在新西兰
房市遇冷该如何投资？
不久前新西兰房产协会REINZ发布的数据显示，今年6月奥克兰地区住宅的成交量相比去年同期下跌了33.2%，相比上月成交量也减少了20%。ASB银行首席经济分析师Nick Tuffley更是悲观的认为：奥克兰房市在去年就已经到顶了，未来的几个月里，房价将会保持平稳或逐步下行。
最近一段时间以来，奥克兰拍卖活动相比以往火热时期，正在减少；住房从挂牌到卖出的时间也与日俱增。
房哥最近采访了数名现居新西兰的投资者，他们有房产投资者，有股市投资者，有外汇投资者。有业界专家，有自学成才。他们都有一个目标：优化自己的投资结构，降低投资风险，保证投资收益。
房哥觉得，在简单的房产投资已经无法保证足够稳定收益的今天，更多的人希望看到不一样的投资理念与方法。
今天给大家带来的是奥克兰Airbnb投资先行者Justin的专访。
问题一：房哥了解到您之前主要投资公寓类房产，你觉得公寓是一个好的投资项目吗？
公寓当然是一个好的投资项目。
奥克兰这两年来新建了那么多公寓项目就能说明问题了；2012到2014年期间奥克兰基本没有新建的公寓出现，这两年来，新建的公寓如同雨后春笋般，开发商不是慈善机构，有了市场需求才会有开发商建设。
除此之外，公寓的租金回报和资本增值也不输传统的别墅类房产。
过去的一年里，奥克兰公寓类房产的价格上涨了18.6%，增速超过了Units类地产三倍还多。
从租金回报上看，公寓类房产的租金水平高于奥克兰的平均水平，并且远高于价格类似的Units类房产。
问题二：是什么让你决定开始做Airbnb的呢？
我本身就是一个愿意尝试新鲜事物的人，早在Uber刚来新西兰的时候，我还试过做Uber的司机，当时需要考P牌还要有运营许可才能拉客。申请成为司机非常麻烦。
但是我觉得这个是未来，于是我就试着做了。现在大家都习惯了用Uber出行，国内的朋友用滴滴打车等软件的也多了起来。
大部分年轻人都能理解未来是互联网的时代，既然已经认识到互联网是未来的一部分，为什么不去拥抱未来呢？
于是当我2015年初刚了解到Airbnb我觉得这个是未来的一个趋势，正好当时我也在寻找自己的投资方向，于是就开始了Airbnb投资。
问题三：您目前投资的房产都是公寓吗？这些公寓都在做Airbnb吗？
目前我的投资房主要还是以公寓为主，因为相比传统的别墅类房产公寓更便宜一些。其实最初我也有想过买别墅类投资房，不过别墅太贵了，只能回来买公寓。
目前奥克兰房屋均价已经突破了一百万纽币，如果买别墅。100万纽币只能买到一套普通的别墅，但是60万纽币就能买到一套很不错的公寓，100万很轻松就能买下两套公寓。
大家都知道一个基础的投资原理：不要把鸡蛋放在一个篮子里。我觉得，相比单价更贵的别墅，公寓更能够分散投资风险。
有些人担心公寓不能贷款，其实符合条件的公寓也是能够申请到贷款的，与其他类型的房产差别不大。
是的，目前我手里的十多套公寓都在做Airbnb。
问题四：想比于普通的长租公寓，做Airbnb的公寓回报率会更好吗？收入能多多少？
其他类型的房产我不是很清楚，但是对于公寓类房产来说，做Airbnb的收入相比普通的长租有显著的提高。
不过具体能提高多少还取决于房子的具体情况。
比如说我有一处Studio的公寓，按照目前的市场行情，周租可能在400纽币左右。但是如果在Airbnb上面短租，有时候一晚上都要200纽币。如果把价格降到130到150纽币一晚，基本就没有空置的时候。收入基本上可以翻倍。
根据我个人投资Airbnb的经验，相比较于长租，租金的收入能够增长30%-100%。
当然，除了房屋的具体状况，业主的管理方式也会影响到租金收益的水平。
问题五：既然Airbnb那么赚钱，把房子长租下来，作为二房东搞Airbnb的短租合适吗？
先不说把房子长租下来搞Airbnb能不能赚钱的问题，把房子长租下来搞Airbnb很有可能违法。
今年三月，新西兰首例把长租的房子用于Airbnb短租的案件宣判了，二房东的操作是违法行为。
即使在长租房屋的时候房东允许你这种把房子放在Airbnb短租的行为，公寓的物业管理通常也会禁止二房东进行Airbnb的短租。
