在新西兰
放假回来将近两周，都在为朋友们忙着一件事。。。 break-refix, break-refix, break-refix
直到前两天有个建筑行业内的朋友说，最近咋都不啃声了。。好吧。。我承认是我的失职，更新了天维伙伴，忘了在论坛说。这是我最近天维伙伴和其他平台发的文章，最近都在打利率仗，希望对大家有启示。
原文发表在我的天维伙伴专栏：
http://friends.china2au.com/column/article/robbizeng/2018-11-20/2601.html
以下是专栏原文（无图版）：
小编过去一个月与世隔绝的去度假了，上周一下飞机，看到市场上简直是风云突变。特别各大银行纷纷把自己一年利率（有的甚至两年）都降到4%以下。 一时间各种refix,refinance的客人像雨后春笋般的冒出来，好不热闹。
秉着自己吹的牛X，要自己圆的原则，虽然这几天超级忙，既然几天前在朋友圈说要分析现在利率和贷款结构。
所以现在就大略分析下在这样的环境下应该怎样去配置自己的贷款吧。
大环境
根据过去几年的经验和观察，各大银行的贷款政策处于不断收紧的过程中。这里的收紧，不是对特定人群（例如，海外收入买家）的收紧，而是全面的收紧。
例如，各大银行提高系统内部每人每月的最低消费水平；提高系统内部审核利率；设定最大出租房间数量等等。（当然，在某些方面也有一点点放松）所以小编觉得从大方向来看，贷款政策是慢慢收紧的。这也意味着银行的客户群也是一点一点的缩小。正是在这样的前提下优质客户成了银行的稀有资源，所以都在不断的推出各种优惠来收揽客人。而且，大家要注意银行的财年是从10月1号开始，这段时间到圣诞节前都是银行活动很激烈的时间，所以现在市场上各种优惠也就理所当然的出来了。
既然很简单的说了一下大环境，现在就说一下通常选择贷款配置需要注意的一些东西，当然，我这里说下面的一些事项仅仅是抛出问题供大家思考，请不要当成个人贷款配置的建议。
未来的计划vs 市场的走势
在设计贷款配置的时候，我们需要考虑到自己对于手上房子究竟有什么计划。例如，手上有一套投资房，我是打算长期投资的，最近三五年不卖。然后市场上也是一直都有要涨息的声音。那在这个时候，我们是不是应该冲着这个短期的优惠把自己贷款只是锁定一年呢？如果一年过后，利息往高走，会对我的回报率有什么影响？到时候如果要转银行，会需要有什么代价？这些都是要考虑的事情。
再举个例子，有个客户准备6个月之内把房子卖掉套现，贷款现在就到期了，现在正在打算应该怎么去选择利息重新锁定。
现在这个客户需要考虑的，如果现在锁定了一年，到时候卖房之后要还贷款，到时候的break fee会是多少？如果现在只是锁定6个月，中间和现在优惠的利率差额有多少？
重组成本vs 重组后收益 （性价比）
还是一个案例，很新鲜的。一个客人贷款在小编回来当天（12号）在某银行settle了。因为是一个多月前做下来的case, 所以利率是按照一个月前来做的。小编一下飞机，看到市场这样的情况，内心其实是很慌张的，生怕客人对我有意见，毕竟现在牌价低了。
所以小编第一时间联系客人要不要做些什么（这里的“做什么”并不是从新又转银行）。然后我们抱着试一试的心态去问银行break cost。银行立刻给出break cost的报价，连$80块都不到。所以第二天就break & refix 下来了。客人一下子省了大几百块。最终也是皆大欢喜的结局。
所以现在当然也会有人问，既然利率这么低，如果现在银行不肯给我很好的利率，是不是值得转银行呢？这里也没有一个100%准确的答案，都是要考虑很多因素的，转银行和break & refix稍微不一样，中间考虑的因素稍微多一点，例如，有没有所谓的霸王条款要还钱，如果有的话，新银行能给多少cashback；有多少房子要转，这里牵涉到律师费和银行的手续费；还有另外一点很多客人忽略了就是转银行的话，会牵涉到贷款重审这个步骤。
文章一开始提到，贷款政策收紧的前提下，现在的收入是否能够按照新政策的要求支撑所有贷款，这个是必须要考虑到的事情。不然在现有银行闹僵了，又转不动到新的银行，这样会让自己在讨价还价中处于一个非常尴尬的位置。
总结一下
回来刚好一周，和小编联系的人不少，很多都是被这次银行利率战吸引过来的。这个当然是好事情。在这同时，小编想提出一些事情大家在转银行，重新锁定利率的同时，一定要根据自身情况和未来的计划来配置手上的贷款。
如果不考虑到其他情况而盲目的跟风锁定市场最低利率，未来会有一定风险：例如交了不必要的罚金，或者是利率往上走的时候措手不及等等。
和以往一样，小编建议大家理性消费在做任何行动之前，务必和自己的银行经理/贷款中介聊聊自身情况和计划，然后再度身订造属于自己的贷款配置，这才是上上之举。
评论
顺便提一句，现在的情况， 想拿到好利率，refinance 并不是唯一选择。
文中提到，refinance 需要重申，需要 律师费，需要吐cash back， 最重要的，通常refinance的话，贷款年限重新回到30年！
所以如果非要做refinance,还银行的话，记得在贷款年限上面留意这个细节。
评论
这么好的利率，不期望更好了。
不过，定几年才好呢？
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根据个人情况而定吧。没有one size fits all的说法哈。
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长知识了，谢谢分享！
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学习了。，。。。。。