在新西兰
前不久媒体纷纷批评新西兰的第一街——奥克兰皇后街“档次太低”,说皇后街发展到现在,却聚集了一大批零零散散像“鞋盒子(shoebox)”一样不起眼的小店,销售商品档次低、品种重复,国际大品牌太少——这一切,
前不久媒体纷纷批评新西兰的第一街——奥克兰皇后街“档次太低”,说皇后街发展到现在,却聚集了一大批零零散散像“鞋盒子(shoebox)”一样不起眼的小店,销售商品档次低、品种重复,国际大品牌太少(简直是垃圾! Queen St“鞋盒”商铺引商会主席不满)——这一切,都对不起“新西兰第一街”的名号。近日,再有媒体对皇后街不够高档原因进行进一步的分析。的确,皇后街的面貌是“顽固的”,就算移民来新西兰十年以上的华人,恐怕也说不上来近十年来这里有什么大变化;但另一方面,奥克兰市政府在市中心花了不少纳税人的钱,包括皇后街街道地砖、街边照明等,都经过了重整。无奈,市中心的零售业不给力,才有了今天的话题。
High St 的衰落是商业的倒退
在CBD商圈,有两个趋势已经引起商界高层的警惕:一是High St的原先的高档时装店,纷纷往Britomart撤退,二是在那些不太热门的商铺里,例如Atrium-on-Elliott和Mid-City,越来越多的“鞋盒子”小店出现了。
商界高层认为,这是一个错误的趋势。
High St是在80-90年代和Ponsonby及Parnell一起发展起来的,可以说各自成为一个小的时尚中心。
进入2012年,从High St搬迁到Britomart的品牌,又增加了Zambesi、World和Kate Sylvester这几种。
没来得及搬迁就死在这里的,包括一些熟悉的品牌,这更加重了一种担心——High St的没落还有底吗?
最近从这里搬到Britomart的,是男装定制品牌RJB,RJB原来是Metropolis complex里一个非常重要的租客。穿过马路,Paris Texas store的商铺还有空位,在Freyberg Place另一边,Chancery complex也同样招不满长期租客。
在High St的另一头,Denise L'Estrange-Corbet是在今年2月搬离的,到现在原先所在的位置还是没有租客。
Denise L'Estrange-Corbet是隶属World的品牌,World是Denise L'Estrange-Corbet和Francis Hooper二人于1989年奥克兰创立的时尚品牌,是新西兰时装界的四大品牌之一,其他包括Karen Walker、Nom*D、Zambesi均已在国际时尚圈里小有名气。
有商家认为,High St的问题之一是,业主们要价高且缺乏灵活性。地租高,新的客人不来,同时缺乏灵活性让处在不景气时段的商家也很无奈。1982年就入驻High St的Workshop商店的Chris Cherry就说,一些业主并没有意识到长期租客的优点,租客觉得划不来,就跑到别的地方,“现在的Britomart现象就是一个例证。”
回到主街上,在皇后街的Mid-City里,都是大家熟悉的那些鞋盒子商店,Mid-City在做商铺之前曾经是电影院,不过目前看来,更像是一个专门针对海外留学生的市场。
到了皇后街下段,甚至连特色也说不上了,成了一个混合体——礼品店、外汇兑换处、快餐店、眼镜店、银行,而那些服装店的服装,大部分都是市郊的mall里也可以找到的品牌。
不多的几个高档品牌包括Louis Vuitton(56 Queen Street)和Gucci(48 Queen Street),这两个品牌店的邻居是珠宝店Michael Hill和电子商品的商店Parallel Imported。
Britomart重开发的启示
奥克兰也有一个国家化大都市的梦,但目前CBD地区的零售商业要和悉尼、墨尔本、伦敦以及巴黎相比,还差了一大截。也许对一个140万人口且工资水平不高的城市,梦想有些奢求了。
但是在Britomart,这里的开发商——Cooper and Co地产公司——在重新开发的过程中,留给奥克兰人一些启示:他们将一个没落的Britomart重新开发成为一个集时尚、餐饮于一体的新的商业点,去年这里一个停车场和一个健身房的开业,也为Britomart的零售业者带来了更多的人流。
除了刚才说的World,Zambesi,Kate Sylvester这些High St的先驱们,已经纷纷搬迁到Britomart,M.A.C、Jo Malone和Ted Baker也都入驻,加上这两年本地时尚界的当红炸子鸡Trelise Cooper,也在这里开设了概念店,代课泊车业务更增加了顾客的方便。
Britomart的最大卖点,在于其“单一业主”的特点。Britomart的业主和奥克兰市议会签署的是150年的租约,因此,他们相对于皇后街或者High St,可以从整体上控制入驻商家的特色和比例。
市场甚至传言说,为了吸引特定租客,Britomart会私下给出优惠给这些商家,吸引他们搬过来。
也许出于商业考量,Britomart对此予以否认,租约部负责人说,“每笔租约都是按照公平的市场价格定的。” 但我们都不要忘记——奥克兰才一百多万人口,Britomart的成功马上让周围其他地段的商家很紧张。
在另一边,Wynyard Quarter也是市政府规划重开发的,一些零售业者和餐饮业者抱怨,市议会推动的项目太多了,而人们的财力有限,在那里花得多了,这里就少了。
市政府“24-hour international city”的目标,到底能否和奥克兰的购买力匹配呢?
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