因为一旦短租的租客出现了问题，物业管理部门就要面临同时与屋主、二房东、短租客沟通的情况。因为短租客与二房东有合同，二房东与屋主有合同，很容易出现互相推卸责任的情况，很难追责。
问题六：很多人担心：拿自己的房子去做Airbnb，万一遇到坏租客怎么办？
Airbnb作为一个平台，在应对坏租客这方面其实做的比长租反而要好一些。
首先，Airbnb本身有相互之间的评价体系，如果你看到这个租客的评价不是很好，可以选择不租给他。甚至，你只是觉得他看起来不靠谱，也可以选择不租。
另外，Airbnb平台不像长租可能会出现欠租的情况，基本上只要租出去了，就能拿到租金。不像长租的房屋，即使租客的信用历史不错，但是由于生活出现了变故，无法按期交租，处理起来很麻烦。
最后，在开始做Airbnb的时候，你就可以选择自己房子的定位，像我的公寓基本都是定位偏向高端的客人，本身的定价较高，这也是阻止“坏”租客的一个门槛。
问题七：做Airbnb比长租要多出很多人力成本吧？这部分成本高吗？
相比长租，Airbnb确实需要增加一些人力成本。
首先，需要回复和处理申请入住的客人的邮件；等到客人入住，还需要去做Check in的greeting，介绍一下周边甚至整个奥克兰乃至新西兰的一些风土人情；在客人入住期间，还有可能需要面对一些突发的情况，比如说没有网了，微波炉坏了等等。等到客户走了，还需要进行清洁。
这部分成本就看你怎么规划了，最开始的时候，只有我一个人，许多海外客人的邮件都是我们这里半夜发过来的，为了能够得到最初的那一批客人，真的可以说是废寝忘食。
到了后来房子多了起来，我们现在有一个团队在做Airbnb就还好了，尽管可能雇佣一个人的成本很高，但是分摊到十几套房子上就还好。并且由于规模效应，在一些消耗品的采购上也有一些价格的优势。
问题八：除了房屋和人力成本，做Airbnb还有什么别的成本吗？
尽管新西兰的公寓基本都是精装修的，但是如果想要让你的房源脱颖而出，就要再布置和家具这一块花一点心思。这也是另一块主要的成本了。
但是这一块的成本并不是固定的，可以走极简的都市风格路线，也可以走高端大气上档次的奢华路线，还可以做成新西兰风格，甚至日本、韩国、中华风格。
Airbnb的理念与传统的酒店不同，给客户带来的更多的是一种沉浸式的体验，而不仅仅是一个睡觉的地方。
而沉浸式的体验就要看屋主是怎么规划自己的Airbnb投资了，有的屋主想打便宜牌，有的屋主只针对商业精英，有的屋主针对度假老夫妻。
问题九：您觉得做好Airbnb最重要的是什么？
首先，做好Airbnb最重要的就是check in时候的greeting。
像我们团队，随时都有Back up的成员，避免出现因为我们迟到而不能按时给客人Check in的情况。
我会换位思考的想一下，如果我到一个人生地不熟的地方，希望得到什么？
我会让每一个客人都有宾至如归的感觉，除了正常的Check in，还会介绍周边有什么活动，当地的特色美食甚至一些新西兰的风土人情。
可以说，做好了Check in就是做好了一大半。另一半是什么呢？出现问题，马上解决。
比如说水壶坏了，WiFi不工作，微波炉坏了，大部分情况下我们都能保证半小时会有我们的工作人员到场协助处理。
如果做好这两点，就能够得到客户的高评分，高评分在Airbnb上就意味着更容易出租，更容易租出更高的价格。
问题十：有一些酒店业的从业人员认为Airbnb抢了他们的客户，你怎么看？
我觉得其实不存在Airbnb抢走了酒店客户的情况。
比如说你用Booking订房间，你就是计划找一个酒店或者说Motel去住，你计划找的是一个睡觉休息的地方。
而你使用Airbnb定房间，定的是一种当地的体验。不仅仅是一个睡觉休息的地方，还有当地的文化，当地的风俗。
这两种客人不是同一个人，计划融入当地，深度游的客人本身就不太会入住酒店，而商业精英，一些business trip只是找一个休息的地方的客人也不太会选择了解当地的风俗文化。
所以不存在谁抢走了谁客人的说法，Airbnb和酒店的关系是互补，而不是竞争。
