现在，因为它是你的 PPOR，并且你在 6 年到期之前卖掉了它，你可以获得 50% 的 CGT 折扣。
那就是...
200k *.5 = 100k
谢谢。我还试图了解将第一个财产保留为 PPOR 的规则，以完全避免 CGT。但是，如果我们出售我们居住的第二套房子，我将需要为其缴纳资本利得税。
评论
O.P.
过高的收费和监管已经扼杀了住房负担能力和房地产投资
您是否认为出售知识产权是最好的出路，而不是保留它？
出于多种原因，单位通常不是最好的投资
不幸的是我从那里学到了惨痛的教训个人经历。我突然意识到我正在赔钱，而投资股票/指数基金本来会更好。
这就是我开始投资的方式，但不知何故在租赁房产时没有考虑清楚。我想，未来的学习...
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瑜伽士写道...
不幸的是，我从个人经验。
我建议在采取下一步行动之前多阅读或获取专业建议。出错可能会付出高昂的代价。
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考虑到 2021 年以来房地产市场如此强劲，该单位的表现看起来并不好。
如果您有任何补缴供款，您可以出售公寓并将收益存入退休金，以减少资本利得税，同时增加您的退休金。我会考虑这个选项，因为你的超级不是特别高。
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瑜伽士写道...
1。现在出售知识产权，承担 45% CGT 的损失。
CGT 不会这么多。
您可以使用 CGT 豁免，您有选择。但如果您不这样做，成本基础将重置为您首次出租时的市场价值，并且如果在第一次出租后再持有 12 个月，您将获得 50% 的 CGT 折扣出租。这意味着您搬出后，任何增长的最高税率将为 24.5%。
2.留在 IP 12 个月，可节省 50% 的资本利得税 (CGT)。这看起来很棘手，但 IP 位于我居住的同一个郊区，所以如果好处值得麻烦的话，那么热衷于探索这一点。
“留在 IP 中”是什么意思？你想搬进来吗？如果是这样，您认为这会对事情产生什么影响？为什么是12个月？这样做没有税收优惠。
3.保留IP几年，等待合适的时机，当房地产市场高涨的时候。并将盈余投资于指数基金/股票，而不是抵消 PPOR。
您听说过债务回收吗？
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Yogi 写道...
但是，由于我们有另一个 PPOR，我们是否仍有资格获得 CGT 豁免。
主要住所，而不是 PPOR！
是的，但是要求该单位豁免将意味着新的主要住宅如果稍后出售，将需要缴纳资本利得税。
Yogi 写道...
如果银行不这样做，不确定是否有可能获得回溯的房产估价。没有它。但我会尝试一下。
这是可能的，而且您永远不应该将银行估值用于资本利得税 - 指导您自己的估值师，因为这会为您省钱。
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取决于您的目标。就我个人而言，我会卖掉它，因为它会消耗你的收入，而且在过去三年里它的表现似乎并不是特别好，而过去三年是几十年来房地产增长最强劲的一年。所以在我看来，这似乎并不意味着它未来会有强劲的增长。但这需要一个水晶球。
我们去年 5 月卖掉了我们的 IP 房子，主要是为了减少我们的抵押贷款，因为 2% 的抵押贷款悬崖正在下降，而弓在 42 岁时完全免抵押贷款。所以财富积累可以从现在开始直到退休，完全没有债务，这是一种令人惊奇的感觉。
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您可以将这些参数与 ChatGPT 一起使用，它实际上会给您一个不错的分析你的立场。我尝试询问出售与保留以收取租金，我得到了很好的比较
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瑜伽士写道...
过度收费和监管已经扼杀了住房负担能力和房地产投资
您是否建议出售知识产权而不是保留它是最好的出路？
是的。这就是我一直在做的事情。
成功的房地产投资现在需要经过深思熟虑的选择标准，例如：
购买用于使用，（PPR，商业场所。）
价值被严重低估，（陷入困境出售，需要快速出售。）
出于潜力或目的，（位置优越，土地含量高，资本增长潜力大。）
（可以批准用于更高用途的开发场地；复式，单位，细分。）
我会问自己这个问题；
“我现在会买这个单位吗”？
如果答案是否定的，我会卖掉它。
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我姐姐拥有一些投资房产，她表示她将继续出租而不是出售房产。她说，这些房产的收入可以还清他们的钱，而且 CST 还不值得出售这些房产。
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nightwalker83 写道.. .
她说房产的收入可以还清他们的收入，而且CST还不值得出售房产。
取决于你什么时候买的。如果在过去几年购买并借入大部分资金，考虑到当前利率，您将在很长一段时间内亏损。只有在出售时才有可能兑现。投资者通常认为支付了 x 并以 y 的价格出售，所以我赚了 z。它们不包括持有期间的所有印花税、土地税、税率、供水服务、维护、利息等的总净额。
财产的最大优点是能够利用杠杆比其他选择多得多。
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认真地去拜访收费的服务财务顾问。他们会向你收取一千美元的费用，以便为你和你的妻子制定未来几年的计划。是的，他们收费很高，但您可以通过节税和市场收益来收回费用
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O.P.
我建议您在之前多阅读或获取专业建议进行下一步行动。犯错可能会付出高昂的代价
是的，我正在尝试权衡所有选项并做出明智的决定，因为我有近 3 年的时间来使用 6 年 CGT 例外规则。仍然更倾向于出售它，因为时间和压力对我来说是重要因素，而股票确实与完全被动的情况相符。
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